Подорожание ипотеки приведет к снижению спроса на первичное жилье в Москве и области
Девальвация рубля подхлестнула продажи новостроек массового сегмента в московском регионе. Но всплеск роста не будет долгосрочным — девелоперы готовятся к затяжному кризису.
К концу лета рынок новостроек столичного региона был преисполнен ожиданиями кризиса. После ажиотажных продаж начала года, вызванных валютными колебаниями и отзывами лицензий у банков, вторая половина весны и лето были весьма холодными с точки зрения продаж. «В январе-феврале мы съели спрос на новостройки на много месяцев вперед», — говорили в кулуарах девелоперы. В сентябре казалось, что все факторы против рынка жилья: и снижение доходов населения, и падение цен на нефть, и стагнация в экономике, и западные санкции. Плюс к этому большая конкуренция: сегодня в московском регионе строится более 400 тыс. квартир общей площадью более 23 млн кв. м. Цены на новостройки с июля не росли, несмотря на общую инфляцию. Деловые издания начали писать о панических настроениях у застройщиков.
Но оказалось, что в нынешней ситуации глобальной неопределенности практически невозможно строить прогнозы. В середине осени кризис не случился. Более того, ситуация развернулась на 180 градусов. Резкая девальвация рубля гальванизировала спрос на новостройки: люди бросились скупать квартиры. Продажи выросли минимум на 15%. Основной мотив осенних покупок — желание переложить обесценивающиеся рублевые сбережения из наличности в недвижимость. Жилье многими рассматривается как наиболее понятный и надежный продукт для инвестирования. Особый сегмент осенних покупателей — это те, кто давно копил на квартиру. Обесценивание рубля они восприняли как угрозу «никогда не поспеть за инфляцией, никогда не купить жилье». Осенью такие покупатели были готовы брать дорогую ипотеку на невыгодных для себя условиях, лишь бы вскочить в последний вагон поезда — все-таки купить квартиру в столичном регионе.
Интересно, что девальвация спровоцировала рост продаж только в недорогом сегменте новостроек. На вторичном рынке большого числа сделок не наблюдалось. В октябре три из пяти подготовленных сделок распадались в последний момент. Дело в том, что на вторичке значительную часть операций составляют так называемые альтернативы и цепочки. Человек продает свою квартиру и покупает другую, а ее продавец также хотел бы сразу вложиться в недвижимость. Из-за девальвации эти цепочки стали рваться. Никто не желал оставаться без недвижимости и с обесцененными рублями. К тому же на рынке наблюдалась повышенная нервозность: из-за девальвации и массы плохих новостей продавцы прямо перед сделкой поднимали цену, из-за этого сделки также распадались.
Почти не сказалось ослабление рубля и на рынке элитного жилья. «Все риелторы делают хорошую мину при плохой игре, но на самом деле ситуация на рынке невеселая. Если человек на вторичке хочет продать элитную квартиру, то он должен быть готов сделать дисконт в 25–30 процентов от цены начала года. Если скидка меньше, сделки не будет. Но и такая скидка не гарантия того, что квартиру купят. Многие ждут дальнейшего падения цен», — говорит один из брокеров элитного жилья. Приход на рынок покупателей с Украины и людей, попавших в санкционный список Запада, несильно изменил ситуацию. Квартиры площадью более 220 кв. м сегодня малоликвидны, потенциальных покупателей на них очень мало. Практически все застройщики дорогого жилья легко идут навстречу покупателям, предлагая дополнительные скидки, не указанные в прайс-листах.
Что касается коттеджного рынка, то он так и не восстановился после кризиса 2008 года. Больше всего затоварен сегмент дорогих домов в районе Рублевского шоссе. «Дома, которые я смотрел в начале года по цене 2,5 миллиона долларов, сегодня выставляются по 1,2 миллиона. Я даже слышал о скидках в 60 процентов, на которые идут продавцы, чтобы сделка состоялась», — делится наблюдениями один из покупателей, давно присматривающий себе дом. Практически неликвидны сегодня дома площадью более 1500 кв. м.
Различие реакции разных рынков на девальвацию показательно. В нижнем сегменте потенциальный спрос весьма велик: масса людей мечтает о квартире в московском регионе, где есть работа и высокий уровень жизни. Покупателей дорогой недвижимости немного: люди со средствами либо уже решили свои жилищные вопросы, либо ориентированы на покупку жилья за границей.
Не как в 2008-м
Однако гальванизирующий эффект от девальвации не может быть долгим. Уже в ближайшее время девелоперы, скорее всего, столкнутся с серьезным падением спроса на новостройки массового сегмента. Прогнозы независимых экспертов неутешительны. Например, портал Provereno.ru в октябре представил несколько сценариев развития рынка новостроек. Самый позитивный из них: падение спроса в следующем году на 20–30%, падение цен — на 5–10%. Сценарий «паника», предполагающий падение цен до 30%, а количества сделок на 60–90%, маловероятен.
Каким окажется новый кризис? Будет ли это резкий обвал, как в 2008–2009 годах? Напомним, что после кризиса 2008-го рынок практически впал в кому, сделок почти не было. В ноябре 2008 года «Дон-строй» первым из девелоперов снизил цены сразу на 25%. Его примеру последовали другие компании, и цены покатились вниз. Однако сама ситуация быстрого снижения цен заставляла покупателей занять выжидательную позицию — завтра ведь будет дешевле, чем сегодня. Чтобы вырваться из сценария «непрерывного падения», девелопер «Ведис групп» стал продавать квартиры в новом проекте «Марфино» чуть ли не вдвое дешевле докризисных цен — по 70 тыс. рублей за кв. м. Это было близко к себестоимости. Начались массовые продажи — рынок стал оживать. Оттолкнувшись от этого дна, цены через какое-то время плавно пошли вверх. Посткризисное медленное восстановление растянулось на четыре года.
Сегодня более вероятен другой сценарий: вместо резкого обвала цен рынок будет медленно, но долго скатываться в кризис. При этом не исключаются короткие периоды ажиотажного спроса на квартиры, вызванные внешними факторами. «В 2008 году ситуация была совсем другая, — вспоминает коммерческий директор Provereno.ru Сергей Елисеев. — В середины 2000-х российские девелоперы бредили идеей выхода на IPO. По совету консультантов на кредиты активно скупались потенциальные строительные площадки, “бумажные” проекты должны были резко увеличить капитализацию компании. В итоге к 2008 году у девелоперов оказалась слишком велика закредитованность, у них было чересчур много “бумажных” проектов, и в то же время мало проектов, генерирующих деньги. В 2008 году рынок влетел в кризис, как локомотив в стену. Сейчас будет медленное сползание».
В середине 2000-х здравый смысл действительно отказал девелоперам: их захлестнула эйфория от успехов. Только у компаний Сергея Полонского в 2008 году было «бумажных» проектов площадью на 12 млн кв. м. Сейчас, по крайней мере у крупных застройщиков, более здравая политика, и запас прочности намного выше. В последние месяцы девелоперские компании, не афишируя, прицельно готовятся к кризису.
Можно выделить несколько направлений такой подготовки. Прежде всего, девелоперы не покупают новые площадки, сосредоточив внимание на достраивании начатого. В сентябре-октябре текущего года сделки на земельном рынке практически остановились. Кроме того, застройщики сокращают задолженность перед банками. Например, компания СУ-155 в 2011 году была должна 54 млрд рублей, а сегодня — 11 млрд. Они стараются создать запас наличности, чтобы продолжать строить, даже если в течение нескольких месяцев продаж не будет. Отдельные компании (та же СУ-155) вновь начали наращивать объемы госзаказа. У госзаказа невысокая рентабельность, но и риски относительно продаж жилья на свободном рынке тоже невысоки.
В качестве антикризисной меры компании работают над себестоимостью. В частности, начинают применять более дешевые фасадные решения, отделочные материалы и т. д. Для сильно подорожавших импортных материалов и систем ищутся российские аналоги. А наиболее опытные застройщики заранее оптимизировали свои проекты: площади квартир сделали небольшими, поскольку студии по 30–35 кв. м. — весьма ликвидный товар благодаря невысокой суммарной стоимости квартиры. В некоторых проектах уже порядка 70% «ходовых» однокомнатных квартир.
В результате, несмотря на ощущение приближающегося кризиса, предложение новостроек в столичном регионе растет: в октябре оно увеличилось на 6%. Девелоперы форсируют начало продаж в новых проектах. Логика такова: надо продать как можно больше квартир до начала кризиса, успеть собрать деньги с рынка, пока их там еще много. Впрочем, оценить степень готовности девелоперов к кризису невозможно: застройщики традиционно очень информационно закрыты. Их истинное финансовое состояние обычно знает несколько человек в руководстве. Как любит говорить Уоррен Баффет: «Только когда начнется отлив, мы узнаем, кто плавал голым».
Главное, чего боятся сегодня девелоперы, — это планомерного падения цен. Покупатели в такой ситуации разочаровываются в недвижимости как объекте инвестирования и уходят с рынка, надеясь сделать выгодную покупку позже, на «дне». Чтобы этого не допустить, цены в прайс-листах застройщиков принципиально не снижают, дабы не травмировать покупателей. Зато постоянно используют разнообразные акции и скидки. Уже с лета на рынке предлагается очень много различных скидочных программ. Все чаще применяются рассрочки: есть новостройки, где платеж за квартиру можно растянуть на три года. Некоторые девелоперы берут на себя выплату за покупателя части процентной ставки по ипотеке.
Ипотека сегодня — спасательный круг рынка и самый большой фактор риска. В некоторых проектах количество ипотечных покупателей более 70%, в этом году ставки уже выросли на 1–1,5%. Можно ожидать и дальнейшего увеличения ставок, так как возможности фондирования банков резко сократились из-за западных санкций и политики ЦБ России. Вопрос лишь в том, поднимется ли ставка до «запретительного» уровня, когда заемщики перестают брать кредиты. Вспомним, что в 2009 году, когда ставки по рублевой ипотеке превысили 15%, выдача кредитов сократилась вчетверо. Другой риск — переход к плавающей ипотечной ставке. Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка считает, что в условиях высокой волатильности заимствований банков переход к плавающей ставке в России неизбежен. Однако, как нетрудно догадаться, заемщики ипотеку с плавающей ставкой вряд ли сразу полюбят.
Атака на апартаменты?
В середине ноября в Санкт-Петербурге был открыт самый крупный в России апарт-отель — комплекс YE’S, построенный ГК «Пионер». По иронии судьбы на той же неделе в Москве произошли два события, которые можно при желании трактовать как наезд на систему апартаментов. Во-первых, под удар попал проект апартаментов Loft Park. По результатам проверки Госинспекции было заявлено, что арендатор участка, Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева, вместо предусмотренной реконструкции существующих строений и использования их под общественно-деловые или производственные цели перестраивает фабричные здания в комплекс жилых апартаментов. «Изменения в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка не вносились, разрешение на производство земляных и работ по капитальному ремонту и реконструкции зданий не выдавалось», — заявил заместитель начальника столичной Госинспекции по недвижимости Алексей Горбунов. Власти пригрозили застройщику штрафом и необходимостью избавиться от незаконной стройки. До этого надзорные органы были более чем лояльны к подобным стройкам.
Во-вторых, правительство Москвы выпустило постановление, запрещающее строительство апартаментов как отдельных капитальных строений. В новых проектах апартаменты должны быть гостиничным номером высшей категории, то есть быть интегрированы с гостиницами и иметь площадь не менее 40 кв. м. Постановление пока очень по-разному трактуется чиновниками и девелоперами, но это первая попытка хоть как-то определить, что же такое апартаменты и какие требования к ним можно предъявлять. До этого чиновники пару лет просто закрывали глаза на бум в строительстве подобной недвижимости. В Москве сейчас строится более 2 млн кв. м апартаментов. По документам они проходят как нежилые помещения, однако позиционируются девелоперами и воспринимаются покупателями как недорогое квазижилье с некоторыми ограничениями вроде невозможности регистрации в них.
Опыт построенного питерского апарт-отеля показывает, что считать этот формат априори вредным явлением неправильно. Выгоды для государства от апарт-отелей очевидны. Создается фонд гостиничных номеров для длительного проживания, с которого городу собирать налоги намного легче, чем с арендодателей квартир. Государство на создание такого фонда не тратит средств: он строится за счет некрупных частных инвесторов. При этом апарт-отель YE’S не является квазижильем: у здания гостиничная планировка — лобби внизу и длинные коридоры на этажах с отделанными и меблированными номерами. Большинство апартаментов сдается через единого оператора, минимальный срок аренды — месяц.
Нет опасности, что апартаменты займут существенную часть рынка, потеснив жилье. Все-таки это весьма специфический формат, нацеленный на временное проживание. Апарт-отели могут располагаться в определенных местах, да и спрос на такие недешевые гостиничные номера для длительного проживания ограничен. В комплексе YE’S месячная аренда уже сегодня начинается от 26,5 тыс. рублей, что дороже, чем в квартирах того же района Санкт-Петербурга. При этом у апартаментов площадь (29 и 33 «квадрата») намного меньше, чем у стандартных квартир. Скорее, апарт-отели создают разнообразие на рынке, встраиваясь в нишу между жилыми квартирами и гостиницами. Вопрос лишь в том, что формат апартаментов надо вывести из тени. Необходимо законодательно прописать этот формат, его ограничения и возможности, а также определить ясный порядок финансовых отношений девелоперов с властью при возведении апартаментов.
Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP:
— Украинский фактор, политическая нестабильность, колебания курсов валют — эти, скорее психологические, факторы стимулируют население покупать жилье, фиксировать капитал в квадратных метрах. И напротив, банкротства финансовых организаций и повышение ставок сказались на рынке недвижимости резко отрицательно. В целом покупательная способность населения снижается, люди не уверены, что смогут выплачивать кредиты по высоким ставкам.
В начале года, когда только стала разворачиваться история с Украиной и санкциями, был зафиксирован резкий всплеск спроса и цен на квартиры. К маю мы наблюдали рост цен — порядка 5,5 процента по отношению к уровню начала года, спрос по сравнению с тем же периодом прошлого года вырос почти на 40 процентов. Но этот ажиотажный спрос поглотил значительную часть предложения, и рынок начал остывать — по нашим оценкам, падение продаж в летний период у девелоперов составило около 20 процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Совокупное снижение спроса на первичное жилье в Москве и области, по нашим прогнозам, составит от 20 до 30 процентов. Во многом это будет связано с подорожанием ипотеки и кредитов застройщикам из-за очередного, уже четвертого за год, повышения Центробанком ключевой ставки: до 9,5 процента — сразу на 1,5 пункта. В такой ситуации покупатели будут отдавать предпочтение проектам надежных девелоперов, способных предоставить более выгодные условия за счет скидок и акций.
Эксперт, 08.12.2014
Алексей Щукин
