Ипотечное кредитование может остаться лишь в состоятельных российских регионах
Россиянам, по всей видимости, придется расстаться с мечтой о дешевой ипотеке. Во вторник Центробанк повысил ключевую ставку на 6,5% — до 17% годовых. Если эта планка будет удерживаться хотя бы пару месяцев, стоит ожидать удорожания ипотеки до 20–25% годовых, говорят эксперты. При таких цифрах ни о какой покупке жилья в кредит говорить не приходится.
Но что делать тем, кто уже успел получить в банках займы, особенно в валюте, и когда стоит ожидать нормализации ситуации на рынке ипотечного кредитования? "Росбалт" обратился за комментариями к экономистам, риелторам и представителям банков.
Волнения в рядах валютных заемщиков начались несколько месяцев назад, когда рубль стало лихорадить, а долги перед банками пошли в рост вместе с курсом доллара и евро. Граждане, которые все глубже скатывались в долговую яму, пытались привлечь внимание властей к своим проблемам. Так, в ноябре люди вышли к Госдуме — у многих из пикетчиков долг банкам уже превысил и сумму займа, и стоимость недвижимости.
Ответом на чаяния заемщиков стал запрос Центробанку РФ, который подготовили депутаты Госдумы от "Справедливой России". По мнению парламентариев, ЦБ должен рассмотреть вопрос о реструктуризации ипотеки "по курсу рубля к валюте по состоянию на дату заключения договоров или на 1 января 2014 года". Мало того, такая реструктуризация должна стать обязательным условием при предоставлении банкам государственной помощи.
Однако уже на следующий день после появления этой информации ключевая ставка была повышена, и авторы запроса пришли к выводу, что надежды на Центробанк нет. "Действия Центрального банка неадекватны. Мы будем пытаться давить на него, но мне кажется, что в том состоянии, в котором сейчас находится руководство ЦБ, оно неспособно принять какое-либо решение, — заявила корреспонденту "Росбалта" первый зампред комитета Госдумы по бюджету и налогам Оксана Дмитриева. — И все же мы будем пытаться продавить свою позицию. Сейчас мы внесем поправки в закон о докапитализации банков. Суть их в том, что одним из условий для докапитализации должна стать конверсия долга по валютной ипотеке".
Вот только сами банки на пересмотр ипотечных кредитов не пойдут, уверяет бывший министр экономики России, а ныне глава банка "Российская финансовая корпорация" Андрей Нечаев. "Банки от этого не только потеряют прибыль, но и могут понести прямые убытки. Здесь каким-то образом должно вмешиваться государство — выкупать эти долги у банков и дальше разбираться с заемщиками", — считает он.
К слову, Центробанк в данном случае вмешиваться не имеет права, поскольку договор об ипотечном кредите — это вид гражданско-правовых отношений. Кроме того, ранее регулятор уже предостерегал от заключения таких договоров, в частности, вводил для банков, предоставляющих ипотечные кредиты в валюте, повышенный коэффициент риска при расчете достаточности капитала. Да и самим заемщикам нужно было думать головой и помнить о предыдущих кризисах, когда евро и доллар уже били по карманам и по нервам.
"Риски валютной ипотеки прекрасно себя показали еще в кризис 2008 года, но эти уроки мало кого научили: валютных заемщиков в этот экономический спад оказалось едва ли не больше, чем в прошлый раз. Здесь заемщикам поможет реструктуризация, самостоятельно правды им не добиться", — отмечает старший аналитик компании "Альпари" Анна Бодрова.
Впрочем, крупные банки перестали заманивать клиентов якобы выгодными предложениями по кредитам в валюте. Так, Сбербанк прекратил прием заявок по ипотечным программам в долларах США и евро со 2 апреля этого года.
Те же россияне, которые уже совершили роковую ошибку, не имея стабильного дохода в валюте, сейчас приходят за новыми кредитами для досрочного погашения ипотеки. По словам руководителя дирекции розничного бизнеса МДМ Банка Евгении Самардак, люди ежедневно обращаются за консультациями и просьбами помочь рефинансировать жилищный кредит, взятый в валюте. "Прежде чем рефинансировать валютную ипотеку, необходимо оценить целесообразность данного рефинансирования, рассчитав расходы и ежемесячный платеж по рублевому кредиту. Потом клиент может обратиться в любой банк, где есть продукт рефинансирования, включая банк, в котором оформлена действующая ипотека. Предыдущий кредит будет погашен новым, по курсу ЦБ на день сделки", — поясняет Евгения Самардак.
Только вот по курсу ЦБ на 18 декабря доллар США стоит уже 67,78 рублей, а евро — 84,59 рубля. И если год назад заемщику нужно было отдать банку по ипотеке, скажем, 7 млн рублей, к сегодняшнему дню долг вырос до 13,5 млн.
При этом нестабильная экономическая ситуация, которая ощущается уже несколько месяцев, не заставила россиян отложить идею о приобретении жилья на заемные деньги. Мало того, число обращений за ипотекой растет.
"По итогам 11 месяцев 2014 года выдача ипотечных кредитов Северо-Западного банка Сбербанка составила 62 млрд рублей, что превышает показатели аналогичного периода прошлого года в 2 раза, — сообщили "Росбалту" в пресс-службе организации. — При этом выдача ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге с января по ноябрь увеличилась в 2,3 раза, достигнув 42,3 млрд рублей. Количество выданных кредитов превысило 34 тыс. на всей территории обслуживания, из них в Петербурге – 19,7 тыс. кредитов".
"За последний год число выданных ипотечных кредитов, действительно, возросло. Дело в том, что в ситуации, когда лихорадит и фондовый, и валютный рынки, люди вкладывали свои деньги в недвижимость, привлекая заемные средства", — поясняет вице-президент Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти Валерий Виноградов.
До так называемого "черного вторника", когда ключевая ставка была повышена с 10,5% до 17%, средняя стоимость ипотечного кредита в России составляла 12-12,5% годовых. Что будет теперь — никто точно предсказать не берется. 16 декабря банки уже приостановили выдачу жилищных кредитов.
"После объявления решения ЦБ не было проведено несколько сделок, ипотеки по которым уже были одобрены. И до Нового года разрешения ситуации ждать не стоит. Думаю, что все прояснится только к третьей декаде января — банкам нужно время, чтобы пересчитать ставки и предложения", — отмечает Виноградов.
По его мнению, если ключевая ставка останется на таком высоком уровне, стоит ожидать соразмерного удорожания кредитов — не менее чем на 6,5%. В результате ставка по ипотеке вырастет до 20%, и среди желающих оформить кредит будут лишь единицы тех, кто решил улучшить жилищные условия. "Уменьшится сумма кредитов и сроки займов. Кроме того, банки будут жестче отбирать клиентов, особенно после вступления в силу закона о банкротстве физических лиц", — говорит эксперт.
Согласны с такими оценками и аналитики "Альпари". "Скорее всего, ипотечное кредитование сейчас, в свете новой ключевой ставки, много где приостановится и останется лишь в состоятельных российских регионах. Федеральные банки будут продолжать предлагать ипотечные кредиты и под 20%, и под 22% годовых — вариантов тут немного. Но региональные банки с такой задачей тут уже не справятся, это слишком тяжелая ноша для них. По нашим оценкам, в кризис 2008-2009 годов стоимость жилищных кредитов у региональных банков доходила до 24,7%. Кроме того, платежи по такому кредиту мало кому будут по карману. Драма в том, что в такой ситуации выигравших не будет, будут только проигравшие", — поясняет Анна Бодрова
В числе этих проигравших, к слову, обязательно окажутся застройщики, которые в последние годы большую часть вводимых объектов продавали именно по ипотечным предложениям банков. Снова вырастут серые недострои, а некоторые строительные фирмы и вовсе обанкротятся.
Поэтому россиянам, не имеющим суперстабильного дохода в валюте, ввязываться в многолетний жилищный кредит сейчас явно нельзя. Да и тем, у кого уже висит на шее ипотека, особо не позавидуешь.
"Если у вас есть ипотека, то что тут можно сказать… вы попали. Если у вас есть валютная ипотека, вы попали сильно. Потому что вы можете всю жизнь расплачиваться за квартиру, а потом ее потерять. Это реальная перспектива", — предостерегает экономист, директор Института проблем глобализации Михаил Делягин.
Недвижимость — это не всегда самое выгодное вложение сбережений. В новейшей истории известны примеры серьезных кризисов на рынке недвижимости. Так, в Латвии в 2007-2009 годах жилье подешевело на 60-70%. Примерно то же самое происходило в 2009 году в Эстонии.
"Цена недвижимости в России тоже может упасть. Я не уверен, что у нас возможна та ситуация, которую мы наблюдали в Эстонии и Латвии, и которую мы наблюдаем частично в Финляндии, но колебания в 10-15% вполне могут быть, — полагает доктор экономических наук, преподаватель СПбГУ Николай Межевич. — Я бы очень осторожно относился к ипотеке. Рискну предположить, что рынок Петербурга сегодня находится на грани затоваривания или уже является таковым. Мало того, во время кризиса люди могут начать продавать свои вторые и третьи квартиры. В результате предложение станет серьезно превышать спрос".
Когда ипотечный рынок в России снова придет в норму, не может сказать никто. Михаил Делягин, например, уверен, что ситуация устаканится "через две недели после кадрового оздоровления правления Банка России". "Но я опасаюсь, что государственный переворот случится раньше", — замечает эксперт.
А ведь в 2012 году президент Владимир Путин в своих "майских указах" постановлял добиться к 2018 году снижения процентной ставки по ипотеке до уровня "инфляции + 2,2%". За расчет бралась инфляция от 4% до 4,6%. Впрочем, с нынешней экономикой и ростом цен нужно ожидать совсем других цифр. А значит, если кризис будет нарастать, расчеты Путина по ипотеке прекрасно подойдут для ставки в 20%.
Росбант, 20.12.2014
Мария Бочко
