Ипотека в России побила очередные рекорды

Российские банки в 1-м квартале выдали почти в 1,5 раза больше ипотечных кредитов на покупку жилья, чем годом ранее.

Ипотека в России побила очередные рекорды. Так в 1-м квартале 2014г. российскими банками было выдано 198 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 334,7 млрд руб., что почти в 1,4 раза превышает уровень января - марта 2013г. в количественном и в 1,47 в денежном выражении, свидетельствуют предварительные данные Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Это подтверждается данными двух крупнейших банков РФ, выдающих ипотечные кредиты гражданам, – Сбербанка и ВТБ24.

Так, объем выданных Сбербанком ипотечных кредитов в 1-м квартале 2014г. вырос на 87% относительно аналогичного периода прошлого года до 172,4 млрд руб., свидетельствуют данные кредитной организации. Количество кредитов за 1-й квартал 2014г. выросло на 66%. За первый квартал с помощью продуктов Сбербанка 114 тыс. семей улучшили свои жилищные условия.

Тенденция продолжилась и в апреле: объем выданных Сбербанком ипотечных кредитов в январе-апреле 2014г. вырос на 80% относительно аналогичного периода прошлого года до 255 млрд руб. Количество кредитов за январь-апрель 2014г. выросло на 62% до 168 тыс. штук.

Как отмечает старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Елена Тарасова, рынок растет: общий ипотечный портфель банковской системы РФ вырос за март на 2,23%, а общий ипотечный портфель ВТБ24 увеличился за месяц по сравнению с 1 марта 2014г. на 17,5 млрд руб. или в процентном отношении на 3,45%. Выдача жилищных кредитов ВТБ24 за март 2014г. составила 30,8 млрд руб., а выдача жилищных кредитов по РФ в март 2014г. составила 141,7 млрд руб. "Доля ВТБ24 в общей выдаче по РФ составила за март 2014г. 21,76%, что составляет абсолютный рекорд по доле выдачи жилищных кредитов ВТБ24 за месяц", - комментирует "РБК-Недвижимости" она.

Всего за 1 квартал 2014г. ВТБ24 было выдано ипотечных кредитов на сумму 72 млрд руб. Это на 63,3% превышает показатель, зафиксированный в 1-м квартале 2013г. (44,1 млрд руб.), - делится данными заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Михаил Сероштан.

Причины бурного роста

Опережающий рост ипотеки в первом квартале текущего года во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и снижения курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций, - сообщается в аналитической справке АИЖК.

"В последние месяцы в следствие большой неопределенности на финансовых рынках и роста в целом нестабильности, можно сказать, что наблюдается повышенный всплеск спроса на ипотечные кредиты и на приобретение жилья, при чем как на готовое, так и на жилье на этапе строительства. Люди таким путем стремятся сохранить свои сбережения от возможных потерь/девальвации и т.п., кто-то стремится быстрее взять ипотечный кредит, предполагая рост ставок по кредитам и т.п.", - комментирует Елена Тарасова.

Аналитики АИЖК также считают, что основной причиной, предопределившей привлекательность недвижимости, стала ценовая динамика рынка, а также падение цен в долларовом эквиваленте. Таким образом, многие покупатели недвижимости видят в этой инвестиции защиту своих сбережений либо стремятся приобрести квартиру для собственных нужд как можно скорее, опасаясь снижения доступности жилья в будущем.

Например, рост цен на жилье, по данным Росстата, в 1-м квартале 2014г. по отношению к соответствующему периоду 2013г. в среднем составил 4,4%. В условиях зафиксированной годовой инфляции в 1-м квартале 2014г., которая составила 6,4%, эти данные говорят о том, что цены на жилье, в среднем по России, снижались, придавая недвижимости еще большую инвестиционную привлекательность.

Повышение инвестиционной привлекательности недвижимости привело к оживлению рынка жилья: рост по итогам квартала составил 17% по отношению к 1-му кварталу 2013г. (за 2013г. в целом количество сделок снизилось на 5%). Доля сделок с ипотекой также выросла до очередного рекордного уровня: по данным Росреестра, 25,8% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в 1-м квартале 2014г., приобретались с использованием ипотечного кредита.

Как добавляет Михаил Сероштан, в первом квартале особенно большой спрос на квартиры был зафиксирован в Москве и Петербурге, остальные регионы отреагировали в меньшей степени.

Рост сделок в новостройках

С аналитиками АИЖК согласна финансовый директор компании "Миэль-Загородная недвижимость" Людмила Цветкова. В 2013г. банки наперебой предлагали спецакции в погоне за покупателем. Не менее доступны ипотечные кредиты и в 2014г. "В марте фиксировали увеличение количества сделок на рынке недвижимости, прежде всего - на первичном. И частично это было связано со всем известными событиями на валютном рынке", – добавляет она.

Ее слова подтверждаются данными Сбербанка РФ: доля первичного жилья по выданным банком кредитам за январь-апрель составила 31,1% (рост на 2,1%) по объему выданных кредитов и 27,3% (рост на 3,4%) по количеству.

Как указывают аналитики АИЖК, рост ипотечного рынка в 2013-2014гг. стал одним из основных драйверов жилищного строительства. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и покупателей жилья, застройщики активизировали свою деятельность. Так, в 1-м квартале 2014г. в России построено 178 тыс. квартир общей площадью 13,6 млн кв. м. (рост на 31% к соответствующему периоду предыдущего года).

По мнению Елены Тарасовой, с точки зрения предпочтений по приобретению новостроек или готового жилья кардинальных изменений не наблюдается. По-прежнему около 40% в выдачах составляют кредиты на этапе строительства, а 60% - это готовое жилье. При этом, конечно, сохраняется тенденция последних лет на рост продаж на этапе строительства.

Ставки по кредитам

На высокие темпы роста рынка ипотеки в 1-м квартале 2014г. влияет и эффект "низкой базы" - в начале 2013г. ставки по кредитам достигли максимума с середины 2011г., что негативно сказалось на объемах выдачи в тот период. В январе-марте 2014г. ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что на 0,6 п.п. ниже уровня соответствующего периода 2013г. Однако АИЖК оценивает вероятность повышения ставок как достаточно существенную ввиду значительного повышения Банком России ключевой ставки до 7,5% в марте и апреле 2014г.

Что касается средней суммы привлекаемого кредита по ипотеке на покупку жилья, то в 1-м квартале года она выросла с 1,6 млн руб. (по данным за 2013г.) до 1,9 млн руб., рассказывает зам. начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Михаил Сероштан.

Прогноз

Следует отметить, что статистика рынка ипотеки за первые три месяца 2014г. не отражает ухудшение ситуации с ликвидностью, наблюдавшейся в конце марта и в апреле. В связи с повышением стоимости фондирования АИЖК ожидает, что в дальнейшем темпы роста рынка начнут замедляться.

Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет уже около 2,8 трлн руб.. За последние 12 месяцев ипотечный портфель увеличился на 715 млрд руб., что составило 34% от объема портфеля по состоянию на 1 апреля 2013г. Качество ипотечного портфеля, накопленного на балансах банков на данный момент, находится на высоком уровне. Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 1 апреля 2014г. составила 1,45%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет более 95%.

Однако аналитики АИЖК замечают, что в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может вырасти, а качество ипотечного портфеля - быстро ухудшиться.

По оценке аналитического центра АИЖК, тенденцией последнего времени является рост доли заемщиков, взявших ипотечные кредиты с более низкими требованиями. В связи с тем, что таких заемщиков, особенно получающих "серые" доходы, отличает более высокий уровень кредитного риска, рост объемов выдачи ипотеки в этом сегменте не создает предпосылок для снижения ставок. Распространение кредитов с низким первоначальным взносом и без официального подтверждения доходов в условиях нестабильности приводит к росту кредитных рисков ипотечного портфеля банков, поскольку в случае кризиса такие заемщики окажутся очень уязвимыми к возможному снижению доходов.

"Думаю, до конца года продолжится рост с постепенным затуханием. Скорее всего, до конца этого года рынок стабилизируется. В будущем году возможно падение. Сейчас мы только вошли в рецессию и сложно прогнозировать ее последствия, в любом случае на рынке недвижимости они проявляются с временным лагом", – резюмирует финансовый директор компании "Миэль-Загородная недвижимость" Людмила Цветкова.

РБК, 20.05.2014
 Елена Лыкова