Льготная ипотека на "вторичку" не сможет существенно увеличить спрос
Минстрой совместно с Минфином разрабатывает механизм предоставления льготной ипотечной ставки на покупку вторичного жилья. В частности, вопрос обсуждался представителями министерств и ведомств на недавнем совещании в Татарстане с первым вице-премьером Игорем Шуваловым и застройщиками.
«Что мы сейчас сделаем точно, это внесем изменения совместно с Минфином, которые позволят покупать по договору долевого участия «первичку», давая такую же льготную ставку на «вторичку», которую человек закладывает для совершения покупки», – заявил на конференции Urban Space 2015 директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин.
Как сообщает Интерфакс со ссылкой на слова представителя Минстроя, сегодня субсидируется первичный рынок жилья и договоры долевого участия. При этом человек, покупающий квартиру по этим программам, зачастую не может найти деньги, если не может продать свое вторичное жилье. «А продать «вторичку» он не может, потому что на нее не дают ипотеку, нет покупателей», - указал Стасишин.
В СМИ тема обсуждается уже не первый день. Так, представитель Минстроя заявил «Ведомостям», что по итогам совещания с Игорем Шуваловым министерство получило поручение проработать предложения по распространению программы льготной ипотеки на покупку жилья на вторичном рынке. А замминистра финансов Алексей Моисеев подтвердил газете «Коммерсантъ», что такая инициатива действительно сейчас обсуждается.
Впрочем, полагает заместитель председателя правления, Локо-Банка Андрей Люшин, распространение программы льготного кредитования на вторичной рынок жилья не сможет оказать существенного эффекта стимулирования спроса. Дело в том, что на сегодняшний день большинство банков, даже из тех, кто не участвует в госпрограмме, уже предлагают достаточно низкие ставки по жилищным займам при покупке жилья на вторичном рынке, разница по ставкам составляется всего 1,5-2%, объясняет он.
При этом сами ставки сейчас начинаются от 13,5%, что уже можно считать достаточно привлекательным уровнем при текущей ключевой ставке ЦБ и рисках, которые принимают сами банки при выдаче ипотеки. Главной проблемой рынка, по мнению Андрея Люшина, является крайне низкий спрос, который диктует снижение реальных доходов населения вследствие высоких темпов инфляции и все новых волн девальвации рубля. В таких условиях совершенно логично сокращается спрос не только на вторичном, но и на первичном рынках. «Более того, я не думаю, что предложенная схема будет пользоваться большой популярностью, поскольку она достаточно сложна для банков и создает широкое поле деятельности для мошенников», – заключает эксперт.
В текущем году спрос на недвижимость серьезно просел. Так министр строительного комплекса Подмосковья Марина Оглоблина сообщала, что ввод жилья в Московской области в первом полугодии 2015 г. снизился на 20%, а объемы продаж жилья упали в среднем на 40%. Заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин, в свою очередь, сообщал, что число разрешений на строительство в 2015 г. снизилось на 30%. То есть весь рынок находиться в стрессовом состоянии. В этих условиях власти ищут возможности дополнительно простимулировать отрасль, отмечает главный аналитик ИФК «Солид» Азрет Гулиев. И в данном случае льготная ипотека на связанные сделки выгодна всем участникам рынка.
Так, объясняет он, довольно большая категория граждан может приобрести новое жилье только продав старое, а рынок вторичного жилья чувствует себя еще хуже «первички». Сейчас практически невозможно быстро реализовать жилье на вторичном рынке без значительного дисконта.
В свою очередь, строители уже столкнулись с серьезными проблемами. Стоимость кредитов и строительных материалов выросла, а стоимость объектов недвижимости на фоне падения покупательского спроса нет. В то же время сильно упали объемы реализации. И если ситуация на рынке не выправится, то к концу года мы увидим очень печальные финансовые результаты девелоперов. А некоторые из них, скорее, всего вообще перестанут существовать.
В то же время, констатирует Азрет Гулиев, перед Минстроем стоит непростая задача. Нужно разработать систему, которая и поддержит рынок, и не даст заинтересованным сторонам злоупотреблять, проводя сделки, которые лишь формально будут соответствовать заявленным целям. Иначе эффективность этой меры может оказаться под вопросом.
Что же касается конкретно банков, то в текущих экономических условиях все они столкнулись с резким ухудшением качества кредитных портфелей. Выросли риски при выдаче новых кредитов, растут просрочки и невозвраты по уже выданным. В этих условиях, по словам Гулиева, ипотечное кредитование выглядит чуть ли не единственным сектором, в котором можно наращивать кредитный портфель при относительно невысоком уровне риска.
Эксперт, 20.09.2015
Анна Королева
