Минстрой предлагает доходное жилье как альтернативу ипотеке
Минстрой всерьез озаботился идеей создания доступного жилья для граждан, не имеющих возможности обзавестись собственным и арендующим его у частников. Возрождение рынка доходных домов в России можно рассматривать как альтернативу ипотеке. Однако для этого государству потребуется серьезно пересмотреть налоговую политику.
Арендное жилье в России может составить в 2016 году 7% от общего ввода, заявил на IV Российском инвестиционно-строительном форуме министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень. «Многострадальный» закон, а также почти все подзаконные нормативные акты к нему приняты, отметил министр и добавил, что, по оценке экспертов, арендное жилье может стать серьезной альтернативой покупке квартиры.
Согласно планам Минстроя, количество жилья, построенного для сдачи внаем, должно ежегодно расти. В 2015 году его доля должна составить 3,8% общего ввода жилья, в 2017-м - уже 7,4%, а в 2020-м - 9,4%. По данным Росстата, в 2014 году в России было введено в эксплуатацию 81 млн кв. метров жилья.
Федеральный закон №217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования», направленный на регулирование правоотношений в сфере найма жилых помещений, вступил в силу в июле 2014 года. Документ предусматривает создание законодательных условий для формирования рынка доступного наемного жилья и развития жилищного фонда некоммерческого использования для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Законом установлено, что все помещения в наемных домах социального или коммерческого использования будут находиться в собственности одного лица и подлежать предоставлению по договорам найма. Документ утвердил также порядок заключения договора найма, определены категории граждан, которые могут быть нанимателями, а также требования к наймодателям.
Справка:
Первые доходные дома в России начали строить в XVIII веке. Большие строения «под жильцов» начали возводить состоятельные люди, сдавая потом за определенную плату тем, кто в них нуждался. В дореволюционных Москве и Петербурге лишь 5% горожан имели жилье в собственности. Квартирный вопрос остальных решали владельцы многоквартирных доходных домов, которые сдавали жилье внаем. Сегодня рынок арендного жилья в России - сегмент теневой экономики, налогообложение этой сферы пока не эффективно. При этом во многих зарубежных странах арендное жилье занимает значительную часть в общем жилом фонде – до 30% и больше. К тому же в столицах, курортных, индустриальных и научных центрах доля жилого фонда, находящегося в аренде, выше, чем средний показатель по стране. Так, например, в Нью-Йорке в 2007 году только 33% горожан проживали в собственном жилье, в Лондоне - 58%, в Монреале – 50%.
Наемные дома, по задумке Минстроя, могут строиться как субъектами РФ и муниципальными образованиями, так и частными застройщиками. Последние будут принимать участие в аукционах в целях строительства и эксплуатации наемных домов. Земельные участки будут передаваться застройщикам в аренду без торгов, больше того, им может быть оказана дополнительная поддержка, например, в обеспечении инженерной инфраструктурой.
Взамен застройщики обязаны предоставлять не менее 50% общего количества жилых помещений в доходных домах по договорам социального найма. Предполагается, что окупить затраты на строительство и заработать они смогут, сдавая остальные «квадраты» на рыночных условиях. Определено, что максимальный размер платы за наем вправе устанавливать субъекты РФ с учетом затрат на строительство и эксплуатацию доходных домов.
Доходное жилье можно рассматривать как альтернативу ипотеке, говорит гендиректор Городской лизинговой компании Владимир Лопатин: «Не совсем правильно, что ипотека в России стала сегодня единственным способом обзавестись жильем. Причем, на нее навешивается еще и избыточная социальная нагрузка, хотя это абсолютно рыночный инструмент, к которому прибегают застройщики, испытывающие трудности с продажей квартир за наличные и предлагающие их в рассрочку. Во всем мире понимают, что ипотека – это серьезная нагрузка на семью, поэтому во многих странах развит именно механизм арендного жилья. Уверен, как только он появился бы он у нас, сразу же отвадил бы от ипотеки определенные слои населения». При этом эксперт сомневается, что у предложенной Минстроем схемы есть перспектива: «В лучшие время на сдаче жилья в аренду собственник зарабатывает не больше 8-10% годовых, а с учетом всех издержек прибыль на рынке коммерческой аренды не превышает в среднем 5-6%. Сейчас, в условиях кризиса, когда из страны бегут гастарбайтеры, и того меньше. Понятно, что застройщиков такая доходность не устроит, к тому же им предлагается еще за счет нее покрывать соцаренду. Так что о доходных домах нам пока думать рано».
Только на сдаче половины квартир на рыночных условиях заработать девелоперам вряд ли получится, подтверждает председатель совета директоров строительной «Корпорации Кошелев» Владимир Кошелев. Предложенный государством механизм заработает, если будут серьезно снижены ставки налогов на имущество и на прибыль. «Если власти хотят обеспечить социальным жильем учителей, врачей, полицейских, взамен они должны предложить застройщикам пониженные ставки налога на прибыль от сдачи этих квартир в аренду. А так как срок окупаемости таких проектов большой, как и затраты на содержание объекта, их налогообложение должно быть отлично от коммерческого жилья», - пояснил он «Эксперт Online».
Возможно, власти усматривают потенциальный интерес девелоперов в возможности получить землю с необходимой инженерной инфраструктурой на льготных условиях. Однако, как отмечает Владимир Кошелев, в крупных городах привлекательные участки, как правило, уже находятся в чьей-то собственности.
Программа Минстроя предполагает, что наемные дома будут строиться в тех муниципалитетах, где есть наибольшая потребность и спрос - в крупных городах, а также там, где предприятия испытывают потребность в привлечении работников из других регионов. То есть доходные дома будут способствовать развитию трудовой мобильности населения. Пилотные проекты по строительству арендного жилья реализуются уже в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое оказывает поддержку в строительстве наемных домов, заключило соглашения о намерениях развития рынка арендного жилья еще с 17 субъектами. АИЖК планирует поддержать в 2014–2018 годах финансирование около 3,3 млн кв. м общей площади наемных домов, из них 50% - социального использования.
Государство должно дать толчок рынку аренды, чтобы вытащить его из тени, считает Владимир Кошелев. Директор юридического департамента агентства недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Поправка, напротив, сомневается, что таким или иным способом, потратив разумное количество сил и денег, «серую» аренду удастся искоренить. «По большому счету, какая мне разница, снимать квартиру у частника за 50 тысяч рублей или за 70 тысяч в доходном доме. Да, у юридического лица, возможно, спокойней, но вполне реально найти арендодателя, с которым не будет проблем», - рассуждает он. По его мнению, строительство доходных домов – низкорентабельный бизнес: «Считайте сами, на ту сумму, за которую сегодня вам предлагают купить квартиру, вы можете ее благополучно снимать 18 лет. И даже если расходы на содержание жилья частично переложить на арендаторов, застройщику сложно будет отбить затраты. Так что в ближайшее время эта идея сложившийся рынок аренды не потревожит», - резюмирует Сергей Поправка.
Эксперт, 13.02.2015
Игорь Калиновский
