Получить ипотеку стало труднее

Покупатели новостроек в кредит — главные герои I квартала 2014 г. на рынке недвижимости в Московском регионе. Но в начале весны банки стали притормаживать кредитование, и девелоперы опасаются, что рынку грозит стагнация.

Большая ипотека

В I квартале 2014 г. тревожная политическая и экономическая ситуация побудила граждан запасаться недвижимостью, прибегая в том числе к кредитам. Почти все без исключения опрошенные «Ведомостями» застройщики, риэлторы и банкиры тенденцию роста сделок подтвердили.

«Рынок кредитования новостроек восстановился после кризиса 2008 г. к концу 2012 г.», − рассказывает руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм Tekta Group Роман Строилов. В 2013 г. случился даже определенный бум — было выдано 1,3 трлн руб. кредитов. По данным ЦБ, в январе 2014 г. граждане одолжили на покупку жилья 79,294 млрд руб. (на 51% больше, чем в январе 2013 г.), в феврале прирост числа кредитов составил 48% (119 млрд руб.).

Эксперты говорят, что количество ипотечных сделок выросло во всех сегментах рынка, в том числе в премиальном. Например, ОПИН продает в ЖК Vesna (комфорт-класс) в среднем 50% по ипотеке, а в ЖК «Парк Рублево» (премиум-класс) — почти 30%, больше всего кредитов приходится на Сбербанк, рассказала Наталья 
Картавцева, заместитель гендиректора ОПИН. «Мы начали совместную программу с банком “ВТБ 24” летом 2013 г., и она пользуется спросом. Например, в элитном квартале “Литератор” в Хамовниках 20% сделок — ипотечные», − делится Игорь Быченок, директор департамента продаж «Галс-девелопмента»i.

У ГК «Пионер» в январе — марте 2014 г. продаж по ипотеке было на 35% больше, чем год назад, «Бест-новострой» рассказал про прирост в 40% (по продаваемым компанией объектам), «Миэль-новостройки» — о 30%-ном увеличении. У компании «Грас» число сделок по ипотеке в I квартале выросло на 160%: стало больше банков-партнеров, да и «в целом по рынку увеличилась доля ипотеки», объяснил Евгений Шевченко, вице-президент компании. «В “Сколково парке” доля сделок с привлечением кредита увеличилась с 30% в 2013 г. до 60% в I квартале 2014 г.», — говорит Игорь Пятибратов, руководитель отдела девелопмента Millhouse. Кроме того, в этом году проходили ранее нехарактерные сделки по приобретению в ипотеку машино-мест.

Сигнал тревоги

Однако в конце марта ряд мер, принятых банками, встревожили девелоперов. Например, «ВТБ 24» повысил базовую ставку по ипотеке на 0,4-0,6% для разных категорий клиентов, параллельно были ужесточены условия выдачи ипотечных кредитов в других банках. Как рассказал старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24» Андрей Осипов, «вслед за повышением Банком России ключевой ставки почти все банки подняли ставки как по кредитам, так и по депозитам. По ипотеке — в среднем на 0,5%; повышение ипотечных ставок в “ВТБ 24” было 0,4%».

Сбербанк, главный игрок этого рынка, пока ставки не поднимал, более того, продлил акцию «12-12-15», по которой можно получить кредит на новостройку под 12%, но для этого надо было выполнить ряд серьезных условий.

Ужесточение условий ипотечного кредитования грозит дефицитом покупателей сегменту новостроек. «Сейчас объемы выдачи растут именно на первичном рынке», — говорит Сергей Китаев, руководитель отдела ипотечного кредитования «ЮИТ Московия». Погоду на рынке делают Сбербанк и «ВТБ 24», и на них равняются все остальные. Так что в целом именно действия этих банков могут или разогнать рынок недвижимости, или спустить его к докризисным отметкам. Пресс-служба Сбербанка от комментариев воздержалась.

Андрей Осипов утверждает, что никаких изменений кредитной процедуры по ипотеке в «ВТБ 24» не было: «Риски находятся на минимальном уровне, они не менялись и в 2014 г.».

Однако участники рынка недвижимости отмечают признаки «заморозков» уже с февраля 2014 г. Как отметил Роман Строилов, ужесточились правила кредитования покупателей и отчасти — условия аккредитации новостроек.

Пожалуй, самый тревожный звонок — рост количества отказов. «В этом году банки стали отказывать нашим клиентам чаще. Если раньше 80% потенциальных покупателей получали одобрение на кредит с первой попытки, теперь таких всего 60%. Около 40% клиентов подают вторичную заявку, бывает и так, что приходится подавать заявку в третий раз», — делится Строилов из Tekta Group.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-новострой», согласна, что андеррайтинг стал жестче. «Практически ни один банк не выдерживает обещанные 2-3 дня рассмотрения заявки — на деле они выливаются в 6-10 в лучшем случае», — говорит она. Банки тщательнее изучают кредитную историю заемщиков: «Раньше запросы в бюро кредитных историй делались далеко не на каждого клиента, сейчас это обязательный порядок для всех».

Банкиры стали чаще звонить потенциальным клиентам, прежде чем решить вопрос о выдаче кредита, рассказывает Анна Борисова, ведущий ипотечный брокер «Бест-новостроя». Если клиент не может ответить на вопросы, которые задает аналитик или служба безопасности, то скорее всего последует отказ. По ее подсчетам, в среднем доля «отказников» составляет 5%, ранее было около 2-3%.

В целом застройщики, работающие в Московском регионе, отмечают «определенную настороженность банков» по отношению к ипотеке. Это привело к колебаниям ставок, которое было отмечено как статистикой, так и участниками рынка.

Ставки волнуются

В январе и феврале выросла средняя ставка по ипотечным кредитам, выданным за месяц, с 12,1 до 12,3% годовых в рублях. По итогам марта этот показатель снизился почти до декабрьского − 12%. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, составила на 1 апреля 2014 г. 12,4% (минус 0,4% к аналогичному периоду 2013 г.).

В среде девелоперов активно обсуждают рост ставок по различным программам. Газпромбанк поднял ставку на 1%. «Кредит Европа банк» — так вовсе на 2,5%: с 16,5 до 19%. Инвестторгбанк приостановил программу, по которой можно было взять кредит без первоначального взноса, перечисляет Строилов. «В начале марта скорректировал условия КБ МИА, подняв минимальную ставку с 11,5 до 12%. С 3 марта банк “Возрождение” отменил акцию, длившуюся почти год: вместо единой ставки в 12,5% ставки снова стали зависимы от первоначального взноса и срока и теперь варьируются от 13 до 14%. Банк “Балтика” в конце февраля сообщал о продлении текущих условий до конца марта, однако уже 11 марта прислал новые тарифы. Повышение ставок коснулось как раз объектов на стадии строительства. Раньше было 12%, теперь — 12,5%», — дополняет гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая. С мая кредиты «СМП банка» дороже на 1-2%, Транскапиталбанка — на 0,5%, перечисляет риэлтор.

«По части программ, например по кредитам “Фундаментальный+” и “Надежный”, ставка стала выше в среднем на 0,5% годовых с 7 апреля. Отмечу, что повышение ставок по кредитам — общий тренд рынка», — рассказала Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций Инвестторгбанка. По ее словам, требования к клиентам остались прежними, но «мы стали более тщательно, чем, например, в 2013 г., относиться к оценке платежеспособности заемщиков».

По мнению банкиров, многие из тех, кто приходил за кредитом, хотели приобрести жилье в инвестиционных целях. «Количество входящих заявок выросло, и банк вынужден тщательнее оценивать качество как клиента, так и залога. Банк оценивает перспективы сохранения дохода на протяжении достаточно длительного срока кредитования», − объясняет Пономарева.

Артем Котловский из «Пионера» подтверждает рост инвестиционных покупок. «Однако инвестиции инвестициям рознь. Сейчас просто хотят сохранить деньги», — уверен он.

Девелоперы не пострадали

От весенних «холодов» застройщики пострадали меньше, нежели потребители. По мнению руководителя департамента ипотеки и кредитов «НДВ-недвижимости» Андрея Владыкина, требования к аккредитации новостроек жестче не стали: «Банки готовы кредитовать новостройки на любых этапах строительства, в том числе на нулевом». Он не замечает, что андеррайтинг стал жестче. «Банки просто стали внимательнее к заемщикам, видимо, готовятся к грядущему периоду финансовой нестабильности. Никто не хочет в будущем получить просрочки по платежам», — размышляет Владыкин.

Константин Шибецкий, директор отделения ипотечного кредитования ГК МИЦ, говорит, что девелоперы, строящие уже не первый объект, не испытывают трудностей с их аккредитацией. Проблемы возникают у тех, кто продает в обход закона о долевом строительстве или начинает первую стройку, предполагает он.

Элитные кредиты

«В элитном сегменте доля ипотеки составляет 15-20% и сильно зависит от проекта», — оценивает Ирина Доброхотова из «Бест-новостроя». «20% — для элитных новостроек в бюджете до $5 млн и около 15% − для более дорогих объектов», − уточняет Полина Меделяновская, партнер Kalinka Real Estate Consulting Group. «В сегменте de luxe доля ипотечных сделок минимальна — 3-5%. В premium — примерно 15% (в основном в бюджете до $1,5 млн). В качестве альтернативы ипотеке покупатели элитного жилья рассматривают рассрочку платежей, такая схема проще с точки зрения сбора документов, заемщику не нужно проходить стандартные банковские процедуры оценки», — считает Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли».

Ведомости, 02.07.2014
 Татьяна Соколова