Рынок валютной ипотеки фактически умер
При сильных колебаниях курса рубля особенно страдают те, кто взял валютную ипотеку. «Газета.Ru» выяснила у экспертов, как выйти из валютной кабалы с минимальными потерями и кому это делать уже поздно.
Есть два неписаных правила для тех, кто раздумывает о валютной ипотеке. Первое — брать кредиты только в той валюте, в которой получаешь доходы. Второе — не брать валютную ипотеку, если нет возможности закрыть кредит в первые год-два.
Некоторые забывают эти правила, соблазнившись более низкими ставками. Не застрахованы от этого не только опытные участники рынка недвижимости, но и его профессионалы.
Риелтор Ольга из Москвы шесть лет назад взяла валютную ипотеку, хотя и получает зарплату в рублях. Более того, взять кредит в валюте ей посоветовали специалисты из ипотечного отдела их же агентства — одного из лучших в столице, между прочим.
Тогда никто не мог предположить, что сегодня платить придется в два раза больше. Вариантов выйти из валютной ипотеки с минимальными потерями уже нет — прошло шесть лет, и переплаты по кредиту составили существенную сумму, рефинансировать кредит поздно. Остается только смириться с курсом и выплачивать дальше, сетует Ольга.
Кто брал валютные кредиты
Наибольшей популярностью валютные кредиты пользовались с 2005 года до кризиса 2008-го. По данным АИЖК, доля валютной ипотеки в выдаче составляла 31,9% в 2006 году, а затем постепенно начала снижаться.
«Причина востребованности заключалась в разнице процентных ставок. Средний размер процентной ставки по кредитам в валюте составлял 10%, в то время как при оформлении ипотеки в рублях ставка была около 13%», — вспоминает директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.
В конце 2008 — начале 2009 года курс рубля сильно упал, многие валютные заемщики не справились с выплатами.
Многим купившим квартиру с использованием валютной ипотеки во время кризиса 2008 года пришлось расстаться со своей недвижимостью, чтобы закрыть кредит. Основная часть задолженности была рефинансирована рублевыми кредитами.
После кризиса 2008 года большинство банков начали отказывать от ипотечных программ в иностранной валюте. Новые кредиты в валюте сейчас почти не выдаются.
По данным Банка России, за первые восемь месяцев 2014 года доля валютных ипотечных кредитов в денежном выражении составила 0,5% от общего объема.
Рынок валютной ипотеки фактически умер после кризиса 2008 года, а новая девальвация рубля только добьет его. От валютных кредитов уже отказались Сбербанк, Райффайзенбанк, Банк Москвы, ЮниКредит Банк и Газпромбанк.
Однако сейчас долларовую ипотеку продолжают выплачивать люди, которые брали валютные кредиты еще до прошлого кризиса.
«Валютные ипотечные заемщики вновь находятся в зоне наибольшего риска дефолта. Часть из них не предприняли в 2010–1013 годах, когда курс доллара снижался, попыток произвести реструктуризацию кредита из долларов в рубли — когда банки были в этом заинтересованы и даже предлагали такие программы», — рассказывает партнер девелоперской компании «Химки групп» Дмитрий Котровский.
Эксперт объясняет это тем, что, когда курс доллара начал снижаться, ипотечным заемщикам казалось выгодным оставить кредит в иностранной валюте, ведь размер ежемесячного платежа в рублях становился меньше.
«Брать ипотеку в долларах или евро, проживая в России и получая доход в рублях, это не смелость, не хитрость, не латентная дальновидность — это практически безумие. Курс доллара к рублю иногда падает, но в масштабах десятилетий в нашей стране он всегда имеет тенденцию к росту», — говорит Дмитрий Котровский.
Как выйти из валютной ипотеки
Эксперты говорят о четырех тактиках поведения для тех, кто сейчас выплачивает валютную ипотеку.
Первый вариант самый простой — ждать, рассчитывая на укрепление рубля. Правда, сейчас никто не берется давать прогнозы относительно курса валют даже на конец года.
Второй вариант — обратиться в банк с просьбой пересмотреть срок кредитования в сторону его увеличения. В таком случае ежемесячный платеж уменьшится, но итоговые переплаты по кредиту будут больше, чем предполагалось изначально.
Пересмотр срока кредитования подходит тем, кто не может справиться с текущими платежами из-за падения рубля, но готов смириться с общей переплатой по кредиту.
Третий способ решить проблему с кредитом — закрыть его, продав недвижимость. Но если это единственная квартира, вряд ли такой вариант стоит рассматривать. Не подойдет он и тем, кто выплачивает ипотеку давно: переплаты уже слишком большие и «при своих» остаться не получится, в итоге можно даже «уйти в минус».
Еще один вариант, который кажется наиболее очевидным, — это рефинансировать кредит, сменив при этом его валюту. Процентная ставка тогда будет выше, но зато ежемесячный платеж не будет зависеть от курса валют. Такое решение, казалось бы, напрашивается само собой, но оно влечет и много трудностей.
Как пояснили в компании «Бест-новострой», чтобы поменять валюту кредита, необходимо будет заново пройти всю процедуру рассмотрения заявки: провести оценку рыночной стоимости квартиры, застраховать жизнь заемщика и имущество, оплатить расходы по оформлению кредита.
Ипотека, выданная на покупку квартиры в строящемся доме, не может быть рефинансирована. Право собственности на такую недвижимость еще не зарегистрировано, и оно не может стать залогом.
Кроме того, в кредитном договоре может быть заранее предусмотрен запрет на последующий залог в другом банке.
Не каждый кредит рефинансировать выгодно. Если выплаты осуществлялись более пяти лет, в этом просто нет смысла.
При рефинансировании заемщик первые годы после получения кредита вновь гасит не столько долг, сколько проценты. То есть, приблизившись к выплатам основной части долга в первом банке, заемщик опять начнет выплачивать проценты.
Также нет смысла рефинансировать кредит, если остаточная сумма долга составляет менее 500 тыс. руб. Временные и денежные издержки просто не успеют окупиться.
gazeta.ru, 17.11.2014
Екатерина Сахарова
