Отказ от продления господдержки ипотеки снизит объем первичного рынка на 15-20%
Правительство РФ не планирует продлевать программу субсидирования ипотеки. БН попытался оценить размеры ущерба, который будет нанесен рынку недвижимости в случае принятия подобного решения.
О том, что государство не будет продлевать программу льготной ипотеки, заявил заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев. «Субсидирование ставок не будет продлеваться, но это не означает, что другие меры поддержки ипотеки не будут приниматься», – сообщил он. Какими могут быть альтернативные меры поддержки ипотечного рынка, чиновник распространяться не стал.
Напомним, после повышения ключевой ставки до 17% в декабре 2014 года средние ставки по наиболее популярным ипотечным программам взлетели до 18,88-20,42%. А часть банков вообще остановила выдачу жилищных кредитов или подняла ставки до заградительных, то есть заведомо отпугивающих потенциальных клиентов.
Но 13 марта премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление о субсидировании ипотечных сделок на первичном рынке (с некоторыми ограничениями) до 1 марта 2016 года (впоследствии действие программы продлили до 1 мая 2016-го). По условиям субсидирования граждане получили возможность брать жилищные кредиты со ставкой 11,5 – 12%. А государство взяло на себя компенсацию банкам упущенной выгоды.
Поскольку весь минувший год экономические показатели страны ухудшались, с середины лета банкиры и застройщики стали периодически заявлять о необходимости продления программы на весь 2016 год. В сентябре тема стала поводом для информационных спекуляций. Тогда Алексей Моисеев первый раз публично заявил, что Минфин РФ не собирается продлевать сроки действия госпрограммы.
Но уже в октябре премьер Дмитрий Медведев заявил следующее: «Я думаю, что нам придется ипотечную программу сохранить и на будущее». А президент РФ Владимир Путин поручил кабинету министров при подготовке проекта ФЗ «О Федеральном бюджете на 2016 год» дополнительно проработать вопросы поддержки жилищного строительства, в том числе за счет выдачи ипотечных кредитов.
Впрочем, все эти заявления делались тогда, когда нефть марки brent стоила $49,5, а доллар – 64,37 рубля.
Сегодня же реалии изменились, и денег бюджета катастрофически не хватает. И последнее заявление замминистра финансов похоже на правду.
БН обратился к профессионалам рынка недвижимости с предложением оценить последствия от возможного сворачивания госпрограммы.
Виталий Виноградов
директор департамента продаж ГК «Лидер Групп»:
– С большой долей уверенности могу сказать, что после такого заявления рынок ожидает серьезный скачок спроса: многие захотят прыгнуть в последний вагон уходящего поезда. Ведь сейчас ипотечная ставка даже ниже инфляции. И я знаю примеры, когда и обладающие нужной для стопроцентной оплаты суммой клиенты все равно брали ипотечный заем. Просто потому, что так было выгоднее для них.
После остановки программы субсидирования рынок, конечно, полностью не обрушится. Но все сильно будет зависеть от того, на каком уровне Центробанк станет удерживать ключевую ставку. Если она поднимется выше 16%, то ипотека в нашей стране закончится.
Разумеется, лучше от такого решения и при текущей ключевой ставке никому не станет. Хуже всего станет тем застройщикам, у которых доля ипотечных сделок достигает 80% (а такие в Петербурге есть) – они вряд ли смогут достроить свои объекты. А вот те компании, где этот показатель – 50% и меньше, думаю, останутся на плаву. Легче всего смогут приспособиться к новым условиям те, кто имеет в своем портфеле новостройки, реализующиеся как по схеме ДДУ, так и по ЖСК. Поскольку во втором случае можно безболезненно перейти на длительные рассрочки. Кроме того, в более выигрышном положении окажутся те, кто недавно вывел на рынок новые дома по схеме ДДУ и, следовательно, сможет заменять ипотеку все теми же рассрочками на 3-4 года. Как показывает практика, большинству покупателей за этот период по силам рассчитаться с задолженностью.
Руслан Сырцов
коммерческий директор Glorax Development:
– На сегодняшний день три четверти сделок на первичном рынке России совершаются с привлечением ипотечного кредита. При этом, как показал 2015 год, практически все – с использованием программы по субсидированию ставки. Можно сказать, что принятая мера позволила «вытащить» первичную недвижимость в сложный период.
Отказ от госпрограммы может значительно осложнить приобретение жилья для граждан. Речь может идти о сокращении сделок на 50%. Конечно, с учетом нынешних реалий их число все равно бы уменьшилось, но ненамного – лишь на 20-25% по сравнению с прошлым годом.
Борис Латкин
генеральный директор УК Rocket Group:
– Здесь простая математика: ипотечные ставки обычно выше ставки рефинансирования на 2 процентных пункта. Сейчас соответствующая ставка – 11%. Ипотека под 13-14% была бы приемлемой, если бы не было кризиса и падения спроса. Но сейчас рынку просто необходимо субсидирование, чтобы сохранить хотя бы нынешние показатели. Если же в текущем году разгонится инфляция, а вероятность этого есть, то ставки вырастут до того уровня, когда кредиты станут попросту недоступными.
Алексей Разумов
директор по инвестициям ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:
– Больнее всего это ударит по эконом-классу, где 70-90% продаж осуществляется с привлечением ипотечного кредитования. Полагаю, лучше себя будут чувствовать сегменты – комфорт, бизнес и элита, так как доля ипотечных покупок здесь существенно меньше.
Кроме того, отказ от госпрограммы значительно ударит по финансовому сектору и банкам. Их кредитный портфель уменьшится, рублевая ликвидность, в свою очередь, вырастет. Ее банки очевидно направят на спекулятивные операции с валютой, что в итоге выльется в удешевление рубля.
Можно также прогнозировать сокращение количества сделок. Серьезно ослабнет покупательский спрос населения, при этом в улучшении жилищных условий в нашей стране нуждаются по-прежнему огромное количество людей.
Если государство убирает субсидирование процентной ставки по ипотеке, то в качестве компенсации можно было бы предложить уменьшение ключевой ставки. Это позволило бы естественным образом снизить ипотечные ставки до текущего уровня госсубсидирования.
Николай Гражданкин
начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Мы ожидали такого исхода, и еще до Нового года призывали своих клиентов как можно быстрее получать одобрение банков по субсидируемой ипотеке. Без государственной поддержки процентные ставки на первичку вернутся к показателю 14-15% годовых, что для многих клиентов неподъемно.
Но не буду слишком драматизировать, думаю, ко всему можно приспособиться. Застройщики будут вынуждены развивать программы рассрочек, либо совместные с банками программы по маркетинговым процентным ставкам.
Максим Соболев
директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Сворачивание программы ипотеки с господдержкой фактически уже происходит. Ведь для выдачи ипотечного кредита необходимо зарегистрировать договор долевого участия, а на это уходит до двух месяцев. Иными словами, если даже бежать за квартирой сейчас, то оформить ипотеку можно будет лишь к концу марта. Именно поэтому вряд ли стоит ожидать ажиотажа на первичном рынке – у покупателя остается слишком мало времени.
Алина Ветрова
вице-президент Ассоциации региональных банков России (Ассоциация «Россия»):
– Я бы не сказала, что государство тратит на поддержку строительной отрасли какие-то бешеные деньги. Даже при нынешних нефтяных котировках государству подобные траты вполне по карману. При этом все последние годы власти называли ипотеку приоритетным направлением развития. Поэтому отмена программы выглядит нелогичной.
Владислав Назаров
руководитель «Санкт-Петербургского центра доступного жилья»:
– Официально такие новости озвучивают лица, находящиеся на более высоких должностях, чем замминистра. Поэтому данное решение вполне еще может быть пересмотрено. При этом у Минфина достаточно советников, которые могут повлиять на министерскую позицию как в одну, так и в другую сторону.
Сегодня субсидирование, безусловно, помогает ипотечному и строительному рынкам держаться на плаву. Но все чаще приходится слышать от специалистов, что спрос на жилье снижается независимо от принимаемых государством мер. Поэтому отказ от данного инструмента не приведет к глобальным потрясениям рынка недвижимости.
Ирина Илясова
региональный директор банка «Дельта Кредит» в СЗФО:
– Процентов на девяносто уверена, что программа не будет продлена. Но хочу обратить внимание, что субсидирование нацелено на поддержку застройщиков, а не покупателей жилья. Масштабных программ, ориентированных на поддержку заемщиков, до сих пор не появлялось. Поэтому их не следует ожидать и в перспективе.
Ирина Зуева
управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге
– Почти половина всего объема ипотечных кредитов, выданных нами в прошлом году, пришлась на программу субсидирования процентных ставок. Поэтому отмена данной программы, безусловно, крайне негативно повлияет и на рынок ипотечного кредитования, и на продажи застройщиков. По самым оптимистичным расчетам, петербургский рынок ипотеки сократится на треть по сравнению с результатами прошлого года, когда, напомню, даже у крупных игроков фиксировалось падение выдачи ипотеки в два раза.
Дмитрий Алексеев
заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург»:
– Если это произойдет, ставки поднимутся к уровню сегодняшних несубсидируемых продуктов. В результате прирост ставок по реально проводимым сделкам составит примерно 3 п.п.
Понятно, что продажи рухнут у всех участников рынка. Можно ожидать снижения числа сделок на 15-20%.
Дмитрий Туркин
генеральный директор компании «Адвекс. Московский»:
– В принципе, государство в условиях бюджетного дефицита могло бы пойти на ужесточение условий программы, а не на полное ее закрытие.
Но если субсидирование вообще не будет продлено, то количество сделок на первичном рынке сократится кардинально. И к осени число сделок на вторичном рынке начнет превалировать, как это наблюдалось несколько лет назад. Кстати, начнет расти и число участников сделки внутри «цепочек».
Резюме
Решение правительства, безусловно, напрямую отразится на первичном рынке жилья, который потеряет как минимум 15-20% своего объема. Это, конечно, плохо, но далеко не катастрофично для строительного бизнеса. Главное отличие от ситуации начала 2015-го в том, что сейчас ключевая ставка Центробанка (11%) гораздо ниже. Соответственно банки вполне могут выдавать ипотечные займы по ставке 14-15% годовых. Довольно значительная часть клиентов еще способна будет покупать жилье на таких условиях. Кроме того, в случае дальнейшего удорожания кредитов у застройщиков в запасе остается альтернативный инструмент – длительные рассрочки.
bn.ru, 25.01.2016
Игорь Чубаха
