Ставки по ипотеке в РФ неминуемо вырастут

Ипотека стала гормоном радости для всех участников рынка недвижимости Москвы и области. В счастливом упоении все они бегают по кругу. Потенциальные заемщики получают одобрение на кредиты, застройщики продают квадратные метры, покупатели экономят на процентных ставках и защищают стремительно дешевеющие рубли от валютного коллапса. Впрочем, счастье будет недолгим – ставки неминуемо вырастут. Вопрос один: далеко ли до потолка этого роста?

На рынке новостроек столичного региона сложилась странная ситуация: если говорить об ипотечных ставках, то формально они выросли, но в составе спецпредложений известных банков снизились. Если говорить об избытке денег у населения, то его давно уж нет, но, как выяснилось, при резком падении курса рубля сразу нашлись тайные резервы, и спрос на жилье на ранних стадиях вырос. Одно незыблемо – почти все эксперты убеждены, что без ипотеки рынок недвижимости в лучшем случае ждала бы стагнация, а о худшем они предпочитают помолчать.

15% на потолке

"Повышение ставок по ипотечным кредитам в условиях наметившегося снижения спроса на ипотеку приведет, по нашей оценке, к еще большему укреплению данной тенденции. Факторами, которые в настоящее время способствуют замедлению роста рынка ипотеки, помимо дорогого фондирования и, как следствие, ставок, являются исчерпание инвестиционного спроса, который поддерживал бурный рост рынка ипотеки в начале года; повышение привлекательности других направлений инвестирования (рост доходности вложений в валюте за счет падения обменного курса рубля; рост ставок по депозитам), а также желание сформировать подушку безопасности на случай повторения кризисных явлений в экономике", – рассказывает Андрей Туманов, аналитик АИЖК.

Таким образом, по его мнению, все указанные факторы в совокупности будут способствовать торможению роста рынка ипотеки в конце 2014 – начале 2015 года, вплоть до отрицательных (по сравнению с соответствующим периодом 2013 года) значений в плане выдачи ипотечных кредитов в ноябре – декабре 2014 года. Правда, только по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Тем не менее с учетом сверхуспешных трех кварталов 2014 года темпы роста ипотечного рынка в 2014 году в целом составят около 20-30%.

По оценкам эксперта АИЖК, психологической границей ставки по ипотеке является уровень 14,5–15%, выше которого ставки не поднимались даже в кризис 2009 года. Достижимость этого уровня во многом зависит от того, насколько долго будет сохраняться такая высокая стоимость фондирования для банков.

По мнению Наталии Орловой, главного экономиста "Альфа-Банка", потолком роста является ставка 14% годовых, но это, скорее, удобный формальный показатель, некий маячок, а главное все-таки – темпы роста и состояние экономики.

Сплошная экономика

"Рост ставок по ипотеке происходит с некоторым запаздыванием по отношению к ключевой ставке. Но он неизбежен. Если ключевая ставка выросла в этом году на 2,5 процентных пункта, то рынок ипотеки пока не столь резко отреагировал", – рассуждает Наталия Орлова. Но, по ее прогнозу, ключевая ставка должна еще вырасти минимум на 1–1,5 пункта; а чтобы контролировать инфляционные риски, ее нужно повышать еще более радикально. "А инфляционные риски – это та реальность, в которой мы будем жить в будущем году, а скорее всего, несколько следующих лет", – предсказывает эксперт.

Пока же мы видим, что основные участники не торопятся полностью компенсировать за счет заемщиков возросшую стоимость фондирования (на 2–3 п.п.), повысив ставки на 0,5–1 п.п.

"Дело в том, что дальнейшее повышение ставок негативно отразится на доступности ипотечных кредитов для населения и, как следствие, на получаемых банками доходах в условиях, когда на другие виды кредитования спрос отсутствует или они убыточны", – объясняет Андрей Туманов.

Ставки на котловане

"Несмотря на опасения покупателей, ипотечные ставки на рынке новостроек не будут повышаться до конца года выше значения 13%, а средние ставки так и могут остаться на уровне 12,5%", – уверены в компании "ОПИН". Фактически с начала года средние ставки по рынку не выросли.

"В начале года средние ставки на рынке ипотеки составляли 12,5%, – комментирует заместитель генерального директора ОПИН Наталья Картавцева. – На этом же уровне они находятся и сейчас. Более 50% рынка занимает Сбербанк, который до конца этого года заявил акцию 13-13-30 (13% ставка, 13% первоначальный взнос, кредит на 30 лет). По сути, это и есть средние ставки по рынку, так как другие структуры будут ориентироваться на госбанк".

По информации аналитического центра ОПИН, помимо основной программы Сбербанка есть спецпредложение с процентной ставкой 12,5%. Правда, для этого нужно заключить договор в офисе продаж застройщика-партнера, то есть предложение фактически распространяется на все крупнейшие девелоперские компании и на их объекты, проверенные и аккредитованные в этом банке.

"Пока мы не наблюдаем снижения клиентского спроса на ипотечные кредиты. По итогам августа общий объем выданных в рамках жилищного кредитования средств увеличился на 30% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Большинство клиентов подают заявки, воспользовавшись акционными предложениями. Так, акции для застройщиков и молодых семей продлены до конца декабря. До конца года продлится акция для учителей "05-10-14", – прокомментировал Виталий Тарасов, директор управления по работе с партнерами Московского банка ОАО "Сбербанк России".

По словам Натальи Картавцевой, единственный банк, который объявил о повышении ипотечных ставок, – это ВТБ. Однако в этом году ВТБ демпинговал, соревнуясь со Сбербанком, и в начале года предлагал ипотеку под 11,65% годовых, то есть ниже рынка. Сегодня ставки ВТБ – 11,95%, и ожидается плановое повышение до 12,45%.

"Если ставки останутся на том же комфортном уровне, спрос на квартиры и доля ипотеки в структуре продаж только увеличатся. С начала года этот рост составил около 23 процентных пунктов в Московской области и порядка 20 процентных пунктов в Москве", – резюмирует эксперт.

Под гнетом

В то же время в 2014 году банки ужесточили требования к заемщикам и продолжают пугать увеличением ипотечных ставок, стимулируя спрос и на жилье, и на ипотеку. В среднем по рынку процент ипотечных сделок составляет около 40%.

Спрос на ипотечное кредитование есть, он никуда не делся, подчеркнул заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов, выступая на круглом столе в рамках выставки RREF. Однако неясно, будет ли он сохраняться в необходимом объеме. Опасения у банкира в первую очередь вызывает закредитованность населения.

"Очень часто в наш банк обращаются за кредитами люди, уже имеющие по два, три, четыре кредита", – отмечает Игорь Жигунов. И сейчас, по его словам, основной спрос склоняется не столько к новостройкам, сколько к улучшению жилищных условий, то есть к операциям на вторичном рынке. Продавая имеющееся жилье, люди либо покупают другое, побольше, либо разъезжаются по разным квартирам.

"Для оплаты первого взноса заемщики либо используют имеющееся жилье, либо пытаются получить потребительский кредит, который получить все труднее. Поэтому активно стала использоваться залоговая схема, когда кредит на те или иные цели человек берет под залог уже имеющегося жилья", – говорит банкир.

РБК Недвижимость, 30.10.2014
 Антон Свешников