Страхи заемщиков ипотеки перед кризисом формируют тренды рынка ипотеки

Если в начале 2014 года на рынке жилищного кредитования наблюдалось снижение процентных ставок, то сейчас они пошли в рост. Страхи заемщиков ипотеки перед кризисом формируют тренды рынка ипотеки. 

На сбор и обработку банковских отчетов Центробанк отводит два месяца. Поэтому точная статистика по числу ипотечных кредитов, выданных в стране за первую половину 2014-го, появится только в начале сентября. Но тенденции, которым с начала года подчиняется рынок жилищного кредитования, можно перечислить уже сегодня.

Давление ЦБ и угроза кризиса

Минувшие полгода российские банки находились под прессом Центробанка, отозвавшего лицензии у ряда кредитных организаций и усилившего контроль над остальными.

«Постоянное ожидание банкротства банков должно быть вычеркнуто из сознания российского общества, иначе у людей, как и у ведомств, создается впечатление, что доверять можно только банкам с государственным участием», – заявил в июне президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.

Другим фактором, повлиявшим на политику банков и поведение заемщиков, стало ожидание новоговитка кризиса. За минувшие полгода прозвучало немало тревожных заявлений. Так, Гарегин Тосунян констатировал, что почти по всем ключевым макроэкономическим показателям в России наблюдается ухудшение статистики.

Жалобы банковского сообщества имеют основания. С января по май 2014 года чистая прибыль тридцатки крупнейших банков РФ составила 280,2 млрд руб. Даже без учета инфляции размер полученной прибыли оказался на 12,6% ниже, чем за тот же период 2013-го (320,7 млрд).

В то же время за четыре месяца нынешнего года банки выдали жилищных кредитов на 510 млрд руб. против 345 млрд за январь-апрель прошлого.

Доля просроченных займов на ипотечном рынке, в отличие от потребительского рынка кредитования, осталась низкой (см. таблицу). «Сегодня ипотечные портфели банков имеют очень низкий процент дефолтности, – говорит начальник управления розничного кредитования БФА Банка Татьяна Николаева. – Кризис 2008-2009 годов показал высокую дисциплину заемщиков. Думаю, эта тенденция сохранится, поскольку люди понимают, что в случае неуплаты просто останутся без крыши над головой».

В итоге многие банки, ранее относившиеся прохладно к жилищному кредитованию, стали спешно запускать новые или актуализировать старые ипотечные продукты. Например, в мае банк «Александровский», ранее работавший только по программам «Санкт-Петербургского центра доступного жилья», запустил собственную программу ипотечного кредитования для покупателей жилья на вторичном рынке. Приблизил свои процентные ставки к среднерыночным банк «Интеза» и др.

Госбанки: что скрывает полугодовой рост

Вряд ли новички смогут захватить заметную часть «пирога». На ипотечном рынке продолжает расти доля банков с участием государственного капитала. Так, в Северо-Западном федеральном округе на конец апреля 2013 года доля ВТБ24 составляла 21,7%, Сбербанка – 33,7%. По итогам апреля 2014-го это соотношение выглядит как 23,5% и 44,5%. Третьим по объемам жилищного кредитования в СЗФО традиционно является Газпромбанк, доля которого колеблется в диапазоне 7-9%.

Сегодня эта тройка выдает три четверти жилищных кредитов в округе. Есть регионы, в которых на долю с участием госкапитала приходится до 90% таких выдач. Но объемы кредитования гигантов ипотечного рынка меняются. Ажиотажный спрос января-апреля ближе к концу полугодия стих.

Как рассказывает заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Петербурге Максим Никулин, количество документально оформленных заявок на ипотеку в июне у них снизилось по сравнению с февралем на 56%. В 2013 году спрос на ипотечные кредиты в июне был практически идентичен февральскому. В целом же во втором квартале 2014-го – по отношению к первому – количество заявок на ипотеку в филиале снизилось на 30%.

Представители Северо-Западного банка Сбербанка России снижение спроса не подтверждают. Директор Управления по работе с партнерами Аркадий Бочарников заявил, что в июне банк выдал жилищных кредитов в СЗФО на сумму 5,558 млрд руб., из них 3,749 млрд – в Петербурге. В мае – 5,481 и 3,748 млрд соответственно. Но надо понимать, что срок выдачи кредита после его одобрения занимает порой несколько месяцев. Если приобретается квартира в аккредитованной новостройке, сделка в Сбербанке «закрывается» за полтора месяца, в остальных случаях речь идет о двух-трех. То есть львиная доля кредитов сегодня выдается еще по поданным в апреле заявкам.

В апреле руководитель отдела ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев прогнозировал, что ипотечный бум в первом квартале отразится снижением спроса. Но полугодовые отчеты банков будут свидетельствовать о росте продаж.

За первое полугодие 2014 года Северо-Западный банк Сбербанка России выдал в Петербурге жилищных кредитов на сумму 20,4 млрд руб., а петербургский филиал ВТБ24 – на в 14,9 млрд руб.

Чехарда ставок

Балансирование экономики на границе кризиса определило и еще одну тенденцию – движение процентных ставок сменило курс.

Еще в феврале, по данным Индекса «БН-Ипотека», процентные ставки по ипотеке в среднем по стране незначительно снижались. В марте они менялись разнонаправленно – два из ведущих игроков – Газпромбанк и ВТБ24 – повысили ставки, объяснив это удорожанием фондирования. «На фоне повышения ставок ЦБ мы незначительно повысили ставки – в среднем менее чем на один процентный пункт, лишь по некоторым категориям наиболее рисковых ипотечных кредитов», – поясняла член правления Газпромбанка Екатерина Трофимова.

В то же время Сбербанк с 14 марта для заемщиков, не участвующих в зарплатных проектах банка, снизил ставки на 0,5 п.п. по всем программам. Вслед за ним ставки снизили и несколько менее крупных игроков.

В конце апреля Банк России повысил ключевую процентную ставку с 7 до 7,5% годовых – по ней Центробанк предоставляет кредиты с гарантированным выкупом. При этом ранее, в марте, он уже повышал ставку с 5,5% до 7%. Участники рынка заговорили о скором подорожании ипотеки. Но этого не произошло. Помешал Сбербанк, запустивший акцию «12-12-30»: заемщики смогли подать заявку с первым взносом в 12% и ставкой 12% годовых на срок до 30 лет. Ранее в банке действовала акция «12-12-12».

Эти продукты позволили Сбербанку заметно потеснить конкурентов в сегменте «ипотека на первичку». Повышение ставок другими игроками автоматически означало бы выбывание с рынка.

В мае и июне банки выжидали, когда, наконец, Сбербанк перестанет демпинговать. И дождались. С 1 июля акции «12-12-12» и «12-12-30» заменены на «13-13-13» и «13-13-30».
Можно констатировать, что факторы, диктовавшие «правила игры» на российском ипотечном рынке в первом полугодии 2014 года, сохранятся и во втором. С тем отличием, что ограничения на рост процентных ставок теперь сняты.

bn.ru, 13.07.2014
 Игорь Чубаха