Избыток предложения жилья в Подмосковье может вызвать падение цен
Рынок московского региона ждет дальнейшая поляризация по качеству предложения между столицей и областью. Избыток предложения в Подмосковье может вызвать там падение цен и снижение ликвидности жилья.
В феврале—марте 2014 года аналитики многих консалтинговых и риэлтерских компаний зафиксировали существенный всплеск спроса на жилье. Эксперты объясняют увеличение числа сделок стремлением людей спасти свои накопления. Спрос вырос на 60% по сравнению с январем. Только к концу месяца началась некоторая стабилизация.
Тем не менее существенного роста цен на квартиры не произошло и, видимо, ожидать его не стоит. Банки уже начали ужесточать условия ипотечного кредитования, что неминуемо вызовет снижение спроса. А Подмосковью предсказывают даже падение цен из-за сильного роста предложения квартир на рынке. В сегменте же бизнес-класса в условиях сохраняющейся нестабильности спрос по-прежнему будет превышать предложение, хотя бурным его не назовешь.
Сохранить объемы
Активизация покупателей, прежде всего в сегменте бюджетного жилья, по мнению участников рынка, началась еще до девальвации — одновременно с началом отзыва лицензий у банков. Ослабление курса рубля и ожидание негативных сценариев развития экономической ситуации в стране усилили желание людей сохранить свои деньги с помощью инвестиций в недвижимость.
По данным Росреестра, в феврале количество сделок в Москве выросло более чем на 60% по сравнению с январем, всего их было зарегистрировано 13 833. Количество сделок с ипотечным кредитом выросло более чем на 30% и составило 3035. В сегменте новостроек в феврале было заключено более 2000 договоров долевого участия, в то время как в январе этот показатель составил около 1200.
На долю однокомнатных квартир приходится 51–55% спроса, сообщает «НДВ-Недвижимость». Спрос на двухкомнатные квартиры не превышает 36%. На долю трехкомнатных квартир приходится 11–13%, многокомнатных — 2%.
«В одном из жилищных комплексов на самой окраине Новой Москвы планировали продать за март 3 тысячи квадратных метров, — рассказывает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. — Но только за первую неделю марта было продано 4 тысячи квадратных метров. При этом нет ни одного ипотечного контракта. То есть люди просто вкладывали рубли, чтобы их не потерять».
Однако оживление рынка не сопровождалось существенным повышением цен (если не учитывать индексацию, связанную с ростом инфляции и падением рубля). По данным компании «ЛСР. Недвижимость-Москва», средняя цена квадратного метра (исключая элитный рынок) в новостройках Москвы по итогам первого квартала 2014 года составила 227,5 тыс. рублей (+4,8% к четвертому кварталу 2013-го). «Прирост в основном связан с падением курса рубля, так как многие застройщики объектов бизнес-класса привязывают свои цены к курсу валют», — комментирует коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Москва» Петр Садовничий.
Средняя цена квадратного метра в Московской области достигла 75,8 тыс. рублей (прирост к четвертому кварталу 2013 года — 1%). В то же время на территории Новой Москвы аналитики «ЛСР. Недвижимость-Москва» отмечают снижение средней цены квадратного метра с 87,9 тыс. рублей в четвертом квартале 2013-го до 85,7 тыс. рублей на конец первого квартала 2014-го, то есть на 2,5%. «Поскольку в течение первого квартала новых проектов на рынок не выводилось, снижение средней цены произошло в основном за счет уменьшения доли однокомнатных квартир, для которых характерна наиболее высокая цена квадратного метра в общем объеме предложения», — поясняет Садовничий.
«Сейчас квадратный метр, по сути, отказывается расти вслед за долларом, несмотря на заметное ослабление рубля в последние три месяца», — констатирует руководитель IRN.ru Олег Репченко.
«В ближайшей перспективе рост валютного курса будет замедляться, а потребительская активность может продолжиться до лета, — считает генеральный директор компании “МИЦ–Девелопмент” Сергей Хорошков. — Курс доллара уже вряд ли опустится ниже 34 рублей».
Промзоны застроят, апартаменты обременят
По сравнению со спросом предложение выросло незначительно. На рынке «старой» Москвы в первом квартале появилось десять новых проектов, не считая корпусов в объектах, давно реализуемых на рынке. Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» подсчитали, что по сравнению с декабрем объем предложения в старых границах столицы увеличился на 1%. В Новой Москве в продажу вышел один новый проект, а объем предложения по сравнению с началом года снизился на 10%.
«О дефиците предложения пока говорить не приходится, — отмечает Сергей Хорошков. — Основной объем новых перспективных проектов заявляется к реализации на месте бывших промзон: “Серп и молот”, ЗиЛ, Южный порт, Южное Медведково, Очаково».
«Сегодня на промзоны приходится каждый третий квадратный метр земли, который может быть эффективно использован в ближайшее время, — говорит Алексей Белоусов. — Благодаря решениям правительства Москвы начинается использование этих участков, их вывод на рынок. Из-за этого произошла и смена масштаба: если раньше застройка была точечной, то сейчас она квартальная. Площади застраиваются комплексами, в которые входят школы, детские сады, офисный функционал».
Участники рынка называют заявленные проекты преобразования промзон самыми заметными событиями после взрывного спроса. Наиболее перспективными аналитики считают проекты редевелопмента территории завода ЗиЛ (участок площадью около 65 га) и застройки 74,5 га завода «Серп и молот», где предполагается возвести 1,8 млн кв. м недвижимости. Реализация проекта «Серп и молот» займет не менее десяти лет, снос зданий завода планируется начать через год-полтора.
«Запас свободных земель для застройки в границах “старой” Москвы практически исчерпан, — говорит Петр Садовничий. — Сегодня в старых границах столицы девять из десяти участков предполагают редевелопмент. Это большой и, пожалуй, единственный резерв, который можно и нужно использовать. Однако реализация таких проектов довольно сложный процесс, который под силу только крупным и опытным девелоперам».
Строго говоря, в «старой» Москве продолжается и точечная застройка — но вместо многоквартирных домов возводят апартаменты. Увеличение их числа стало еще одной заметной тенденцией рынка. «Объем предложения апартаментов увеличился за 2013 год вдвое (проекты реконструкции, новое строительство), в 2014-м уже появились пять новых проектов такого формата, — рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании “НДВ-Недвижимость” Елизавета Гудзь. — А увеличение доли апартаментов комфорт-класса составило 18 процентов (с 4 до 22 процентов)».
Среди заявленных проектов, в составе которых есть апартаменты, участникам рынка особенно запомнились «Лайнер» компании «Интеко» на северо-западе Москвы, Art-Residence от застройщика Stone Hedge в Северном округе столицы, строящаяся рядом с Москвой-Сити «Резиденция Моне» и Loft 17 от компании Red Development. А также проект «Искра-парк», заявленный компанией «Галс-Девелопмент» на международной выставке MIPIM. Это квартал из девяти зданий переменной этажности (5–20 этажей). Общая площадь комплекса составляет 234 тыс. кв. м, из них около 76 тыс. кв. м приходится на жилые апартаменты. Объем инвестиций в строительство составит 20,5 млрд рублей, завершить проект планируется к концу 2016 года.
«Апартаментов на рынок выходит больше, чем квартир, — говорит генеральный директор “Метриум Групп” Мария Литинецкая. — Это тенденция, которая началась в 2012–2013 годах. Каждый год объем предложения удваивается, комплексы апартаментов сейчас уже занимают 30 процентов рынка жилья. Но у меня сложилось ощущение, что правительство Москвы намерено ужесточить требования. Если появятся обязательства по проектированию социальной инфраструктуры, социальные обременения, то имеющегося сейчас дисконта не будет».
Подтверждением грядущего ужесточения требований к апартаментам стало оглашение официальной позиции города относительно их формата, которое участники рынка уже назвали важным событием первого квартала. Нормы по строительству апартаментов будут максимально приближены к жилью, в том числе с точки зрения обеспечения социальной инфраструктурой.
«В апартаментах нельзя прописаться, — отмечает заместитель генерального директора по маркетингу компании “Пересвет-Инвест” Ирина Кирсанова. — То есть их покупают как второе жилье. Но если у тебя есть другое жилье, то коммунальные платежи больше. Плюс расходы на управляющую компанию, которая обязательно должна быть в апартаментах. Поэтому хотя апартаменты дешевле, спрос на квартиры высок и сохранится на том же уровне. На апартаменты — в зависимости от того, насколько сам проект концептуально интересен. В целом скоро апартаментов будет меньше, потому что выдают мало разрешений на точечное строительство».
В ожидании конца ипотеки
Пока на рынке сохраняется высокий спрос, застройщики и риэлтеры стараются использовать его полностью. «Задирать цены никто не будет, поскольку все понимают, что покупательная способность ограниченна, — говорит Мария Литинецкая. — Крупные проекты вообще сильно цены не поднимали: они понимают, что если ипотечники отвалятся, то снизится спрос. Никто не хочет входить в кризис с большим объемом непроданных квартир».
А в том, что такие квартиры появятся, никто на рынке не сомневается. «Все хорошо, когда у вас на долю ипотечных контрактов приходится не более 30 процентов, — говорит Алексей Белоусов. — Если 50 процентов и более — это серьезный повод подумать, насколько бизнес будет зависим от банковского сектора. В нашем сегменте (бизнес-класс. — “Эксперт”) не более 30 процентов, как правило. Но у нас не только ипотеки меньше, у нас и заемщики другие, более обеспеченные. А в “экономе”, как только происходят потрясения, начинают расти просрочка и неплатежи». По словам Белоусова, там, где число ипотечных сделок превышает 50%, в ближайшем будущем вероятно снижение цен.
«ЦБ поднял процентную ставку, все ожидают поднятия ставок по ипотеке, — говорит Мария Литинецкая. — Если ужесточат требования к заемщикам по ипотеке, начнется отток покупателей в эконом- и комфорт-классах, где доля ипотечников велика — от 40 до 70 процентов в зависимости от проектов».
По оценкам опрошенных «Экспертом» застройщиков экономкласса, объем ипотеки в крупных компаниях не так велик — от 30 до 45% договоров. В ГК «Мортон», где 43% сделок ипотечные, уверены, что опасаться нечего. «У нас в принципе все продается в последнее время по спецпредложениям, — говорит PR-директор компании Игорь Ладычук. — И поэтому даже если на один процентный пункт платежи по кредитам вырастут, человек не откажется от приобретения жилья по ипотеке. По спецпрограммам кредитования процентные ставки ниже на полтора-два процентных пункта, проще получить кредит».
«Не так уж часто заемщики и банки выбирали и выбирают совместные с застройщиками программы, — заочно парирует Мария Литинецкая. — И даже в том случае, когда кредит клиенту был одобрен в офисе застройщика, условия могут быть пересмотрены — и пересматриваются — перед выдачей кредита по тем или иным соображениям финансовой организации».
Новая Москва приближается к старой, Подмосковье отдаляется
«Сегодня говорить об “исходе” новостроек за МКАД уже не приходится. У СУ-155 есть перспективные проекты в Москве: Перовское шоссе, 21, на месте выводимого за черту города завода “Станкоагрегат”, и на улице Бочкова, на месте выводимого Калибровского завода», — рассказал «Эксперту» Владимир Кочубей, представитель другого крупнейшего в регионе застройщика жилья экономкласса — ГК СУ-155. Но, возможно, эти проекты станут последними в «старой» Москве: большинство участников рынка считают, что новостройки экономкласса ушли за МКАД безвозвратно.
«Строить в “старой” Москве экономкласс слишком дорого, потому что недешево стоит рекультивация промзон и обновление коммуникаций, — говорит глава российского представительства компании Rossmils Алексей Могила. — После столь серьезных капиталовложений можно строить только бизнес-класс или элитное жилье. А в Новой Москве начинают улучшать инфраструктуру, строят новые дороги. И Новая Москва, и Подмосковье приближаются к Москве по уровню благоустроенности».
Сейчас, по мнению экспертов, рынок Новой Москвы находится в несколько подвешенном состоянии, так как нет ни утвержденного генерального плана территории, ни норм застройки. Социальная и транспортная инфраструктура там пока все же недотягивает не только до столичных требований — она хуже, чем в сопредельных подмосковных городах. Однако желающих приобрести московскую прописку это не останавливает. «Притом что инфраструктура в подмосковных городах развита лучше, в Новой Москве цена растет и подтягивается к стоимости квартир на окраинах “старой” Москвы, — говорит Ирина Кирсанова. — Средняя цена квартиры в Подмосковье 4,5 миллиона рублей, а в Новой Москве — 5,99 миллиона».
В этом году столичное правительство намерено принять схему территориального планирования, которая фактически станет генпланом новых территорий: документ четко определит, что и где можно строить. В 2015 году схема территориального планирования войдет в Генеральный план развития Москвы на 2015–2035 годы. И это, безусловно, будет стимулом к началу активного строительства жилья на новых территориях, полагают участники рынка.
Уже сейчас новостройки Новой Москвы отличает масштабность. «В среднем в состав проекта в Новой Москве входит более 30 корпусов, тогда как в “старой” — три», — говорит Елена Гудзь. «Новая Москва активно наращивает объем предложения, — отмечает Мария Литинецкая. — В 2012 году здесь ввели 600 тысяч квадратных метров, в 2013-м — 800 тысяч, в 2014-м миллион ожидается. Цены сопоставимы с городами ближнего Подмосковья — Одинцово, Красногорском, Реутово, Котельниками. Но бюджеты, которые тратит Москва на развитие своих территорий, несопоставимы с бюджетами подмосковными, поэтому спрос очень активный: мы продаем по 5–10 тысяч квадратных метров в месяц».
По объемам и структуре предложения рынки жилой недвижимости Новой Москвы и Московской области практически идентичны — их основу традиционно составляют проекты массмаркет, жилья эконом- и комфорт-класса. «Мы сдаем несколько микрорайонов в начале года, — говорит Игорь Ладычук. — В частности, микрорайон Завидное — это 200 тысяч квадратных метров жилья в городе Видное, на скоростном восьмиполосном шоссе, в окружении Видновского лесопарка, на холме. Поскольку в Москве дома экономкласса сегодня не строят, порядка половины покупателей наших новостроек — это москвичи, которые решают свои жилищные проблемы не в Москве, а в Московской области».
«Но здесь не только “эконом” и “комфорт”, — отмечает Ирина Кирсанова. — В Подмосковье есть проекты и бизнес-класса — с подземной парковкой, монолиты. Уже полтора года стоимость квадратного метра в Люберцах в почти готовом доме — 100–105 тысяч рублей». Есть проекты и в других районах: в Химкинском районе компания Urban Group завершила концептуальный проект «Солнечная система», ОПИН ввела третью очередь проекта «Павлово» — «Павлово-сквер» между Новорижским и Волоколамским шоссе. А «Текто-груп» представила новый проект «Декарт» в Мытищах.
В то же время уже сейчас ситуацию на подмосковном рынке риэлтеры, застройщики и аналитики считают тревожной: предложение здесь соответствует «новомосковскому», а спрос значительно отстает.
«Ситуация “все побежали в Подмосковье” была характерна для 2010–2011 годов, когда приостановили выдачу разрешений на строительство в черте города, — комментирует Мария Литинецкая. — Сегодня в Подмосковье больше рисков, выше конкуренция и больше объем предложения. Поэтому в кризис туда идти небезопасно».
«Возможна отрицательная коррекция переоцененных проектов в Подмосковье, — считает Владимир Кочубей. — Половина покупателей подмосковных новостроек — москвичи, а значительный рост предложения в столице, прежде всего в новых проектах в бывших промзонах, будет означать и формирование приемлемого ценника. Вполне вероятно оттягивание спроса из подмосковных проектов в пользу столицы, а значит, цена на часть жилья в Московской области может снизиться».
Станислав Лобанов, руководитель отдела маркетинга управления недвижимости компании Millhouse:
— Ситуация на валютном рынке не оказала существенного влияния на спрос на квартиры в ЖК премиум-класса «Сколково Парк для Жизни». Просто клиенты гораздо быстрее принимают решение о покупке, так как видят в недвижимости надежный объект для инвестиций. В «Сколково Парк для Жизни» доля инвестиционных покупателей составляет около десяти процентов. Сегодня для людей, приобретающих жилье, важно все — от инфраструктуры и удачного с экологической точки зрения расположения объекта до дизайнерских решений. И в этом смысле «Сколково Парк» занимает уникальную рыночную нишу — проект предусматривает строительство более чем на 500 гектарах жилого комплекса бизнес-парка, благоустроенного парка «Мещерский», поля для гольфа, велосипедных и прогулочных дорожек. Подобные проекты представлены только за рубежом: в Великобритании, Франции, Германии. Мартовская выставка недвижимости MIPIM показала, что комплексное освоение территории — это один из основных трендов современного девелопмента. Поэтому для реализации своих планов мы пригласили известных российских и западных архитекторов и проектировщиков.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:
— В феврале мы наблюдали резкий краткосрочный рост цен, по некоторым объектам он составлял до 30 процентов от прошлогодних. Однако постепенно общий ажиотаж спал; думаю, что спрос стабилизируется на сезонном уровне.
Что касается цен, то в этом году ожидается чуть больший ценовой рост за счет инфляции. Однако у девелоперов нет задачи отпугнуть покупателей — зарплаты и доходы граждан растут не одновременно с инфляцией. Поэтому к своей ценовой политике девелоперы будут относиться очень внимательно.
Самая важная проблема на рынке массового жилья — это исключительно высокая конкуренция. Покупатель вынуждает девелопера предлагать качественный продукт не только в бизнес-классе, но и в объектах квартальной застройки. Мы стремимся предложить нашим покупателям альтернативные виды качественного жилья, поэтому в конце прошлого года вывели на рынок в сегменте «комфорт-класс» новый стандарт качества — Up-кварталы. В основе концепции пять составляющих: транспортная доступность, комфорт, безопасность, функциональность и индивидуальность.
Эксперт, 03.04.2014
Алексей Чеботарев
