Цены на первичное жилье в Москве выросли и могут продолжить рост
Вопрос, что будет с ценами на жилье, остается одним из самых актуальных в кризис. Запуск госпрограммы поддержки ипотеки не внес ясности: прогнозы участников рынка разнятся. «Газета.Ru» приводит аргументы аналитиков как за рост цен, так и за снижение.
Первые итоги кризиса
Цены на квартиры в новостройках Москвы за прошедший год выросли в среднем на 10% в зависимости от сегмента. Это традиционный для рынка недвижимости рост: как пояснили аналитики ОПИН, в среднем за год новостройки Москвы дорожают на 10–12%, в Московской области — на 8–10%. Проекты эконом- и комфорт-класса могут вырасти в цене дополнительно на 1 п.п., однако в этом году доступное жилье подорожало значительно сильнее.
С начала прошлого года по февраль этого новостройки комфорт-класса подорожали на 25%, до 209 тыс. руб./кв. м, эконом-класс — на 7%, до 170 тыс. руб./кв. м, причем основной рост цен пришелся на последние два месяца.
«Такой значительный рост цен объясняется в том числе выходом на рынок более дорогих проектов комфорт-класса по сравнению с теми, которые реализовывались в начале прошлого года», — объясняет директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Юлиан Гутман. Бизнес-класс за год подорожал на 10% — средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Москвы в начале марта составила 285 тыс. руб.
В Новой Москве цены также выросли, но в основном на волне ажиотажного спроса в декабре 2014 года. Как тогда писала «Газета.Ru», застройщики начали массово заявлять о повышении цен после, того как резко выросла ключевая ставка ЦБ. По сравнению с ноябрем средневзвешенная цена предложения в новостройках выросла на 13,2% и составила 126,4 тыс. руб./кв. м, сообщили в «А101 Девелопмент».
«В начале 2015 года падение спроса привело к некоторой коррекции цен. В результате этого, а также выхода в продажу новых корпусов и проектов цена предложения по итогам февраля 2015 года снизилась на 2,5%», — говорит коммерческий директор компании Кирилл Игнахин.
В Московской области средняя цена квадратного метра на первичном рынке с января прошлого года по февраль 2015 года повысилась на 14,5% и в настоящий момент составляет 81 тыс. руб., подсчитали в «Инком-Недвижимость».
Основное последствие кризиса, на которое обращают внимание эксперты, — сокращение ипотечных сделок. За первые два с половиной месяца этого года их число упало на треть.
Аргументы за рост цен
Таким образом, пока массовое жилье продолжает дорожать, если не брать во внимание скидки, которые предлагают застройщики, чтобы поддержать спрос. Часть экспертов называет это сформировавшимся трендом и считает, что рост цен продолжится, в том числе благодаря запущенной программе субсидирования ставки по ипотеке.
«Сейчас, когда уже запущена программа господдержки ипотеки, безусловно, большая часть покупателей вернется на рынок. Кроме того, рынок недвижимости в целом входит в стадию равновесия», — считает руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков.
По прогнозу эксперта, жилье по итогам года подорожает не меньше чем на 10–15% за счет инфляции, роста цен в связи с повышением стадии строительной готовности проектов и сокращения объема предложения.
Ранее «Газета.Ru» писала, что в 2015–2016 годах в Москве может наступить дефицит доступного жилья, так как застройщики запустили продажи большого пула квартир слишком рано, в декабре прошлого года, реагируя на ажиотажный спрос после резкого повышения ЦБ ключевой ставки. Кроме того, в кризис девелоперы с осторожностью относятся к новым проектам и могут сосредоточиться на уже начатых, а значит, новое предложение будет ограниченно.
Руководитель агентства недвижимости «ГВСУ-Риэлти» Татьяна Чернышова также считает, что рынок стабилизировался, и отмечает тенденцию к стабильному росту цен. По ее мнению, за весну и лето новостройки Московского региона подорожают еще на 5%, а со второй половины сентября начнется активный рост.
Цены на жилье не получится сдерживать, считает ряд экспертов. Расходы застройщиков выросли, и не все согласятся снижать маржу.
«В нынешних условиях довольно сложно сдерживать цены на строящиеся объекты. Это связано с ростом себестоимости строительства на фоне общей инфляции, а также на фоне удорожания кредитных ресурсов», — говорит коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. Она прогнозирует рост цен на жилье в пределах 10% по итогам первой половины 2015 года.
Аргументы за снижение цен
Сторонники мнения, что цены на жилье будут падать, аргументируют свою позицию в первую очередь снижением покупательской способности населения. «Даже с относительно доступными ипотечными ставками платежеспособный спрос остается на невысоком уровне из-за ухудшения экономической ситуации в стране и снижения реальных доходов населения, — говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Несмотря на некоторую стабилизацию, существенного улучшения экономической ситуации не произошло: отсюда сокращение реальных доходов населения и снижение платежеспособного спроса». Застройщикам придется подстраиваться под доходы населения, уверена эксперт.
По ее мнению, массовая коррекция цен на новостройки за счет акций и скидок начнется осенью. А к концу года средние рублевые цены на первичное жилье могут снизиться на 10%.
«Цены могут и не снизиться, но на фоне инфляции даже отсутствие номинального падения цен по факту будет означать их снижение», — говорит эксперт. Ранее рейтинговое агентство Standard & Poor's выпустило отчет, в котором говорилось, что рост цен на жилую недвижимость в России в 2015 году составит 4% в номинальном выражении, что будет означать резкое снижение реальных цен. По прогнозу Минэкономразвития России, инфляция в этом году составит 12,2%, а реальные доходы населения упадут на 6%.
Кирилл Игнахин подчеркивает, что многие застройщики в Новой Москве уже сейчас дают скидки до 10%, и дополнительного снижения цен эксперт не ожидает. Однако, по мнению аналитика, падение цен наверняка случится в Московской области. «Цены на жилье в Подмосковье могут упасть на 10–20%. В регионе в последние годы существенно выросло предложение, а затоваривание составляет около трех лет продаж с учетом снижения их темпов», — объясняет эксперт.
«К концу первого полугодия могут снизиться цены в наименее ликвидных объектах, а в качественных проектах особенно на высокой стадии готовности стоимость квартир может продолжать расти на уровне инфляции. Это будет характерно для массового и бизнес-сегментов», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее словам, при сохранении или ухудшении текущей экономической ситуации снижение цен в эконом- и бизнес-классе будет более массовым. «Снижение будет особенно заметно в новых проектах. Дисконт к уровню 2014 года может составить до 10–15%», — считает эксперт.
gazeta.ru, 31.03.2015
Екатерина Сахарова
