Негативный тренд по ипотечной ставке сохранится и в начале 2015 года
В уходящем году главной особенностью развития ипотечного рынка в России стал рост ставок, наметившийся уже в начале второго квартала. Произошло это из-за повышения уровня ключевой ставки, удорожания фондирования, растущей инфляции. С начала текущего года ставки выросли в среднем на 0,5-1 процентный пункт. Потенциальным заемщикам стоит готовиться к тому, что в 2015 году ставка по ипотеке ниже 13% будет доступна лишь небольшому их числу.
И все же, несмотря на общее ухудшение макроэкономической ситуации, ипотека остается одним из основных источников роста банковского кредитования. За январь-сентябрь российские банки выдали 703 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 1,2 трлн руб., что, соответственно, на 26,1% и 34,6% больше, чем годом ранее.
Суммарный портфель ипотечных и жилищных ссуд на балансах банков продолжает расти и на 1 октября достиг примерно 3,3 трлн руб. по сравнению с 2,7 трлн руб. на начало года. Средняя сумма по выданным с начала года кредитам поднялась до 1,73 млн руб., превысив на 109 тыс. руб. соответствующий показатель предыдущего года.
Как сообщает банк "Дельтакредит", региональная структура выдачи кредитов такова: 19,1% от объема всех выданных ипотечных кредитов приходится на Московский регион, 6,8% — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область.
Уровень просроченной задолженности на 1 октября снизился до 2% (на 0,02 п.п. меньше, чем в предыдущем месяце), при этом в абсолютных значениях прирост к сентябрю составил 0,36%, к началу года — 20,08%.
По данным Банка России, ежемесячный уровень выдачи кредитов не растет с начала осеннего сезона, а темп прироста рынка снижается. "Рынок замедляется. Однако ипотечный рынок инерционен, поэтому ухудшение ситуации сейчас уже не окажет определяющего влияния на результат 2014 года: мы по-прежнему ожидаем хорошего прироста по итогам года — на уровне 28-30%, в том числе за счет накопленного потенциала сделок, а также сезонных стимулирующих акций застройщиков. Очевидно, что активные продажи застройщиков дополнительно поддержат рынок новостроек в конце года",— говорит Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24.
Рост средневзвешенной процентной ставки наблюдался на протяжении всего третьего квартала текущего года. Ставка по кредитам, выданным в течение августа, составила 12,3%, что на 0,1 п.п. выше уровня июля. В сентябре--октябре активные участники рынка продолжили повышать ставки по ипотеке на 0,5-1 п.п.
По данным "Эксперт РА", ухудшение ситуации в российской экономике повысило стоимость фондирования для российских банков, что в конечном итоге оказало серьезное влияние на процентные ставки по ипотечным кредитам.
Введенные Евросоюзом санкции в отношении России ограничили возможность крупнейших российских банков привлекать из-за рубежа заемные средства на срок, превышающий сначала 90, а затем и 30 дней, фактически перекрыв доступ к внешнему долговому рынку. Из-за нестабильности на финансовом рынке и ощутимого снижения курса рубля Банк России несколько раз повышал учетную ставку (в марте, апреле, июле и октябре), в результате она выросла с 5,5% до 9,5%. "При этом зависимость российского банковского сектора от средств Банка России продолжает увеличиваться. Стоимость привлечения заемных средств с рынка также растет",— отмечает "Эксперт РА" в своем исследовании.
По данным "Эксперт РА", на фоне этих событий крупнейшие банки начали повышать процентные ставки по ипотеке. В конце марта — начале апреля ставки ВТБ 24 и Банка Москвы выросли на 0,4 п.п., а Газпромбанка — почти на 1 п.п. В мае стало известно о повышении ставок банка "Дельтакредит" и Юникредитбанка. Вторая волна роста ставок пришлась на летние месяцы. В июне на 0,5-1 п.п. увеличили ставки банки "Ак Барс", "Союз", "Санкт-Петербург" и Московский индустриальный банк. По отдельным ипотечным программам выросли ставки в Росбанке, Связь-банке, банке "Уралсиб". В начале июля заявили о повышении ставок Сбербанк (на 0,5-1 п.п.) и Газпромбанк (0,5-0,75 п.п.).
По данным Росстата, на 1 июля годовой индекс цен на типовую квартиру на первичном рынке в России составил 106,57, а на вторичном рынке — 103,81, то есть цены на квартиры не компенсируют даже уровень официальной потребительской инфляции. С начала года курс доллара к рублю вырос на 35%. При этом цены на недвижимость в рублевом эквиваленте повышаются более медленно. "Практически прекратилось валютное кредитование. Банки ограничивают выдачи крупных кредитов, нецелевых кредитов под залог недвижимости. Возможно сокращение объемов выдачи по военной ипотеке: в текущей ситуации резко подорожавшего фондирования военная ипотека приносит банкам прямые убытки",— отмечает господин Осипов.
Тем не менее по мере ухудшения макроэкономической конъюнктуры не исключено снижение цен на недвижимость, как это было в 2009 году. "Инвестиции в недвижимость в текущих условиях не спасут сбережения от обесценения,— комментирует Дмитрий Монастыршин, главный аналитик Промсвязьбанка.— В то же время спрос на недвижимость в текущих условиях поддерживается стремлением не столько преумножить, сколько сохранить свои сбережения в условиях высокой геополитической неопределенности и сложной предсказуемости дальнейшего развития ситуации в экономике и банковской системе России".
В настоящее время наиболее востребованы объекты экономкласса. "Тенденция к росту спроса на недорогое жилье будет усиливаться",— прогнозирует Андрей Осипов.
Как отмечают эксперты, инвестиционный спрос на недвижимость серьезно вырос. "Недвижимость считается одним из надежных защитных активов, и многие банковские клиенты предпочли снять свои сбережения с депозитов и вложить в покупку квартиры,— объясняет Татьяна Ушкова, заместитель председателя правления Абсолют-банка.— Те, кому не хватало накоплений на приобретение недвижимости, пользовались ипотечными кредитами. Такой "сберегательный" спрос на ипотеку мы отмечали еще в начале года, и сейчас тенденция только усилилась".
Сегодня стабильно высоким спросом пользуется ипотека на вторичном рынке. По словам Татьяны Ушковой, около 65% сделок совершается с готовыми квартирами. При этом активно растет спрос на покупку квартир в строящихся домах: квадратный метр на этапе строительства стоит дешевле. К тому же после регистрации права собственности стоимость квартиры увеличивается на 15-20%, что делает покупку жилья в новостройке интересной с точки зрения инвестиций.
По результатам опроса, проведенного "Эксперт РА", большинство крупнейших ипотечных банков сохранили либо снизили требования как к заемщикам, так и к первоначальному взносу и до конца года менять их не планируют. В сочетании с ожиданием заемщиками роста ставок по кредитам это стимулировало высокий спрос на ипотеку в течение первых девяти месяцев текущего года. "Однако происшедший рост ставок делает ипотеку все более обременительной, что на фоне ухудшения финансового положения населения будет приводить к замедлению данного сегмента рынка в 2015 году",— заключает Дмитрий Монастыршин.
Согласно прогнозам Банка России, в конце года средняя ставка по вновь выданным ипотечным кредитам будет в диапазоне 13-13,5%. Эксперты едины во мнении, что негативный тренд по ставке сохранится и в начале 2015 года, а это уже будет заметно влиять на развитие рынка, так как ипотека чувствительна к цене. По итогам 2015 года ожидается замедление прироста рынка до 15%.
Коммерсант, 08.12.2014
Елена Григорьева
