Минстрой России ищет способы дополнительной защиты дольщиков

На фоне сложившейся экономической ситуации может увеличиться количество нарушений закона о долевом строительстве. Сейчас Минстрой РФ готовит ряд законодательных мер по защите участников договоров долевого строительства (ДДУ).

После кризиса 2008-2009 гг. число российских граждан, которые стали жертвами недобросовестных и экономически несостоятельных компаний-застройщиков, заметно выросло. Только в течение 2009г. - с 31 тыс. до 50 тыс. человек. В 2013г., по данным упраздненного ныне Минрегиона РФ, их было уже около 80 тыс. В прошлом году ситуация несколько изменилась в лучшую сторону - количество покупателей жилья, пострадавших от махинаций при строительстве, по предварительным подсчетам депутата Госдумы Александра Хинштейна, уменьшилось до 50-60 тыс. человек. С 2010 по 2013 гг. в список обманутых дольщиков попало порядка 100 тыс. человек.

Дольщики снова в опасности

Ослабление рубля, удорожание кредитов для застройщиков и ипотеки для граждан, снижение покупательской способности может привести к тому, что многие девелоперы не справятся с заявленными ими ранее объемами нового строительства - отдельные проекты будут заморожены, сроки сдачи объектов переносутся, считают эксперты рынка недвижимости.

"При ключевой ставке ЦБ РФ на уровне 17% стоимость строительных кредитов увеличивается не только для вновь запускаемых проектов, но и для тех, что уже находятся в процессе реализации. Практически во всех девелоперских контрактах заложена опция повышения ставки банками в случае форс-мажора в одностороннем порядке. В такой ситуации в первую очередь под ударом оказываются крупные застройщики в сегменте жилья экономкласса, которые имеют большую кредитную нагрузку", - считает глава представительства Rossmils Investments Алексей Могила. Следует заметить, что в сегменте экономкласса совершается львиная доля сделок по ДДУ.

Резко сократившийся объем финансирования может спровоцировать новую волну обманутых дольщиков.

Поможет ли новая схема

Сейчас Минстрой РФ ищет способы дополнительной защиты дольщиков. Ведомство совместно с банковским сообществом и Фондом "Институт экономики города" разработало и направило на рассмотрение в Госдуму РФ соответствующие поправки в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве" (ФЗ-214). В случае их принятия на рынке появится новая альтернативная схема долевого строительства, предполагающая, по мнению чиновников, повышенную степень защиты покупателей жилья (наряду с действующими схемами поручительства банка и страхованием ответственности застройщика).

С 1 января 2014г. вступили в силу изменения в ФЗ-214, которые предусматривают, что каждый договор, заключаемый с дольщиком, застройщик должен либо застраховать, либо получить банковскую гарантию на сумму привлеченных средств. В случае банкротства застройщика возмещать расходы покупателей или финансировать дальнейшее строительство должны поручитель или страховая компания. 

В новой схеме особое место отводится банкам, которые станут аккумулировать средства дольщиков на специально созданных счетах и переводить их застройщикам по мере выполнения теми строительных работ. Контроль над процессом также будет осуществляться банками.

Как рассказали "РБК-Недвижимости" в Минстрое РФ, переход на новую схему предлагается осуществить в два этапа. На первом (промежуточном) заемщиком будет выступать участник долевого строительства. Покупатель жилья вносит на спецсчет средства первого взноса в определенном размере (который предстоит установить), а на оставшуюся сумму банк предоставляет ему ипотечный кредит. Залогом при этом станут права требования, которые гражданин имеет по ДДУ. Предоставленные банком заемные средства вносятся на тот же специальный банковский счет. Далее деньги с данного счета перечисляются банком застройщику в зависимости от выполненного им объема работ.

Второй этап - переход, как говорят в Минстрое, к "более правильной схеме". Он осуществляется по мере накопления банками информации о застройщиках, получения оценки их кредитных рисков. Сначала граждане внесут на специальный счет первый взнос. Затем банк предоставит застройщику строительный кредит под залог прав на земельный участок и строящийся объект. Покупатель же причитающуюся с него разницу между первым взносом и полной стоимостью квартиры будет вносить только после завершения строительства. В случае нехватки у гражданина собственных средств банк предоставит ипотечный кредит под залог уже готового жилья.

Есть проблемы

В министерстве рассчитывают, что по новым правилам строительные риски возьмут на себя игроки рынка - застройщики и банки, а не граждане. В окончательном варианте предлагается постепенно заместить средства участников долевого строительства на банковское кредитование застройщиков в формате проектного финансирования.

"Такая форма, с одной стороны, позволит обеспечить застройщику и банку гарантии наличия спроса на жилье, а с другой - минимизирует риски для покупателей", - уверены в Минстрое.

Интерес банков состоит в том, что они получат проценты по кредитам гражданам и (или) застройщикам. Также у них временно (до предоставления средств на строительство застройщику) будут размещаться средства граждан (в том числе кредитные).

Но в то же время банк станет нести ответственность за целевое расходование средств граждан и за их возврат в случае невыполнения застройщиком своих обязательств.

Тем временем специалисты считают, что внедрение новой схемы в условиях кризиса будет трудной задачей. Очевидно, что банки сейчас станут предъявлять более жесткие требования, соответствовать которым смогут немногие. Таким образом, это приведет к укрупнению девелоперского рынка. "Уже сейчас можно прогнозировать удорожание себестоимости строительства за счет дополнительных процентов по кредитам и, как следствие, повышение цен", - считает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

В Минстрое сообщают, что поправки в ФЗ-214 и другие правовые акты депутаты Госдумы РФ могут рассмотреть уже в весеннюю сессию. 

Александр Хинштейн, депутат Госдумы РФ, соавтор закона о долевом строительстве:

"В целом я не имею ничего против данного принципа. Однако у него есть один существенный изъян: как любой банковский продукт он стоит денег. А каких денег - на сегодняшний день никто толком не посчитал.

Я считаю, что в условиях сегодняшней экономической турбулентности Минстрою нужно сконцентрировать свои усилия не на долгосрочных планах создания новых схем, а на конкретной деятельности по усовершенствованию существующих механизмов защиты дольщиков. И в этом отношении к Минстрою есть серьезные претензии. Соответствующая работа, мягко говоря, затягивается.

В частности, речь идет о страховании ответственности застройщика. Сегодня законодательство в этом вопросе имеет значительный пробел в части требований, предъявляемых непосредственно к страховщикам. Они очень низкие, что позволяет спокойно существовать на рынке недобросовестным участникам. Массовый характер стали носить случаи, когда ответственность страхуется по заведомо нереальной ставке - до 0,15%".

Баранкова Наталья, юрист компании "Пересвет-Инвест":

"На наш взгляд, инициатива Минстроя РФ по созданию альтернативной схемы долевого строительства может усложнить процесс покупки квартиры и повлияет на рост цены квадратного метра.

Очевидно, что застройщикам придется проходить дополнительную аккредитацию в банках, клиентам открывать специальные счета именно в тех банках, которые сотрудничают с застройщиком (отметим, что нередко участники приобретают жилье за счет собственных средств без кредитов). В этой связи возникает вопрос: кто будет оплачивать работу банков, которым потребуется нанимать специалистов для оценки работы застройщика, обеспечивать содержание специализированных счетов и прочее.

В условиях нестабильной экономической ситуации многие банки потерпели убытки. Поэтому открытым остается вопрос: существует ли гарантия, что банк, в котором имеются специализированные счета, не будет лишен лицензии на осуществление своей деятельности?"

Мария Литинецкая, генеральный директор компании "Метриум Групп":

"Думаю, в целом предложенная Минстроем схема финансирования ДДУ в долгосрочной перспективе пойдет рынку на пользу, позволит ему работать по общепринятым мировым стандартам.

Сейчас большинство многоквартирных домов строятся за счет денежного потока от продаж. Даже если на начальном этапе при строительстве первой и второй очереди девелопер вкладывает собственные или кредитные средства, то он в любом случае потом зависит от поступлений, привлекаемых за счет покупателей.

В такой ситуации существуют определенные риски - если продажи падают, то и темпы строительства тоже. Поэтому действующая в настоящий момент схема приобретения недвижимости является для покупателей рискованной. И предложенное Минстроем нововведение является, по сути, страховкой для дольщиков.

На сегодняшний день в случае прекращения строительства объекта дольщик получает свои средства только после банкротства девелопера. При новой системе покупателю будет проще получить свои деньги обратно".

Иван Романов, управляющий директор "Группы ЛСР" в Москве:

"Проблема появления обманутых дольщиков не в том, что ФЗ-214 недостаточно их защищает, - можно сказать, что отрасль зарегулирована, что называется, "с запасом". Причина в том, что на рынке все еще встречаются полукриминальные схемы продажи и строительства, в которые втягиваются юридически неосведомленные в вопросах долевого строительства граждане.

Тем временем из-за новой предложенной Минстроем РФ схемы финансирования долевого строительства у девелоперов могут возникнуть серьезные проблемы. Так, появление между покупателем жилья и застройщиком посредника - банка, скорее всего, приведет к росту стоимости жилья и утрате возможности сокращать бюджет покупки жилья на начальных этапах строительства.

Другой сложностью в работе застройщика станет навязанный контроль со стороны непрофессионала в строительстве - банка. Банк не захочет брать ответственность на себя, поэтому схема не сможет обойтись без различных консультантов, экспертов и т. д., а это приведет к росту стоимости жилья. Оперативное финансирование строительного проекта очень важно для темпов строительства и соблюдения сроков, но оно может быть затянуто по различным, понятным только банковским структурам, причинам, а нести ответственность за это будет застройщик.

Пока в данной схеме видна выгода только одной стороны - банковских структур, а покупатели от введения такой схемы ничего не получат".

РБК, 15.01.2015
 Владимир Миронов