Эксперты с оптимизмом смотрят на будущее вторичной ипотеки
На фоне субсидирования ипотечных ставок для кредитов на первичном рынке жилья, вторичная ипотека оказалась в ситуации куда менее выгодной, чем раньше. Заем, обеспеченный ликвидным залогом, стоит сейчас гораздо дороже, чем ипотека на новостройку, жить в которой можно будет только через пару лет.
Жив или мертв пациент
В последние несколько лет ипотека была драйвером рынка недвижимости, инструментом, который позволил огромному количеству россиян решить жилищный вопрос. Однако все изменилось в декабре 2014 года, когда Центробанк РФ поднял ставку до 17%. Это вынудило банки отказаться от "дешевой" ипотеки и ввести практически запретительные условия по ипотечному кредитованию.
В первом квартале 2015 года можно было наблюдать реакцию на подобное решение: количество зарегистрированных ДДУ снизилось на 50% по сравнению с первым кварталом прошлого года. Положение исправилось в марте-апреле, когда начал работать инициированный государством механизм субсидирования ипотечной ставки на уровне 12% для покупки новостроек. Спрос на новое жилье вырос в среднем на 30%. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), количество ипотечных сделок в Москве в январе 2015 года составило 1737, а к концу марта уже выросло до 3772 (в денежном выражении это 6,126 млрд рублей и 13,514 млрд рублей соответственно).
Но государственные субсидии коснулись только первичного рынка. Вторичное жилье оказалось в гораздо более стесненных условиях.
«Можно констатировать, что ипотечное кредитование на вторичном рынке сейчас это, скорее, исключение, чем практика. По сравнению с 2013-2014 годами, когда ипотека присутствовала в 40-50% сделок на вторичном рынке, сейчас «пациент скорее мертв, чем жив», рассказывает руководитель ипотечной службы "Релайт-недвижимость" Екатерина Чекризова.
Не столь пессимистично настроен Алексей Шленов, исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости». По его мнению, говорить о том, что ипотека на вторичном рынке умерла, пока не приходится, хотя, безусловно, ее объемы существенно снизились. «Если в 2014 году мы говорили, что на сделки с привлечением ипотечного кредитования приходится порядка 35%, то на сегодняшний день, по сделкам нашей компании доля ипотечных сделок составляет лишь 21,46%. Для сравнения, еще в январе 2015 года эта доля составляла 24,70%, в феврале – 22,52%», - прокомментировал эксперт.
Участники рынка отмечают не только снижение количества сделок, но и изменение требований заемщиков. По данным Шленова, клиенты, приобретая квартиру, стараются обойтись собственными средствами - снижают требования к покупаемому жилью, либо совершают альтернативные сделки, стараясь минимизировать доплату. К таким решениям людей подталкивают два фактора – это высокие ставки по ипотечному кредиту, которые превышают любые «психологические барьеры» приемлемости, а также обоснованный страх многих потенциальных заемщиков попасть под сокращение на своих предприятиях.
В таких условиях понятно нежелание клиентов взваливать на себя долгосрочные обязательства, объясняет эксперт. А заемщики, которым не нужно спешно решать жилищный вопрос и немедленно заселяться в квартиру, переориентировались на первичный рынок. Такая ситуация связана с парадоксальным фактом: получить кредит на новостройку гораздо дешевле, чем на вторичное жилье, добавляет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
Ни дать, ни взять
По данным экспертов, ставки, конечно, варьируются в зависимости от условий банка, однако в среднем по рынку «вторичку» сейчас кредитуют на 3-5% дороже. чем новостройки. «С учетом того, что сегодня ключевая ставка ЦБ РФ снизилась, ведущие банки, в том числе «Сбербанк» и «ВТБ» кредитуют недвижимость на вторичном рынке под 15 %. Средние ставки на этом рынке варьируются от 14,8 до 17 %.», - говорит Дмитрий Пухнаревич, коммерческий директор ГК «Премьер». С такой оценкой в целом согласен и Шленов, который добавляет, что ставки довольно разнообразны. Так по сделкам, прошедшим в компании «Миэль» в марте 2015 года, максимальная ставка составила 23%.
Что касается других условий кредитования, то и они существенно изменились. На вторичном рынке жилья наиболее популярный объем ипотечного кредита составляет от 6 до 10 млн. рублей, при первоначальном взносе в 20 % от всей суммы квартиры. Дополнительно к первоначальному взносу банки требуют оплату страховых взносов. Обязательным страхованием остается страхование жизни (около 20-22 тысяч рублей в зависимости от страховой компании), а в некоторых случаях и страхование от потери работы, отметил Пухнаревич.
Минимальный срок кредитования в марте, по данным «Миэль», составил 60 месяцев, максимальный – 30 лет. Наиболее распространённый срок кредитования – 15 лет (22% от всех ипотечных сделок компании в марте) и 20 лет (20% от всех ипотечных сделок компании в марте). Средняя сумма ипотечного кредита в марте 2015 года составляла 5,3 млн рублей, средняя стоимость приобретаемого объекта – 10 млн рублей.
Эксперты единодушно сходятся во мнении, что заемщики более критично, нежели раньше, оценивают свои возможности и стремятся максимально избежать крупного кредита. По данным Бириной, кредит в размере 1,5-2 млн рублей является вполне стандартным в текущих условиях рынка.
Изменения по условиям среднего кредита на наглядном примере демонстрирует Е.Чекризова. «Год назад заемщик, взявший кредит 3 млн. рублей на 15 лет по ставке 11,5% годовых, должен был ежемесячно вносить платеж в размере 35 тыс. рублей. Сегодня же эту сумму придется выплачивать при кредите в 2,4 млн. рублей на тот же срок, но уже по средней по рынку ставке 15,9% годовых. То есть, при тех же доходах, что и в прошлом году, один и тот же клиент может рассчитывать сегодня на получение кредита на 600 тыс. рублей меньше, чем год назад», - подсчитала эксперт.
Это довольно существенные ухудшения условий, тем более, что ростом дохода за последний год мало кто может похвастаться. Не говоря уже о том, что ужесточились и требования банка, относящиеся к заемщику. На сегодняшний день число тех, кому банк отказал, в целом по стране существенно выросло. Так что снижение количества ипотечных договоров на вторичном рынке вовсе не удивительно.
Перспективы и прогнозы
Даже самые оптимистичные эксперты не могут не согласиться с тем, что рынок ипотечного кредитования вторичного жилья находится в жестких условиях. Но они напоминают об инертности сегмента, его неспособности к моментальным изменениям. Между тем речь уже может идти об улучшении условий в ближайшей перспективе, поскольку банки совсем недавно смогли перестроиться и оправиться от «дна», когда средняя ставка ипотеки составляла 21 - 22 % годовых.
«Мы переживаем уже не первый кризис, поэтому могу подтвердить, что вначале бывает шок, и вся активность на рынке недвижимости почти замирает, но, потом, потихоньку начинается «оттепель». Я не теряю оптимизма, так как очень показательна ситуация с кредитованием новостроек – как только появилось привлекательное предложение по условиям кредитования, сразу существенно увеличился поток клиентов, так будет и с ипотекой на вторичном рынке», - считает Чекризова.
С оптимизмом смотрит в будущее и Пухнаревич, по мнению которого перспективы у вторичной ипотеки есть и вполне радужные. «Для любого банка ипотечные кредиты очень интересны. По ипотечным кредитам процент просрочки выплат минимален. Люди переживают за свое собственное жилье, в котором продолжают проживать. Поэтому ипотека для банка – самый ответственный вид кредита с наименьшими рисками. Перспективы ипотечного кредитования на вторичном рынке огромные. Объем предложения на рынке недвижимости растет. Если все будет идти такими же темпами, то ближайшие год-полтора объем ипотечных кредитов выровняется, и будет продолжать расти», - заверил эксперт.
Участники рынка отмечают, что их оптимизм основан на существовании немалого отложенного спроса, существующего на вторичном рынке. Так что рано или поздно, рынок вторичного жилья оживет. Что касается конкретных сроков «оживления», то, по мнению Чекризовой, это произойдет довольно скоро, если в ближайшее время ключевая ставка, устанавливаемая ЦБ, понизится, потянув за собой вниз ставки по ипотеке во всех банках. В этом случае позитивные изменения на рынке вторичного жилья не заставят себя ждать, уверены эксперты.
РБК, 26.04.2015
Виктория Абрамова
