Перспективы развития рынка проблемного жилья довольно сомнительны

В кризис растет просрочка в ипотечных банках, более того, многие заемщики вынуждены продавать квартиры из-под залога или же отдавать их банку. Часть этих квартир реализуется на специальных сайтах, которые в течение нескольких лет поддерживается целым рядом крупных банков: Сбербанк, ВТБ, банк Москвы и др. Мы постарались выяснить, будут ли банки активнее развивать это направление, насколько привлекательны цены на специальных сайтах и насколько такая практика продажи ипотечных квартир выгодна самим заемщикам.

В фокусе

За 2014 год сумма просроченной задолженности по выданным россиянам ипотечным кредитам в валюте и рублях выросла на 16,25% – с 39,65 млрд руб. до 46,1 млрд руб., следует из материалов, размещенных на сайте ЦБ. При этом просрочка по валютной ипотеке росла быстрее рублевой – сумма просроченной задолженности по валютным кредитам выросла сразу на 20,66% и достигла 17,143 млрд руб. В результате доля просроченных ипотечных кредитов в валюте превышает 12,5%, в то время как в рублевой ипотеке доля просрочки не превышает сейчас 1%.

Как уже писал РБК, общая задолженность по ипотечным кредитам в рублях за год выросла на 33% – до 3,509 трлн руб. с 2,647 трлн руб. на 1 января 2014 года.

Больше всего задолжали банкам должники из Москвы (16,22 млрд руб.), Московской области (6,934 млрд руб.) и Санкт-Петербурга (2,609 млрд руб.). Москва и Подмосковье, кроме того, стали единственными регионами, где не выплаченные вовремя долги по валютной ипотеке оказались больше, чем по рублевой. В Москве валютные ипотечники просрочили платежи по кредитам на сумму 8,928 млрд руб. (13,1% от общего объема выданных валютных кредитов), а в Московской области – на сумму 3,867 млрд руб. (14,05%).

Ранее коллекторское агентство «Секвойя Кредит Консолидейшн» оценивало объем просроченной задолженности по ипотеке на 1 января 2015 года в 48 млрд руб., что на 19% превышает показатель на начало 2014 года. «В первом полугодии 2015 года ожидается увеличение просроченной задолженности в сегменте ипотеки на 18–20%, после чего данный показатель несколько стабилизируется», – отмечалось в обзоре агентства.

В то же время в кризис на фоне снижения реальных доходов населения и роста безработицы, безусловно, рост просрочки по ипотеке будет расти, соответственно и количество залоговых квартир. Так, по прогнозу Минэкономразвития, в 2015 г. сокращение реальных зарплат в среднем будет на 9,6%, а рост безработицы может достичь 6% против 5,2% в 2014 г.

На фоне просрочки

Впрочем, несмотря на растущую просрочку по кредитам и постоянно возрастающую вероятность дефолтов большого числа заемщиков, эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», оценивают ситуацию с осторожным оптимизмом. «Проблема реализации залогового жилья не столь остро стоит перед российскими банками, поскольку качество ипотечного портфеля в целом остается довольно высоким. По данным АИЖК, на 1 декабря 2014 г. доля ипотечных ссуд с задержкой платежа более 90 дней составила 2,1%, в абсолютных цифрах просроченные кредиты достигли 72 млрд руб., что при грубом пересчете на количество ипотечных сделок может составлять порядка 40-50 тыс. Для сравнения, согласно данным Росстата, общее количество построенных квартир в России превышает 700-900 тыс. в год», - отмечает Александр Полютов, управляющий по исследованиям и анализу долговых рынков Промсвязьбанка.

По информации Елены Валеевой, генерального директора агентства недвижимость Century XXI-Светлый град, из всего числа залогов, выставленных на продажу на банковских сайтах, 2/3 приходится на российские регионы и 1/3 - на Москву. В большинстве случаев все эти залоги с обременением, то есть в квартире живут бывшие собственники. «Надо учесть, что продажа квартир - это непрофильная деятельность для банков, им не нужно, чтобы залоги долго «висели» на балансе. С другой стороны, никто не ставит задачи быстрой реализации залогов. Наверное, поэтому квартиры выставляются по среднерыночной цене, и находят своих покупателей в течение месяца. Не было случаев, чтобы залог остался непроданным», - говорит Валеева.

С помощью АИЖК

 Кроме банков залоговым жильем занимается АЖФС – дочерняя структура в составе АИЖК. Сейчас на балансе находится около 1300 объектов недвижимости, поступивших на баланс по завершению процедур обращения взыскания на заложенное имущество.

Агентство реализует залоговую недвижимость по рыночным ценам в зависимости от физического состояния жилья, расположения и характеристик рынка недвижимости в регионе.

Жилье продается не только физическим лицам, но и юридическим лицам. Также ОАО «АФЖС» предлагает банкам свои услуги по управлению объектами недвижимости, находящимися у них на балансе. Сроки продажи различны для разных категорий объектов и на текущий момент составляют 12 – 18 мес.

На основании данных по проведенным 2013-2014 годам сделкам купли-продажи объектов недвижимости, примерно 40-45% из них приобретены физическими лицами с использованием ипотечных продуктов, в большинстве случаев – на специальных условиях кредитования с использованием опции АИЖК «Залоговое жилье», применяемой к Продуктам «Стандарт» и «Материнский капитал», ставки, по которой существенно ниже рыночных.

Проблемы и решения

С банками, пожалуй, ситуация ясная, они понимают масштаб проблемы и пытаются ее решить с выгодой для себя. Что же касается заемщиков, то здесь все не так однозначно, но, в целом, решаемо. Получить хоть какую-то выгоду от вынужденной продажи квартиры помогает искусство компромисса.

«Жилья, на которое обращено взыскание много, но проблема в том, что ликвидность такого объекта (залога) зависит от позиции собственников-должников по кредиту. Если они активно противодействуют исполнительному производству по выселению, то реализация залога весьма затруднительна и может длиться 1-3 года. Если же собственник-должник согласен уладить с кредитором вопрос о погашении долга путем продажи квартиры из-под залога, то цена будет рыночной, но, возможно, с небольшим (в пределах 5%) дисконтом», - рассуждает Алексей Успенский, заместитель правления Русского ипотечного банка.

По словам Пыпина, схема сделки достаточно сложная и ни одна из сторон, как правило, не желает брать на себя дополнительные риски. Кроме того, заемщики неохотно идут на продажу жилья, так как в него вложено много средств и сил, и психологически это крайне сложно. И, конечно, они против сделок по цене ниже рынка. Но при этом, именно досудебная продажа с согласия банка более выгодный вариант для заемщика в большинстве случаев, чем судебный процесс и последующая продажа на торгах. «Заемщики должны понимать, что банку тоже невыгодно затягивать процесс урегулирования разногласий и вести его через государственные органы – в этом случае банк получит деньги, только через несколько лет и, возможно, далеко не все», - считает Пыпин.

Определенную выгоду банковское жилье сулит рыночным покупателям, которые могут надеяться на приличный дисконт (от 10 до 50%). Но получить ипотечный кредит для приобретения и под залог такого проблемного объекта недвижимости невозможно. Хотя еще осенью прошлого года, проблемное жилье можно было купить в ипотеку по сниженным ставкам 9-10% годовых в рублях. В кризис банки отказались от подобной практики.

Тут вам не Испания

Перспективы развития рынка проблемного жилья довольно сомнительны. Эксперты уверены, что банки относительно легко справятся с реализацией токсичных активов. Дело в том, что банковского жилья на балансе финансовых организаций не так уж много.

По словам Александра Пыпина, руководителя аналитического отдела Provereno.ru, российские ипотечные заемщики дисциплинированные, а доля просрочки по ипотеке гораздо ниже, чем в других секторах кредитования. Поэтому, подчеркивает Пыпин, учитывая небольшую историю российской ипотеки, а значит невысокую долю залогового жилья (не более 5% от жилого фонда), доля сделок с залоговым жильем вряд ли может составить больше долей процента от всего рынка. Речь идет о нескольких тысячах сделок в год в масштабах страны.

Выкладки аналитика подтверждают представители банков.

«Доля дефолтных ипотечных кредитов в портфеле банка незначительна. В среднем залоги реализуются за 6-12 месяцев, именно столько длится исполнительное производство», - говорит Александр Пахомов, вице-президент, директор департамента проблемных активов ВТБ24.

«Не стоит ждать, что в ближайшее время ипотечное жилье станет целым сегментом рынка недвижимости, как этом случилось, например, в Испании, в первую очередь из-за не столь внушительного масштаба бедствия - количества подобных проблемных квартир»,- подчеркивает Александр Полютов.

Более того, по словам эксперта, имеются некоторые трудности для развития этого рынка, поскольку в России, по данным игроков рынка жилой недвижимости, в 70% случаев потенциальные покупатели отказываются иметь дело с ипотечным жильем, также возникают сложности, если квартира вновь приобретается в ипотеку в другом банке.

РБК, 21.02.2015
 Антон Свешников