Массовый отзыв банковских лицензий привел к увеличению активности на рынке недвижимости

Массовый отзыв банковских лицензий, начавшийся в ноябре пришлого года, привел к увеличению активности на рынке недвижимости.

Ожидалось, что напуганные вкладчики мелких банков переметнутся в госбанки. Однако, по словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», многие, сняв свои деньги со счетов, стали их тратить.

— Кто-то купил машину, а кто-то квартиру. Поэтому декабрь и январь оказались очень активными на рынке недвижимости в экономическом сегменте до 10 млн рублей, — отмечает он.

Эксперт считает, что «в феврале, скорее всего, активность продлится». Если она останется на текущем уровне, то весной цены могут подрасти — их повысят застройщики, и, по мнению Владимира Яхонтова, за этим последуют словесные «интервенции» федеральных чиновников, с помощью которых попытаются сбить ажиотаж и прекратить отток вкладов из банков.

— Так было в 2009 году, когда, например, звучали заявления о том, что квадратный метр будет стоить 30 тыс. рублей, — напоминает он.

Однако если вспомнить, как вели себя финансовые рынки в середине нулевых, то сложно увидеть основания для устойчивого роста цен на недвижимость. В прошлом экономика росла, рубль укреплялся. В страну устремился поток капитала, и Центральный банк был вынужден ограничивать укрепление рубля. Россия вошла в пул стран БРИК с развивающимися рынками (emerging markets, EM), которые росли быстрее остальных.

Факторов роста нет

Сегодня же, по словам директора аналитического департамента НОМОС-банка Кирилла Тремасова, происходит отток средств с развивающихся рынков. Фаворитами являются экономики США и Евросоюза, в которые устремились средства с EM.

Начался этот процесс весной 2013 года, когда из-за оттока капитала произошла девальвация индийской рупии, бразильского реала, южноафриканского рэнда на 10–20% (российский рубль — на 7%). В России же, помимо внешнего давления на рубль, вступают в силу внутренние факторы: изменилась структура платежного баланса. Ежегодно из страны уходит порядка $60 млрд по двум статьям: траты россиян за рубежом и вывод капитала в виде дивидендов по акциям российских компаний и в виде прибыли, которая не реинвестируется, а выводится на родину.

— В стагнирующей экономике маловероятно ожидать, что будет переоценка каких либо активов. Это касается и недвижимости, и акций, и облигаций. Мы еще несколько лет будем находиться в «боковике», — резюмирует Кирилл Тремасов.

И по предварительным данным Министерства экономического развития, рост ВВП России за 2013 год составил 1,4%. За исключением 2009 года, когда кризис испытали все страны, 2013 год — худший с 2000 года. По данным руководителя портала «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, в 2013 году цены в Москве стояли на месте.

Оптимистичный сценарий, по мнению Тремасова следующий: «Экономика Европы выйдет на устойчивые темпы роста, США свернут программу выкупа гособлигаций QE3 и продолжат расти, начнет оживать Китай, и только вслед за этим потянется вверх российская экономика, вернувшись к своим 3–4% плюса ВВП. Это перспектива ближайших трех лет».

Сигналом к тому, что ситуация поменялась, может служить рост фондовых индексов и укрепление российского рубля. Фондовый рынок часто является индикатором настроений, который первым показывает новые тенденции в экономике.

«Боковик» — это самоподдерживающийся процесс. Руководитель аналитического отдела управляющей компании «Парма менеджмент» и заведующий кафедрой оценки стоимости активов Пермского филиала ГУ ВШЭ Дмитрий Тимофеев весной 2012 год написал у себя в «Живом журнале», что российский фондовый рынок неаппетитен: «Унылая картина. Это не означает, что случится обвал. Но и чуда в ближайшее время тоже не ожидается».

Спустя два года Дмитрий Тимофеев говорит, что на развивающихся рынках — «ночь».

— Чтобы началась новая вечеринка — рост, нужно дождаться, когда накопится критическая масса настроений и денежных средств. Спрогнозировать начало вечеринки трудно, на это могут потребоваться месяцы и годы. Основная проблема не в том, что люди глупы или неразумны. Проблема заключается в механизме работы инвестиционной сферы. Управляющие взаимных фондов, хедж-фондов, пенсионных фондов вкладывают средства только в растущие акции. Им нужно показывать положительные результаты каждый квартал, — считает он.

Дмитрий Тимофеев говорит о том, что на рынке недвижимости очень важной является демографическая ситуация в стране.

— Германия и Япония — страны со стареющим населением, и в них не было бума даже в середине нулевых. А Израиль — страна, в которой рождаемость больше смертности. И там стоимость недвижимости растет. Исходя из этого на российском рынке ажиотажа не предвидится. Исключение — это какие-то отдельные сегменты в Москве, — делится своим прогнозом эксперт.

В нынешней ситуации всплеск активности покупателей недвижимости, вероятно, стоит расценивать как возможность для продавцов решить свои задачи, которая не будет длиться долго.

— В целом от 2014 году я не жду сильных ценовых колебаний и потрясений. Этот год будет не хуже прошлого или позапрошлого. По итогам года цена вырастет как минимум на 2%. Это связано с тем, что застройщики теперь должны страховать свою ответственность и это будет им обходиться в 1,5–4% от стоимости жилья, — прогнозирует Владимир Яхонтов.

Валютный фактор

— Если говорить о валютном факторе, то падение рубля обычно оживляет рынок, исключение наблюдалось разве что в 2013 году. Застройщики кредитуются преимущественно в рублях, поэтому для них курс не имеет значения. Валютный курс влияет на активность покупателей. Рубль падает — цены растут. Рубль на месте — цены на месте, — добавляет Яхонтов.

Однако времена, когда российский рубль стоял на месте, заканчиваются. Если в период 2005–2008 годов курс практически стоял на месте, в период с 2010-го до конца 2013-го колебался в назначенном ЦБ коридоре и управлялся интервенциями, то в 2015 году запланирован переход к популярной в мире политике таргетирования инфляции. Это означает, что ЦБ будет вмешиваться в валютные торги только в экстренных ситуациях. Курсы рубль/доллар и рубль/евро будут совершать размашистые колебания в широком диапазоне.

В 2014 году валютные интервенции ЦБ уже сократились, так как идет переход к новой валютной политике. И к тому, что курс рубля может резко меняться, судя по статистике ЦБ, россияне уже привыкли: в ноябре чистый спрос на наличную иностранную валюту со стороны россиян снизился по сравнению с предыдущим месяцем на 40%.

Объем банковских вкладов в российских рублях при этом непрерывно растет. Сегодня на счетах находится 13,2 трлн рублей. Иностранная валюта сегодня в России перестала играть роль средства накопления.

Согласно данным последнего опроса ВЦИОМа, опубликованного в середине января, валютный фактор для большинства россиян при сбережениях и инвестициях становится всё менее значимым. Так, около 50% опрошенных вообще не следит за курсом рубля. Из имеющихся сбережений 83% приходится на рублевые активы и, соответственно, 17% — это активы в иностранной валюте. При этом, согласно данным другого опроса ВЦИОМа, цель сбережений около 35% населения — покупка недвижимости.

Отношение к недвижимости у россиян по-прежнему благоговейное, напоминает независимый эксперт Алексей Щукин. Проблемы высокого госдолга США не исчезли, ситуация в Евросоюзе вызывает настороженное отношение к евро. Еще недавно, в 2009 году, люди были готовы к значительным рискам, покупая квартиры в строящихся домах. Если вдруг что-то произойдет в мировой экономике, например с долларом США, люди кинутся покупать недвижимость, говорит Щукин. Аналогичный сценарий может реализоваться, если девальвация рубля, которая за январь достигла 7%, преодолеет некоторую психологическую планку и послужит спусковым крючком для лихорадочных покупок недвижимости.

Известия, 06.02.2014
 Константин Илющенко