Залоговое жилье на рынке продается с дисконтом примерно 3-5%

Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, часто вполне привлекательна для покупателя: она может стоить дешевле рынка, а кредит банк, скорее всего, даст на сравнительно выгодных условиях. Правда, выгодные предложения по продаже залогов есть не у всех банков, да и количество выставленных на продажу квартир относительно невелико.

Чем быстрее — тем лучше

Основное преимущество покупки квартиры, заложенной по кредиту банку,— возможная экономия на стоимости. "Залоговые квартиры на рынке продаются с дисконтом примерно 3-5%,— говорит начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа-банка Роман Слободян.— Продавцы дают скидку не из-за того, что объект потенциально проблемный, а в основном потому, что идет жесткая привязка к конкретному банку, и вся процедура сделки может занимать большее время, нежели покупка квартиры за "живые" деньги или с использованием обычной ипотеки. Ведь продажа залоговых квартир, как правило, требует утверждения банком подобных решений на кредитных комитетах".

"Как вариант — стоимость квартиры может быть близка к рыночной, но банк в этом случае, скорее всего, даст сниженную ставку, без дополнительных комиссий",— добавляет заместитель начальника управления кредитования Банка расчетов и сбережений Михаил Шаврин.

"Бывают случаи, когда сроки досудебной процедуры реализации ограничены, и тогда заемщик готов пересматривать цену реализации в сторону снижения более охотно,— рассказывает начальник управления риск-менеджмента физических лиц Райффайзенбанка Станислав Тывес.— Также стоит учитывать, что чем дольше заемщик ищет покупателя, тем больше он в итоге заплатит банку процентов за пользование кредитом, начисляемых по условиям кредитного договора".

Несколько лет назад основную массу реализуемых с помощью банков квартир составляли залоги по дефолтным кредитам, нынешняя ситуация несколько иная. По словам члена правления, руководителя кредитно-операционного блока банка DeltaCredit Дениса Ковалева, сейчас на первом месте в общей массе сделок стоят квартиры, реализуемые из-под залога по инициативе заемщика. Такая ситуация может произойти, например, при разводе супругов, когда разделить квартиру и ипотеку они не могут.

Особые условия

Скорее всего, банк сначала предложит кредит на находящуюся у него в залоге недвижимость на стандартных условиях. "Но если продажа происходит с баланса банка или продавец имеет существенную просроченную задолженность по действующему кредиту, мы сможем предложить скидку со стандартной ставки",— говорит Денис Ковалев. Как пояснили в банке, скидка может варьироваться в зависимости от конкретного случая, а также типа продукта, который выбрал клиент: с фиксированной ставкой или плавающей.

Ряд банков предоставляет специализированный кредит на покупку залоговой недвижимости под сниженный процент. Программы ипотечного кредитования на покупку объекта, обремененного залогом в пользу банка или уже перешедшего в его собственность, стали активно предлагаться на волне кризиса 2008 года. Тогда многие заемщики оказались не в состоянии выплачивать ипотечный кредит, а банки были заинтересованы в компенсации убытков и нормализации кредитного портфеля.

Главное отличие специализированных кредитных программ — низкая ставка, остальные условия, как правило, совпадают с параметрами стандартных программ. "В основном ставки по таким кредитам ниже на 1-2%, а первоначальный взнос и срок кредита соответствуют стандартным ипотечным программам банка",— говорит Роман Слободян.

Содержание залогового имущества не является для банка профильной деятельностью, сопряжено с расходами на его обслуживание, налоговыми выплатами. Поэтому банкиры стараются реализовать такой залог как можно быстрее. В среднем ставка по таким кредитам составляет 12% годовых. "Банки, как правило, идут на дисконт, чтобы быстрее реализовать квартиру и избежать риска просрочки у продавца недвижимости",— указывает заместитель председателя правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова.

С разрешения банка

Участники рынка отмечают, что, за исключением особенностей оформления перехода права собственности, получение кредита на залоговую недвижимость мало чем отличается от стандартной ипотеки. "В Райффайзенбанке работает схема сделки с заключением трехстороннего договора купли-продажи, где третьей стороной выступает банк, который дает согласие на переход права собственности на объект залога до погашения задолженности по первому кредиту,— поясняет Станислав Тывес.— Денежные средства, в том числе кредитные средства покупателя, достаточные для погашения задолженности по кредитному договору первоначального заемщика, размещаются на аккредитивном счете или в сейфовой ячейке банка до момента регистрации перехода права собственности. После регистрации перехода права собственности денежные средства направляются на погашение обязательств первоначального заемщика-продавца, и запись о первоначальном обременении аннулируется".

При этом возможны разные варианты оформления в зависимости от вида сделки. "Проведение сделки купли-продажи квартиры возможно как с одновременным погашением записи об ипотеке, когда регистрируется переход, так и с переходом обязанностей залогодателя на нового собственника,— уточняет Денис Ковалев.— Оформление сделки купли-продажи недвижимости из-под залога банка не требует никаких дополнительных действий со стороны покупателя. Процесс стандартный: необходимо произвести оценку квартиры независимой оценочной компанией, получить одобрение страховой компании и согласовать со всеми сторонами и банком дату сделки. Сделка обычно проходит через банковскую ячейку".

Правда, участники рынка отмечают, что найти желанный вариант в списке залоговых квартир не так-то просто. "Основной минус приобретения таких квартир — минимальный их выбор, поскольку банкам в основном все же неинтересна реализация имущества, и идут они на такие шаги только при полной неспособности заемщиков погашать кредиты",— рассказывает Михаил Шаврин.

Банкиры отмечают, что, несмотря на возможный проблемный статус недвижимости, юридически такие сделки даже безопаснее обычной ипотеки. "Безусловным плюсом является то, что история объекта недвижимости абсолютно прозрачна. Объект уже длительное время находился в залоге у банка, и это гарантия того, что проблемы с правопритязанием третьих лиц не возникнут",— указывает Станислав Тывес.

Однако юридические проблемы все же могут возникнуть. В частности, отмечает адвокат Vegas Lex Максим Лавров, остаются риски оспаривания договора купли-продажи квартиры, риск судебных разбирательств между банком и заемщиком, наложения бывшим владельцем обеспечительных мер на приобретаемую у банка квартиру. "Чтобы минимизировать эти риски, нужно получить от банка полный пакет документов на квартиру, документов по ее залогу и продажи квартиры на торгах, если они были, — рекомендует Максим Лавров.— Все документы лучше предварительно показать профессиональному юристу для анализа потенциальных рисков".

Коммерсант, 16.06.2014
 Елена Мелованова