По ипотеке продается до 90% новостроек

30% официального прироста объемов ипотеки в России обеспечило кредитование новостроек, говорят аналитики. В Московской области у некоторых застройщиков на заемные деньги продается до 90% квартир.

Как заметил один из опрошенных «Ведомостями» риэлторов, сейчас термин «доступное жилье» вытесняется (если уже не вытеснен) термином «доступная ипотека». На январском совещании президента с правительством Игорь Шувалов, первый заместитель председателя правительства, заявил: «Развитие ипотечных отношений в нашей стране имеет непосредственное отношение к тому, насколько доступнее становится жилье для среднего класса». Ипотечный портфель России за прошлый год превысил 1,3 трлн руб. — рост к показателю 2012 г. составил 30%. Цифры по Московскому региону с российскими сопоставимы: в Москве в 2013 г. кредитов выдано на 25% больше в количественном и на 29% — в денежном выражении (41 700 на 154,7 млрд руб.), в области эта статистика — плюс 32 и 35% соответственно (39 200 на сумму 102,2 млрд руб.). Вместе столица и область заняли более 10% в общероссийском объеме кредитования.

Стимул для продаж новостроек

Хотя официальной статистики по тому, как распределились ипотечные кредиты между первичным и вторичным рынком, нет, аналитики АИЖК полагают, что весь прирост в 2013 г. обеспечил именно рынок новостроек. Эта тенденция сохранится и в текущем году, прогнозируют все без исключения опрошенные эксперты. «В Московском регионе строится много жилья экономкласса, оно и в текущем году будет востребовано у покупателей-заемщиков. Существенный объем продаж у застройщиков по-прежнему обеспечит ипотечное кредитование», — прогнозирует Андрей Семенюк, заместитель гендиректора АИЖК.

Развитие ипотеки около Москвы и на ее новых территориях по-прежнему идет в основном за счет совместных программ застройщиков и банков. Последние, по словам первых, все активнее проявляют инициативу по аккредитации объектов, предлагая более выгодные, чем для «посторонних» квартир, условия. Например, у ГК «Премьер» за прошлый год количество банков-партнеров выросло вдвое, рассказал коммерческий директор Василий Кривошеин, появились более гибкие программы и дома стали продаваться быстрее. ГК МИЦ добавила к списку тех, с кем она сотрудничает по ипотеке, еще три банка, сообщил Александр Энгель, руководитель отдела новостроек. А покупатели «Ведис групп», по данным департамента продаж, в 2013 г. получили возможность обратиться в шесть банков против двух в 2012 г. Не отстают от девелоперов и риэлторы: «Инком-недвижимость» увеличила пул кредиторов для клиентов на треть, у компании «Миэль-новостройки» их число достигло 40.

«Все хотят прироста», — констатирует Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group. Его компания строит дома в том числе в Подмосковье и также разрабатывает совместно с банками «лояльные условия кредитования для клиентов», так как понимает, что для большинства из них ипотека — это «единственная реальная возможность приобрести жилье».

Например, у «ВТБ 24» за 2013 г. количество аккредитованных в Московском регионе объектов выросло более чем на 40% до 1750, сообщил Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования банка. Активно наращивал портфель и DeltaCredit. Его председатель правления Сергей Озеров рассказал, что за прошлый год банк вдвое увеличил количество аккредитованных застройщиков — до 596, а число объектов — до 1100. Банк «Возрождение», вступивший в партнерские отношения с 400 девелоперами, распространил действие совместных программ на 2000 российских новостроек, львиная доля которых расположена в Подмосковье. Олег Коркин, замначальника департамента розничного бизнеса «Возрождения», пообещал, что и в текущем году «ипотека будет по-прежнему расти, в том числе и за счет выдачи кредитов на приобретение жилья в новостройках».

Новостройки экономкласса — основной драйвер развития ипотечного рынка в среднесрочной перспективе, полагает и Осипов. Руслан Исеев, председатель правления Банка жилищного финансирования, напротив, считает кредитование новостроек рискованным: дома могут быть не достроены, а кредитора ждут трудности с рефинансированием. Его организация работает только на вторичном рынке, так как в отличие от крупных банков пока не готова брать на себя риски первичного. Герман Елянюшкин, зампредседателя правительства Подмосковья, заявил на одной из пресс-конференций, что большие объемы проданных в кредит квартир в новостройках — это большая проблема. «Мы все в заложниках у долевого строительства», — признался чиновник. По его словам, девелоперы вкладывают в строительство только 20% своих средств, остальное — это деньги банков и дольщиков: даже если часть покупателей станет неплатежеспособной, это может остановить стройки.

Львиную долю в кредитовании покупателей «котлованных» квартир сейчас составляют госбанки, которые параллельно занимаются проектным кредитованием застройщиков. По оценке Игоря Шувалова, в 2013 г. более 50% ипотечного рынка сделал Сбербанк. Вслед за лидером, хотя и далеко позади него, идут «ВТБ 24», Газпромбанк, DeltaCredit, Росбанк, Связьбанк, Райффайзенбанк и Ханты-Мансийский банк. Тем не менее чиновник заявил, что «доля денежных средств, направляемых на первичное жилье, не так высока. И, конечно, нам нужно поддерживать [ее] <...>дополнительными продуктами, которые будут предлагать банки».

Проверяй или доверяй?

Совместные усилия властей и бизнеса по пропаганде ипотеки как отличного способа решить жилищную проблему дают плоды: все больше граждан соглашаются нести немалую долговую нагрузку. У опрошенных «Ведомостями» застройщиков, работающих в Московском регионе, процент ипотечных продаж варьируется от 30% (в «старой Москве») до почти 100% (в Подмосковье). «Доля ипотеки в реализации нового жилья составляет до 40%, по некоторым объектам сделки с ипотекой составляют более 50% и доходят до 70-80% объема продаж», — говорится в отчете АИЖК за 2013 г.

Количество заемщиков растет, но их благонадежность падает — это, пока осторожно, начинают признавать и аналитики, и сами девелоперы. Во второй половине 2013 г. «многие ипотечные банки <...> снижали минимальный размер первоначального взноса (в том числе до нулевого), увеличивали максимальную сумму кредита и расширяли перечень кредитуемых объектов», — свидетельствует отчет АИЖК. Семенюк уточняет: «Весь прошлый год банки ослабляли требования к выдаваемым кредитам, в нынешнем году эта тенденция скорее всего сохранится — из-за высокой конкуренции между кредитными организациями. Это вызывает определенные опасения и может привести к снижению качества ипотечных кредитов».

Роман Строилов проанализировал ипотечных клиентов Tekta Group во всех подмосковных городах, где строит компания. Он с сожалением отмечает, что «слишком активно вымывается пласт людей, которые считают ипотеку доступной и привлекательной. На смену им приходят покупатели с отрицательной кредитной историей и с высокой долговой нагрузкой». По его словам, все больше случаев, когда заемщик берет потребительский кредит для первого взноса по ипотеке.

Один из девелоперов, строящих экономкласс в нескольких городах области, на условиях анонимности рассказал, что в декабре 2013 г. — январе 2014 г. количество «отказников» (тех, кому банк не одобрил выдачу кредита) среди потенциальных покупателей его компании выросло на 5%. «У нас был клиент, который поочередно обращался с заявкой на ипотеку в девять банков, — поделился застройщик. — Те заявки не одобрили, у него в кредитной истории частые просрочки более 30 дней. Так он обратился в десятый. Банки, которые выдают рискованные кредиты, еще не перевелись».

Как ранее писали «Ведомости» со ссылкой на доклад Национального бюро кредитных историй, в 2013 г. россияне получили в банках почти на 24% больше кредитов на покупки дороже 500 000 руб. Как минимум 1,7 млн наших соотечественников сейчас одновременно обслуживают четыре и более кредитов.

Падающий рубль мешает

Александр Шмуклер, председатель совета директоров «Century 21 Россия»:

— Колебание валютного курса может уменьшить количество людей, способных взять ипотеку. Резкое падение рубля может через 5-6 месяцев привести к сильному росту инфляции, что поставит жирный крест на возможности многих людей приобрести недвижимость даже в кредит.

Оформляйте правильно

Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций Инвестторгбанка:

— Покупатели-заемщики трепетно относятся к исполнению обязательств по договорам приобретения жилья у застройщиков. Это связано с тем, что оформление недвижимости в собственность является ключевым моментом для снижения процентной ставки по ипотеке.

Ведомости, 12.03.2014
 Наталья Самарина