Переход ипотеки к плавающим ставкам неизбежен

Переход ипотеки к плавающим ставкам неизбежен. Об этом заявило руководство АИЖК на прошедшей недавно ежегодной конференции "Ипотека в России-2014".

Переменная ставка для рынка ипотечного кредитования не является новацией – в некоторые банковские продукты она была заложена и раньше. Однако высоким спросом они не пользовались, поскольку были доступны только по кредитам в валюте и изначально являлись одним из самых рискованных видов кредитования.

Аргументы за возвращение

Сейчас некоторые эксперты рынка недвижимости говорят, что есть все предпосылки для возвращения к плавающей ставке. В частности в "БЕСТ-Новострой" отмечают, что неоднократное изменение ключевой ставки ЦБ за последний год вполне можно счесть предвестником такого развития событий. За 10 месяцев текущего года российский регулятор поднимал ключевую ставку четыре раза: 3 марта – сразу на полтора процентных пункта, в апреле – на 0,5%, в июле – еще на 0,5. А накануне ноябрьских праздников ключевая ставка выросла на 1,5 п.п. и составила 9,5%.

По мнению экспертов "БЕСТ-Новострой", в этих условиях стоимость заимствования для эмитентов из банковского сектора увеличится, а при растущей стоимости фондирования, выдавая ипотеку по фиксированной ставке, скажем, 13% годовых, банковская система накапливает процентный риск по ипотечным активам.

Руководитель ипотечного центра ГК SRG Марат Абдуллин считает, что причин для возвращения плавающей ставки более чем достаточно. "Нестабильность рубля и растущая инфляция приводят к тому, что кредитные организации вынуждены разделять риски с заемщиками, – говорит специалист. – Повышение Банком России ключевой ставки до 9,5% и растущие процентные риски по ипотечным активам банковского сектора, свидетельствуют о скором пересмотре условий ипотеки в России".

Председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова замечает, что, если банки все-таки вновь введут такой продукт, заемщикам следует помнить – плавающая и комбинированная ставки выгодны только в том случае, если они планируют погасить кредит досрочно, максимум в период срока действия фиксации ставки. "Если же заемщик предпочитает стабильность и предполагает выплачивать кредит долго, выбирать следует ставку фиксированную", – говорит Ирина Доброхотова. Процент по комбинированной ставке всегда ниже (обычно не менее чем на 1 п.п.), чем она и привлекательна для определенной категории заемщиков. При этом если ставка Центробанка снижается, то уменьшается и сумма платежей.

Лед не тронулся

Впрочем, пока ни один из банков-партнеров компании о подобных намерениях не заявлял. Более того, ряд специалистов относится к идее перехода к плавающей ставке скептически. "Мы оцениваем такую перспективу как маловероятную, – говорит руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков. - В отличие от западного опыта на российском рынке нет такого финансового инструмента как, например, LIBOR, который бы регулировал процесс в корреляции условий кредитования с плавающей ставкой с экономическими событиями. Для успешного внедрения этого финансового продукта необходима стабильная экономическая ситуация".

На сегодняшний день рынок ипотеки активно развивается, доля сделок с привлечением заемных средств увеличивается, причём очень активно в 2014 года – на 30% с начала года. Банки разрабатывают различные программы, акции, которые позволяют сохранить и увеличить спрос на этот продукт. "В текущих экономических событиях, в том числе и опасений повышения процента по ипотеке, фиксированная ставка – одно из главных преимуществ", – продолжает Денис Бобков.

"Предпосылок для возвращения на рынок ипотеки с плавающей ставкой мы пока не наблюдаем" - говорит директор департамента розничных сегментов и маркетинга ЮниКредит банка Светлана Пирожкова.

В Нордеа Банке также не видят необходимости что-то менять. "Кредитные программы всегда предполагали возможность как фиксированной, так и плавающей ставки. Выбирая комбинированный вариант, заемщик получает более выгодные ценовые условия, в то же время, банк тем самым частично делит риски с заемщиком", – говорят в банке.

Распространенным явлением на отечественном рынке сейчас являются комбинированные ставки, которые предоставляются при рублевых займах, и рассчитываются по схеме "ставка рефинансирования плюс надбавка (примерно 2-3 процентных пункта)". Надо отметить, что такой вариант расчетов весьма востребован у определенной категории заемщиков. К примеру, довольно часто выбирают комбинированные ставки владельцы бизнеса, предпочитающие не вынимать деньги из оборота. Также охотно соглашались на комбинированные ставки заемщики, которые, покупая новое жилье, рассчитывали в ближайшее время продать старое.

Для комбинированных ставок характерно то, что они фиксируются не на год, как плавающие, и не на весь срок кредитования (как фиксированные). Обычно этот срок составляет 3, 5 или 7 лет, а по окончании периода фиксации ставка становится плавающей. К примеру, заемщик берет кредит лет на 25, ставка фиксируется на 5 лет, а затем меняется в зависимости от программы банка и валюты кредита.

РБК Недвижимость, 18.11.2014
 Владимир Миронов