В России может существенно упроститься процедура взыскания ипотечного долга

В Гражданский кодекс внесены поправки относительно залогового законодательства. Если прежде банк получал право забрать квартиру безнадежного ипотечного должника только по суду, то теперь стороны могут договориться самостоятельно.

Поправки в Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), отменяющие ранее действовавший Закон «О залоге», лишит недобросовестных заемщиков ряда возможностей уклонения от выплаты.

Можно будет договориться

С 1 июля вступает в силу Федеральный закон от 21.12.13 № 367, вносящий изменения в Гражданский кодекс. Одновременно утрачивает силу Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге».

Напомним, что термин «залог» есть и в названии системообразующего ипотечного закона – «Об ипотеке (залоге недвижимости)», № 102 от 16.07.1998. И этот закон никто отменять не собирается. Однако определенные изменения в практике жилищного кредитования в связи со вступлением в силу ФЗ N 367 все-таки произойдут.

В частности, одним из острых для заемщиков ипотеки является вопрос, что изменится в процедуре взыскания долгов при просрочке.

Уточним, что еще не опубликованы ведомственные приказы, подробно разъясняющие, как различным службам следует трактовать и исполнять тот или иной параграф нового закона. «Говорить об упрощении или усложнении прохождения процедур взыскания для потребителя в связи с принятием данного закона не следует, ведь это не столько зависит от самого закона, сколько от правоприменительной практики, которой пока нет», – добавляет управляющий партнер Группы компаний «Подшибихин и партнеры» Альберт Подшибихин.

Тем не менее в первом приближении об ожидаемых новациях рассказать можно. И определенных изменений в практике взыскания ожидать следует.

Так, по мнению генерального директора «Балтийской ипотечной корпорации» Галины Афанасенко, при согласии сторон может существенно упроститься сама процедура взыскания долга. Дело в том, что сегодня при обращении взыскания на заложенное имущество вынесение судебного решения является обязательным. По новым правилам стороны смогут достигнуть соглашения во внесудебном порядке.

Альберт Подшибихин считает, что именно внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога в первый год действия нового закона вызовет наибольшее количество споров и злоупотреблений.

Проверяй, но доверяй

Новая версия ГК РФ предлагает применять «концепцию добросовестности», по которой добросовестными могут выступать как залогодержатель, так и приобретатель. Если эти стороны при операции с залогом не знали о наложенном ранее обременении.

Например, как комментируют юристы Адвокатского бюро «Линия права», под добросовестным залогодержателем понимается лицо, которому имущество было передано лицом, не являющимся его собственником, о чем залогодержатель не знал.

«При наступлении указанного события залог вещи сохраняется», – отмечают юристы.

Как уточняет директор по юридическим вопросам коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн» Алена Святышева, даже если договором между должником и кредитором предусмотрен запрет на уступку, но сделка по уступке состоялась, она может быть признана недействительной по иску должника только в том случае, если другая сторона знала или должна была знать о таком запрете.

Иными словами, новый закон уточняет ряд вопросов, которые вызывали трудности в правоприменении. Чем пользовались малопорядочные участники сделок. «Прежде всего данный закон направлен против злоупотреблений правом – он лишает недобросовестных заемщиков некоторых приемов уклонения от погашения задолженности», – отмечает Альберт Подшибихин.

Петля времени

Любопытным нововведением принятого закона следует считать и возможность распространения залога на будущие вещи и права. «На уровне ГК РФ закрепляются положения, согласно которым предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем. При этом право залога возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения соответствующего имущества», – поясняют в «Линии права».

Эта новация не имеет отношения к классической ипотеке, поскольку в законе оговаривается следующее. Данная уступка должна производиться на основании сделки, связанной с осуществлением ее сторонами предпринимательской деятельности.

Впрочем, на рынке жилищного кредитования присутствуют такие продукты, как ипотека на апартаменты и коммерческая ипотека. Соответственно, потенциальным заемщикам следует обратить внимание и на этот аспект. Ведь данные виды жилищного кредитования предполагают приобретение нежилой недвижимости.

Кроме прочего, как обращают внимание в «Линии права», ГК РФ дополнен положением, согласно которому залогодержатель обязан принять все меры для получения необходимой выручки от продажи предмета залога. В противном случае залогодатель может требовать возмещения убытков.

То есть теоретически при рыночной цене квартиры в 3 млн руб. и продаже ее с торгов за 2,5 млн руб. залогодатель может через суд потребовать разницу. Во что выльется применение этой нормы на практике, пока сказать сложно.

Такие разные залоги

Между тем закон уже обрастает недостоверными слухами и ошибочными трактовками. Так, в профессиональной среде прозвучали опасения, что после вступления в силу ФЗ-367 банки будут вынуждены переписать с заемщиками все действующие договоры залога.

При этом, уточняет начальник ипотечного департамента Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, сегодня банки с заемщиками заключают два отчасти дублирующих друг друга договора – собственно кредитный договор и договор залога при «ипотеке в силу договора». При «ипотеке в силу закона» обычно подписывается кредитный договор и закладная, которая его удостоверяет.

То есть некоторые участники рынка ожидают, что после 1 июля придется переписывать все ипотечные договоры под залог имеющейся недвижимости.

Впрочем, эти страхи надуманны. Как пояснил БН вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов, общие нормы законодательства о залоге применяются на рынке недвижимости, если соответствующего разъяснения нет в профильном законе ипотечного рынка. Но действующий ФЗ «Об ипотеке» содержит достаточно подробные разъяснения по вопросам залога. Поэтому, по его мнению, перепись договоров залога, скорей всего, будет происходить только в сфере движимого имущества.

Между тем, как отмечает Олег Иванов, ко второму чтению уже практически подготовлены поправки в часть Гражданского кодекса, регулирующие вещные права. «Принятие этого закона изменит рынок ипотеки более кардинально, чем изменение залогового законодательства», – полагает Олег Иванов.

Основные изменения в залоговом законодательстве

1) Введены нормы о договоре об управлении залогом.
2) Установлено специальное регулирование в отношении залога обязательственных прав, залога прав по договору банковского счета, залога прав участников юридического лица.
3) Предусмотрено, что положения государственной регистрации договора ипотеки не применяются к договорам ипотеки, заключаемым после 1 июля 2014 года.
4) Определено, что с 1 января 2015 года допускается залог всего имущества лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность (к примеру – коммерческой организации).
5) Введены положения, согласно которым залог может быть прекращен, если заложенное имущество определенным образом было получено добросовестным приобретателем.
6) Введено специальное регулирование уступки будущих требований.
7) Установлены нормы, согласно которым требование переходит к цессионарию в момент заключения договора цессии, если законом или договором не предусмотрено иное.

Подготовила генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко

Бюллетень Недвижимости, 20.02.2014
 Игорь Чубаха