Объемы ипотеки растут, но средний чек кредита почти год остается без изменений
Аналитики АИЖК пересмотрели прогноз по выдаче ипотечных кредитов на этот год. По их подсчетам, россияне в 2014 году возьмут в долг на квартиры не 1,5 трлн, а 1,7-1,8 трлн рублей.
Однако все большая часть заемных денег (особенно в Московском регионе) уходит на покупку недорогих квартир на первичном рынке. «Чем ниже цена жилья в проекте, тем больше в нем ипотечных продаж», — экстраполирует статистику ГК МИЦ на весь рынок Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения компании. В августе у ГК МИЦ процент кредитных сделок достиг 60%, увеличившись с начала года почти на 15%. У ОПИНi рост составил около 30% (с 48% в январе до 63% в сентябре), основная доля пришлась на так называемый комфорт-класс (еще одно наименование «эконома»).
«Если люди стали покупать эконом-класс почти исключительно в долг (а доля ипотечных продаж в отдельных проектах доходит чуть ли не до 100%), на рынке точно кризис» — это утверждение одного из девелоперов портит оптимистичную государственную статистику. Впрочем, риэлторы, торгующие дорогим московским жильем, утверждают, что в элитном сегменте уже примерно четверть квартир покупается в кредит, но преимущественно чиновниками. «Жилье по $4-6 млн приобретается госслужащими: строчка в декларации “квартира в кредит” не вызывает вопросов наверху и, наверное, в сердцах населения отзывается сочувствием», — говорит управляющий партнер компании «Ника эстейт» Виктор Садыгов.
В целом же объемы ипотеки растут, но средний чек кредита (по крайней мере, в Московском регионе) уже почти год остается без изменений — 3,2 млн руб., по данным АИЖК. Опрошенные «Ведомостями» банкиры, полистав свои отчеты, тенденцию подтверждают: например, «Возрождение» с начала года выдает в среднем по 2,3 млн руб. (план по выдаче на 2014 г. — 12 млрд руб.), Локо-банк — по 4 млн руб. (годовой план — 1,5 млрд руб.).
Процент проблемных кредитов в России пока по-прежнему невелик, но лишь потому, что заемщиков все больше и несостоятельные еще могут раствориться в общей массе. По данным АИЖК (со ссылкой на ЦБ), на начало августа 2014 г. из 3 трлн руб. накопленной (читай — общей) задолженности проблемная составляла 64 млрд руб. (с начала года выросла на 10,2 млрд руб.). Объединенное бюро кредитных историй добавляет: доля кредитов с просрочкой более 90 дней продолжает увеличиваться, в августе она равнялась 10,3%, что на 27 б. п. выше, чем в июле.
В июле 2014 г. депутаты приняли поправки к закону об ипотеке. По ним, если заемщик не может расплатиться по кредиту, а стоимости заложенной квартиры не хватает для погашения долга перед банком, недостающая сумма может быть покрыта за счет страховки, пишет «Российская газета». Впрочем, этот вид страховки сугубо добровольный. Аналитики опасаются, что в случае ухудшения экономической ситуации и роста безработицы данная мера добавит банкам головной боли — они могут остаться с большим количеством дефолтных квартир, которые не смогут реализовать по удовлетворяющей их стоимости. Валерий Казейкин, первый вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов, отмечает, что уже сейчас на виртуальных торговых площадках все больше предложений квартир «от банков» по ценам чуть ли не вдвое меньше рыночных. Например, 2-комнатная квартира (70 кв. м) на Новочеремушкинской улице, оцененная в 22 млн руб., выставлена за 13 млн, а 3-комнатная (63 кв. м) на ул. Верхней идет по 8,6 млн руб. (вместо рыночных 15 млн руб.).
Банкиры негласно реагируют на ухудшение качества заемщиков — повышением ставок (пока не слишком значительным) и более жесткими условиями андеррайтинга. О последних «Ведомостям» рассказывают брокеры и застройщики. «В течение лета — начале осени 2014 г. спрос на ипотеку со стороны покупателей квартир в новостройках Подмосковья значительно увеличился, но одновременно выросло и число отказов в выдаче жилищных кредитов», — отмечают эксперты компании «Континент». «Заемщики и банки все больше отдаляются друг от друга — у банков выросли ставки, жестче стали требования к заемщикам, к уровню дохода, к величине первого взноса. Выросло количество отказов», — вторит коллегам-риэлторам девелопер Дмитрий Котровский из «Химки групп».
«Ситуация тяжелая, но в будущее мы смотрим с оптимизмом», — говорит Андрей Осипов, старший вице-президент «ВТБ 24»: «Клиентов меньше не стало». Так называемые госбанки по-прежнему отвечают за львиную долю рынка ипотеки, московской в том числе. Например, Московский банк Сбербанка России выдал за неполных девять месяцев 29 066 кредитов на 97,7 млрд руб., осчастливив примерно половину всех заемщиков столичного региона. «ВТБ 24» в этом году ежемесячно выдает по всей России примерно 1300 кредитов на 5,5-6 млрд руб., ожидая «умеренный рост спроса в IV квартале», рассказал Осипов.
«Логично, что банки с господдержкой доминируют — им деньги дешевле достаются и доступ к ним более открытый», — говорит Денис Бобков, глава аналитического центра ОПИН. Тем не менее Сбербанк в июле заменил акцию «12-12-12» на «13-13-13», «ВТБ 24» в августе поднял ставку на 0,3-0,4%. За ними подтягиваются и другие игроки. Если привлекаемые банкирами средства «существенно подорожают», то заемщикам, по словам Елены Кудлик, финансового директора «Дельтакредита», стоит готовиться к «корректировке ставок в сторону увеличения».
Ведомости, 15.10.2014
Наталья Самарина
