В ближайшее время структура ипотечного рынка может измениться
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рассчитывает на изменение структуры российского рынка ипотеки в ближайшие годы. Эксперты полагают, что на этом рынке начнут активно проявлять себя небольшие банки, которым придется рефинансировать ипотеку и развивать инструменты секьюритизации.
АИЖК проанализировало рынок ипотечного кредитования и пришло к выводу, что уже в ближайшее время его структура может измениться. По данным агентства, накопленный портфель кредитов, предоставленных физическим лицам, продолжает расти.
На 1 января 2013 года объем выданных кредитов составил 7 трлн 711 млн рублей, из них ипотечных кредитов было выдано на 1 трлн 997 млрд 204 млн рублей. К началу 2014 года общий объем выданных кредитов составил 9 трлн 925 млн рублей, из них ипотечных кредитов – 2 трлн 648 млрд 859 млн рублей. Причем доля ипотечных кредитов в общем объеме с начала 2014 года продолжает увеличиваться. В I квартале нынешнего года она выросла до 24,29% – с 18,33% в последнем квартале 2013 года. По данным АИЖК, в марте было выдано ипотечных кредитов на 137 млрд. рублей, тогда как в феврале – на 119 млрд. При этом в прошлом году объем секьюритизированной ипотеки составил менее 10% от общего объема выданных кредитов.
Всего в 2013 году было рефинансировано около 144 млрд рублей кредитов. В этом году таких публичных сделок пока не было. Получается, что доля секьюритизированных кредитов по сравнению с общим объемом выданных ничтожно мала.
Заместитель генерального директора АИЖК Александр Щеглов на конференции Investfunds пояснил, что основная причина недостаточной популярности инструментов секьюритизации связана с тем, что в России выдают ипотеку, прежде всего, ведущие кредитные организации, то есть госбанки. У них, как правило, достаточно источников фондирования, поэтому необходимости рефинансировать выданные ипотечные кредиты нет. По данным АИЖК, небольшие коммерческие банки, которым инструменты секьюритизации могли быть интересны, стараются минимизировать свое присутствие на рынке ипотеки, предпочитая работать с высокодоходными потребительскими кредитами.
«Небольшие банки, как правило, стремятся к продаже продуктов с максимальной доходностью. Ипотечный рынок предлагает средние ставки в диапазоне 12–13% годовых. Учитывая стоимость фондирования, о высокой марже при работе с ипотекой речи идти не может», — говорит начальника управления розничного кредитования БФА Банка Татьяна Николаева.
Впрочем, очевидно, что в последнее время Центробанк очень пристально смотрит на этот сегмент рынка. Кроме того, курс регулятора, связанный с ужесточением требований и лишением лицензии ряда игроков, приведет к тому, что доля потребительских кредитов, выданных мелкими банками под высокий процент, будет сокращаться. Это вынудит многих игроков обратить внимание на ипотеку. Небольшие кредитные организации не могут себе позволить обойтись без дополнительных источников фондирования. Так что им придется рефинансировать ипотечные кредиты. Александр Щеглов ждет ускорения роста объемов секьюритизированных кредитов уже в этом году. АИЖК готов выступать посредником и на основе собственных стандартов отбирать пул кредитов для дальнейшего выпуска ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов участия.
Еще одним стимулом развития таких инструментов станет вступающий в силу 1 июля закон о секьюритизации. «Безусловно, этот инструмент достаточно осторожно применялся в России по сравнению с Европой или теми же США. Одной из причин было отсутствие надлежащего правового регулирования. Мы надеемся, что комплекс поправок в Гражданский кодекс и законодательные акты создаст прочную правовую основу для секьюритизации в российском праве», – отмечает директор центра долгового фондирования и структурного финансирования Бинбанка Владимир Сисаури.
Новым публичным сделкам по секьюритизации ипотеки мешает и нестабильная обстановка на финансовых рынках. «Конъюнктура долгового рынка все еще слаба после начала украинского кризиса. Секьюритизированные бумаги, как правило, имеют длительный срок до погашения, а значит, чувствительны к процентному риску. А дальние ставки сейчас весьма волатильны», – говорит начальник аналитического управления банка «Зенит» Кирилл Сычев.
Впрочем, в среднесрочной перспективе активизация небольших игроков возможна, хотя едва ли они смогут обойтись без посредничества со стороны АИЖК. «Поскольку ипотечный рынок в России вошел в фазу активного развития, секьюритизация будет иметь большую востребованность в банковском секторе», — говорит Татьяна Николаева из БФА Банка. В АИЖК отмечают, что уже до конца года выпустят ипотечные сертификаты участия на пул ипотечных закладных в объеме до 10 млрд рублей. Кроме того, осенью агентство намерено разместить выпуск ипотечных облигаций.
banki.ru, 10.06.2014
