Кредитные организации начинают распродажу залоговых квартир

Потенциальные покупатели жилья по ряду причин боятся покупать объекты банковского залогового имущества. Кого-то пугает исторический шлейф, кого-то – цены, а многие заемщики считают, что на специализированные сайты попадает откровенный неликвид по рыночным ценам. Впрочем, вскоре картина может поменяться в лучшую сторону. На рынке залоговой недвижимости появился новый игрок – Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС), которое с февраля 2014 года предлагает такую недвижимость по специальным ставкам. Юридическая чистота и рыночная привлекательность объекта гарантированы.

Продажа залогового имущества, по тем или иным причинам невыкупленного должником, распространилась в России с 2009 года. Первопроходцем стал банк "ВТБ24", запустивший специальную программу "Витрина залоговой недвижимости", позволяющую получать займы на льготных условиях под 10–11% годовых с первоначальным взносом всего в 20%. Кроме того, потенциальный заемщик мог не платить комиссию за рассмотрение заявления и выдачу кредита. А максимальный срок кредита составлял 50 лет. На сегодняшний день залоговые объекты кроме ВТБ24 реализуют Сбербанк, Собинбанк, Банк Москвы и ряд других банков.

Новые нормы

Уже к осени этот список может серьезно пополниться за счет других кредитно-финансовых учреждений. С 1 июля 2014 года начнут работать поправки в Гражданский кодекс РФ, которые расширяют возможности так называемого внесудебного обращения на предмет залога: теперь банки могут получить квартиру должника, минуя суд. Однако оговорка о внесудебном обращении должна быть прописана в соглашении, которое наряду с договором ипотеки подлежит государственной регистрации в Росреестре.

"Банк может потребовать вернуть ему залог только при неоднократных нарушениях со стороны заемщика, например, в случае трех просрочек в течение года. В то же время, погасив задолженность, заемщик вправе дать делу обратный ход, прекратив реализацию его залога", – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала "Мир квартир".

Еще одним ускорителем процесса станет снятие ограничений на продажу так называемого единственного жилья. Эта норма, серьезно сдерживавшая развитие рынка ипотеки, отменена в ноябре 2013 года решением президиума Высшего арбитражного суда. Так что единственное жилье теперь можно отбирать по суду.

Кроме того, многие ипотечные заемщики готовы продавать свои квартиры из-под залога для улучшения жилищных условий. "Имея купленную при помощи ипотеки однокомнатную квартиру, заемщики нередко хотят её продать, добавить своих накоплений или взять дополнительную сумму в кредит и приобрести жилье большего размера, а может быть, просто желают поменять район на более комфортный и престижный", – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум групп". Банки, как правило, идут навстречу таким клиентам, и многие из них сегодня уже разработали целые схемы реализации заложенного жилья.

Новые схемы

Чаще всего банки пытаются найти нового покупателя, который внесет собственные денежные средства, покрывающие остаток кредита перед погашением залога. По словам Марии Литинецкой, такая схема выгодна банку, потому что не требует излишних действий: анализа, согласований форм документов, условий сделки и прочего. Однако этот способ наиболее труднореализуемый в жизни, так как приобретателей пугает схема взаиморасчета.

Если остаток по кредиту составляет более 50% от стоимости квартиры, то покупатель должен отдать до момента регистрации сделки существенную сумму, то есть заплатить большую часть средств вперед для закрытия кредита, что у многих вызывает страх и недоверие. По разным причинам сделка может не состояться, а возвращение предоплаты – процесс небыстрый. Идеальная схема для покупателя – снятие обременения с предмета залога. Но здесь уже возникают риски у самого банка, и, как следствие, на такой способ решения проблемы согласны единицы. Видимо, поэтому покупка банковской квартиры не стала для нашего рынка таким же массовым явлением, как в европейских странах.

Без рисков

Впрочем, возможности для покупки залоговых квартир по льготным условиям по безрисковым схемам еще возможны. В начале года в эту узкую рыночную нишу пришел новый игрок – АИЖК со своей "дочкой" АФЖС. При прочих равных сделка с участием государственного агента порой выгоднее, чем попытка достичь компромисса с банком, у которого есть свои интересы. Как сообщили "РБК-Недвижимости" в пресс-службе АИЖК, программа "Залоговое жилье" создана в целях повышения эффективности управления недвижимым имуществом, находящимся на балансе АИЖК и АФЖС. Эта опция комбинируется с ипотечными программами "Стандарт" и "Материнский капитал". Для того чтобы приобрести залоговую недвижимость, заемщик должен найти объект на сайте АИЖК, после чего обратиться в агентство или в банк-партнер, который работает в том регионе, где находится эта недвижимость. Так в чем же отличия программы АИЖК от банковских аналогов?

"Потенциальные покупатели кроме гарантии правовой чистоты сделок купли-продажи получают возможность воспользоваться условиями специальной ипотечной программы на залоговое жилье, ставки по которой существенно ниже рыночных", – подчеркивает Андрей Шелковый, генеральный директор АФЖС.

По его информации, величина ставки зависит от ипотечной программы, которую выберет заемщик: если, например, ставка по кредиту составляет 12%, то получить кредит на приобретение залогового жилья можно под 8% годовых (2/3 процентной ставки по соответствующей основной ипотечной программе). Ставка фиксируется на весь срок кредита. Минимальный первоначальный взнос составляет всего 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. По программе "Залоговое жилье" можно приобрести комнату, квартиру или жилой дом с земельным участком. Сейчас на реализации находится около тысячи объектов в разных регионах России.

РБК, 26.06.2014
 Антон Свешников