Вскоре в России заработают механизмы удешевления ипотеки

В России вскоре заработают механизмы удешевления ипотеки. Государство начнет выдавать жилищные кредиты на этапе строительства, а банки, кредитующие застройщиков, смогут привлекать денежные средства по ставкам ниже рынка.

Минстрой внес на рассмотрение в правительство новую стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в России до 2020 года.

В соответствии с документом, количество выдаваемых ипотечных жилищных кредитов должно увеличиться на 32% к уровню 2013 года и достичь в 2020 году 1,09 млн в год. Программой, в частности, предусмотрено, что граждане смогут брать кредиты уже на этапе строительства жилья, если оно ведется в рамках федерального закона от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень на селекторном совещании в правительстве. С этой целью разработана новая программа Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое осуществляет механизм государственной поддержки системы ипотеки в стране при взаимодействии с банками и охватывает примерно треть такого типа кредитования в РФ. Пока только некоторые банки локально запускали подобные программы.

Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка пояснил, что фактически это будет механизм финансирования закладных на этапе строительства жилья. «Сейчас законодательство позволяет оформить закладную, когда человек взял кредит или получил рассрочку по договору участия в долевом строительстве. Эту закладную АИЖК будет готово выкупать на этапе строительства», - сообщил он.

Помимо этого АИЖК внесло изменения в действующую программу «Стимул». Теперь банки, кредитующие застройщиков в ее рамках, смогут привлекать денежные средства по ставкам ниже рынка. «Это не прямое субсидирование процентной ставки, а именно льготное кредитование», - подчеркнул Михаил Мень. Застройщики, которые воспользуются этими дешевыми кредитами, смогут направить их на строительство инженерной инфраструктуры под жилье экономкласса, пояснил глава Минстроя. Он напомнил, что региональные руководители жаловались, что на рыночных условиях тяжело построить по программе доступного жилья инфраструктуру, которую в дальнейшем АИЖК планирует выкупать для эксплуатации в рамках договоров концессии с ресурсоснабжающими организациями.

Если заработает механизм, позволяющий выдавать жилищные кредиты на этапе строительства, ипотечные заемщики получат возможность покупать жилье по ценам ниже рыночных, указывает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. «Стоимость квартир в новостройках на 15-20% ниже, чем на вторичном рынке, но кредиты на такое жилье сегодня можно получить в основном в аффилированных с застройщиками банках, - пояснила она «Эксперт Online». – Другое дело, что АИЖК, планируя выдавать кредиты под необеспеченные закладные, должно трезво оценивать свои риски. Долгостроев и обманутых дольщиков у нас в стране масса, и страхование строящихся объектов пока не решило проблему».

Чиновники также обещают, что вскоре заработают механизмы удешевления ипотеки. Александр Семеняка уточнил, что ежемесячный ипотечный платеж покупателей по программе «Жилье для российской семьи» может стать ниже рыночного на 35%. Это будет достигнуто как за счет удешевления стоимости жилья, так и снижения ставки по ипотеке. Льготные ипотечные кредиты по программе доступного жилья будут рассчитываться по ставке «инфляция плюс маржа». «Наш ориентир к 2018 году - снизить маржу до 2,2%. На следующий год маржа установлена порядка 3,5% сверх инфляции», - пояснил глава АИЖК. По его словам, если инфляция в этом году будет на уровне 7-8%, тогда ставка по льготным кредитам будет в следующем году в диапазоне 10,5-11,5%. Эксперты оценивают среднюю рыночную ставку по ипотеке в России в 2014 году в 11,5-12%.

Проблема тут не в марже банков, а в инфляции и в недостаточном вводе жилья, считает Ирина Радченко. «Банки и сегодня готовы выдавать ипотеку с маржой в пределах 2,2%. Но здоровый рынок жилья мы создадим, только если строители будут вводить по 1 кв. метру на человека в год, что считается оптимальным по международным стандартам. В России же пока вместо «оптимальных» 142 млн «квадратов» строиться в год 60 млн, при этом половина самими гражданами. Причины такого отставания известны всем: это и запредельная коррупция, и высокая себестоимость строительства. Не удивительно, что Новую Москву будут строить китайцы – выйдет быстрее, дешевле и качественней», - резюмирует она.

Эксперт, 19.09.2014
 Игорь Калиновский