Российские банки ужесточают требования к ипотечным заемщикам
В течение первых трех кварталов 2014 года наблюдалось смягчение требований к заемщикам многими банками – а именно, снижался минимальный возраст, стаж работы. Теперь, с осени происходит обратный процесс – ужесточение требований.
Эксперты, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости", уже видят назревающие проблемы на рынке ипотечного кредитования, но, по их оценке, до клиентов они пока не докатились. "Банки и девелоперы пытаются раскачивать лодку в одном направлении. Первые - выдавать кредиты, вторые - продавать квартиры до последнего, пока у клиентов есть деньги", - считает руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм девелоперской компании Tekta Group Роман Строилов.
Сейчас горизонт планирования на рынке очень короткий. Что будет, когда кредиты подорожают выше психологической отметки или их перестанут выдавать? Об этом все предпочитают не говорить.
Идеальный заемщик
В ипотечном банке "ДельтаКредит" заявили, что требования к заемщику не изменились, портрет среднего потребителя остался таким же. В ВТБ24 также отмечают, что в последнее время существенных изменений не было.
Если говорить об идеальном заемщике - то его портрет не изменился. Как и прежде, это человек, работающий по найму, с высокой зарплатой, полностью подтверждаемой справкой по форме 2-НДФЛ, желательно в крупной компании. Он имеет первоначальный взнос (из собственных денежных средств) в размере 50% стоимости квартиры и более. Такому заемщику не страшен и кризис, разве что ставки должны отвечать его представлению о доступности ипотеки, отмечают ипотечные брокеры.
Страхи заемщиков
Специалисты, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости", отмечают, что некоторыми заемщиками управляют страхи. Условно сейчас заемщиков можно разделить на две группы. Первые не уверены в завтрашнем дне, стабильности на работе и способности в будущем нести кредитную нагрузку. И главное - опасение дефолта по кредиту, в результате которого можно остаться без квартиры и с долгом. Вторые, наоборот, пытаются получить ипотеку любым способом, опасаясь дальнейшего повышения ставок до недоступных.
Рост ставок
Эксперты отмечают, что в целом условия выдачи ипотеки не изменились. Пока ситуация не достигла той, которая была в 2008-2009 гг. Ставки растут и приближаются к психологической отметке - 15% годовых. На текущий момент 13-14%, в принципе, терпимо для клиентов, считает Роман Строилов.
Пока заградительные ставки не появились на рынке, однако некоторые банки уже устанавливают высокие проценты. "Некоторые из банков уже выполнили свои планы и не рассчитывают выдавать больше кредитов в этом году, для других фондирование стало слишком дорогим", - поясняет руководитель ипотечного центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet Алексей Новиков.
Крупные банrи, которые пытаются удерживать свою долю рынка, пока держат ставки на уровне. Например, в ВТБ24 кредит можно получить на срок до 50 лет по ставке 12,95-13,85%. У финансовых организаций, где ипотека не является приоритетной политикой, ставки растут. У разных банков разная стоимость фондирования, поэтому и ставки могут отличаться, рассказала финансовый директор компании "МИЭЛЬ" Людмила Цветкова.
Директор ООО "ИПОТЕК. РУ" Дмитрий Овсянников отмечает, что банки повышают ставки перед сделками даже одобренным заемщикам. То есть одобрили по одной ставке, но как только заемщик выходит на сделку, предлагают кредит по более высокой.
Также, по наблюдениям аналитика, сейчас многие банки перестали указывать реальные ставки, по которым готовы выдавать кредиты. Вместо этого пишут "ставка от...".
"Например, Росевробанк увеличил минимальный первоначальный взнос по загородной недвижимости с 30% до 40% стоимости приобретаемого дома, Фора-банк – с 20% до 30% стоимости приобретаемой квартиры. Также Росевробанк увеличил минимальный стаж работы на текущем месте с 4 до 6 месяцев", - рассказала Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам "Банки.ру".
Кредитная история и отказы
К выдаче ипотечных кредитов банки всегда относились достаточно строго. Тем не менее, процент одобрения ипотеки был и остается выше, чем по иным видам кредитования, вследствие наличия залога, ачественного целевого сегмента. К слову ипотечные заемщики более ответственно подходят к получению и погашению кредита, чем клиенты, оформившие потребительский кредит или кредитную карту, говорит Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам "Банки.ру".
Пока процент отказов по кредитам заметно не вырос. Они, как и раньше, составляют в среднем около 9%, отмечает Алексей Новиков. С ним согласна Людмила Цветкова: крупные финансовые организации, которые ведут агрессивную политику на рынке, пока не изменяют требования к заемщикам. В то же время эксперт отмечает, что более консервативные банки увеличивают проценты отказов, придирчивее смотрят на заемщиков. Алексей Новиков также отмечает тенденцию: банки стали внимательнее относиться к кредитной истории заемщиков. Некоторые банки ужесточают требования к трудовому стажу, увеличив его до года на текущем месте работы. Кредитные организации страхуют свои риски: в кризис такие сотрудники в первую очередь рискуют попасть под сокращение, поясняет он.
По оценкам представителя ВТБ24, число отказов значительно не изменилось. Говоря об основных причинах отказа, вице-президент ВТБ24 Нина Крючкова выделяет качество кредитной истории заемщика, что все чаще является основным при принятии решения о кредитовании.
Директор ООО "ИПОТЕК. РУ" Дмитрий Овсянников отмечает ужесточение требований к заемщикам - владельцам бизнеса. "Во время кризиса 2008г. первыми, кто массово стал допускать просрочки по оплате кредита, были владельцы небольших фирм. Сейчас банки перестраховываются заранее и проверяют их более тщательно.
"Например, Росевробанк увеличил минимальный первоначальный взнос по загородной недвижимости с 30% до 40% стоимости приобретаемого дома, Фора-банк – с 20% до 30% стоимости приобретаемой квартиры. Также Росевробанк увеличил минимальный стаж работы на текущем месте с 4 до 6 месяцев", - рассказала Дина Орлова, ведущий эксперт по кредитным продуктам "Банки.ру".
Сроки рассмотрения кредита и дополнительные документы
Одна из тенденций на рынке - увеличение сроков рассмотрения документов. По наблюдениям риэлторов, она отмечается практически у всех банков. Ипотечные гиганты, например, пока выдерживают сроки, так как у них есть сильный внутренний ресурс.
Также ипотечные брокеры обращают внимание еще на одну тенденцию - практически все небольшие частные банки требуют дополнительные документы. Например, хотят видеть сертификат ИНН и номер карты пенсионного страхования.
Новостройки
Риэлторы и девелоперы, работающие по партнерским программам с банками, также отмечают изменение кредитной политики. Финансовые организации стали "более придирчиво относиться к новостройкам и девелоперам: более тщательно изучать всю документацию, финансовую устойчивость компании, аккредитовывают объекты по совместным программам на более высоких стадиях строительства", - подтверждает Людмила Цветкова.
Что было в 2008 году: заградительные меры банков
Среди заградительных мер, которые применялись в 2008г., специалисты рынка ипотечного кредитования вспоминают обязательное предоставление справки 2-НДФЛ, минимальный размер первоначального взноса от 45%, ставку от 18 до 28% годовых, минимальный уровень строительной готовности новостройки 70% или даже обязательный залог жилья, находящегося в собственности.
В 2008г. у банков появились "черные списки" профессий. Например, к ним относились все, чьи услуги могли быть наименее востребованы. Риэлторы вспоминают, что их профессия была на первых позициях этого перечня. В списки входили также агенты страховых и туристических компаний, менеджеры отделов продаж автосалонов, даже представители строительных компаний. Сотрудники одного банка отказывали сотрудникам другого, потому как шли масштабные сокращения, вспоминают агенты недвижимости.
В немилость банков также попали рабочие, не имеющие квалификации (грузчики, дворники, уборщицы, разнорабочие и т. д.), сельхозработники, социальные работники с низком уровнем доходов и другие.
Все хорошо было лишь у представителей нефтегазовой отрасли, медиков, учителей и военных.
"Банки научились чутко реагировать на перемены на рынке, как только какая-либо отрасль начинает "пробуксовывать", ее тут же исключают из скорринга или внимательнее рассматривают", - поясняет Роман Строилов.
В случае осложнения ситуации на рынке ипотечного кредитования в России представитель компании Tekta Group прогнозирует возвращение подобных "стоп-листов".
РБК, 08.12.2014
Сергей Велесевич
