Кризис очистит российский рынок от ряда строительных компаний
«Представляю себе бочку с кипящим гудроном, все сегодня застройщиков заставили туда руку засунуть. Ситуация непростая и вынуждает бегать в 2 раза быстрее» – так описывает сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости гендиректор компании «Кортрос» Станислав Киселев. Это вызывает обеспокоенность и у Центробанка: просрочка по кредитам, взятым строительными компаниями, достигла 19%, сообщала недавно его председатель Эльвира Набиуллина.
«Никаких 50% годовых»
Около 15% российских застройщиков в ближайшее время могут обанкротиться, поскольку не обладают финансовой устойчивостью, считает владелец ГК «Мортон» Александр Ручьев. Это неудивительно. Снижение уровня покупательной способности населения, уменьшение числа выдаваемых ипотечных кредитов и неготовность банков пролонгировать или выдавать застройщикам новые займы на строительство жилья создают замкнутый круг, считает владелец девелоперской корпорации «Баркли» Леонид Казинец. Вдобавок рынок затоварен, а строители не в состоянии снижать цены дальше.
В Московском регионе сформировалось рекордное предложение новостроек, говорит гендиректор инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet Кайдо Каарма. В Московской области выставлено на продажу около 8 млн кв. м (год назад – 5–6 млн кв. м), а в Москве – 2,3 млн кв. м (было около 1,7 млн кв. м). Проблема затоваривания частично возникла естественно – из-за низкого спроса, частично – искусственно: из-за резкого роста объема нового предложения, объясняет партнер девелоперской компании «Химки групп» Дмитрий Котровский. «Многие проекты стартовали не потому, что девелоперы были железобетонно уверены в их успешных продажах, а потому, что в них уже столько вложено на подготовительном этапе, что лучше начать строить, чем просто «закопать» деньги – продать землю либо расторгнуть инвестконтракт», – продолжает он.
Рублевые цены на новостройки в Москве упали с начала года, по оценке «Бест-новостроя», на 10–15%. Идет битва маркетинговых бюджетов среди застройщиков, бюджеты на рекламу выросли в среднем в 2–2,5 раза, что также сказывается на издержках строительных организаций, добавляет Котровский. «Инвесторы абсолютно четко понимают, что никаких 40–50% годовых, на которые можно было рассчитывать в прошлые сытые годы, теперь уже не будет», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. «Ряд инвесторов предпочли просто остаться в валюте, разместить ее на депозитах, и рост цены даже по мере готовности объекта не покрывал ту премию, которую они заработали при оставшейся валюте», – считает коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба.
Офисы и магазины пустуют
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости еще сложнее. «За разрешениями на строительство офисов инвесторы практически не обращаются; уменьшилось количество обращений за торговой недвижимостью. Многие инвесторы, даже те, кто строил только коммерческую недвижимость, стали обращаться за разрешениями на строительство жилья», – рассказывает заммэра Москвы Марат Хуснуллин.
Из-за рекордного объема ввода (это следствие завершения очередного девелоперского цикла) и снижения предпринимательской активности увеличиваются вакантные площади и снижаются арендные ставки и на рынке офисов, и на рынке торговых центров. «В 2014 г. на московский рынок вышел максимальный с 2010 г. объем новых офисов – 1,4 млн кв. м. По итогам года в Москве будет насчитываться более 17,8 млн кв. м против 15,6 млн на конец 2013 г.», – говорит Александр Чуриков из компании JLL. Как результат, доля вакантных площадей достигла 17% (или почти 3 млн кв. м), а запрашиваемые ставки аренды снизились более чем на 20%. В результате около 8% объектов, запланированных к вводу до конца 2015 г., заморожено, порядка 20% – перенесено на более поздние периоды, уточняет партнер Colliers International Владимир Сергунин.
Похожая ситуация на рынке торговой недвижимости: в 2014 г. были открыты торговые центры площадью свыше 600 000 кв. м – абсолютный максимум за всю историю рынка. По словам начальника департамента торговых центров JLL Татьяны Ключинской, уже со II квартала наблюдается негативная динамика объема ввода. Никто не торопится начинать новые проекты, объясняет Булат Шакиров, гендиректор компании Praktika Development: девелоперы, которые находятся на этапе строительства, вынуждены достраивать, но не совсем понимают перспективу в плане доходности. «Доля вакантных площадей на рынке торговых центров Москвы выросла в разы – с 2,5% на конец 2013 г. до 7,5%, а ввод может снизиться на 25%, – продолжает Ключинская. – Девелоперы стали более гибкими в переговорах в стремлении достигнуть минимального уровня свободных площадей в своих объектах, чтобы сохранить и увеличить привлекательность ТРЦ для потребителя».
Поддержать спрос
Главными вызовами сами участники рынка называют снижение спроса, сложности в получении кредитного финансирования и вероятность изменения закона «О долевом строительстве...». Основная проблема и столичных, и подмосковных девелоперов – снижение рентабельности бизнеса, считает Котровский. По его словам, минимальный уровень рентабельности, позволяющий застройщику выполнять свои обязательства, – 10–15%. Но средний показатель рентабельности у компаний, раскрывающих финансовые показатели (по итогам 2014 г.), составил менее 7%.
Как стимулировать спрос? Одна из самых действенных мер – субсидирование ипотеки, считают сами застройщики. Со всеми вызовами можно справиться, создавать продуманные проекты, снижать себестоимость, но только доступная ипотека эффективно стимулирует спрос, говорит президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин и приводит пример: «Если снизить ставку ипотеки до 7%, то мы заберем на себя большую часть серого арендного рынка жилья». В этом году на поддержку ипотеки из федерального бюджета было выделено 20 млрд руб. – субсидии предоставляются кредитным организациям или АИЖК для возмещения выпадающих доходов до уровня ключевой ставки ЦБ. Ставка для заемщиков составляет 12%. Это позволило поддержать спрос на первичном рынке, каждый четвертый ипотечный кредит выдается по этой программе. Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень полагает, что действие льготной ипотеки может быть продлено и в следующем году.
Дорогие деньги
С заемным финансированием ситуация более удручающая. «Несмотря на снижение базовой ставки со стороны ЦБ РФ, заемное финансирование все еще остается дорогим и малодоступным, – комментирует директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Елена Подлесных. – Финансирование на строительные проекты предоставляется исключительно российскими банками, причем в основном по жилым проектам со стоимостью денег от 16% и выше». В основной своей массе банки сконцентрированы на работе с балансом, санациями и с нормализацией ситуации с достаточностью капитала, что снижает их аппетит к предоставлению новых займов, продолжает Подлесных.
«Сегодня мы упираемся в высочайшие кредитные проценты для бизнеса, и, при всем опять же уважении к банкам, они пребывают в иллюзии, что они сейчас в нормальных взаимоотношениях с бизнесом, – возмущается Алексей Кошелев, председатель совета директоров «Корпорации Кошелев». – 80% бизнес-сообщества, которое сегодня кредитуется в банках, могут только обслуживать кредитные проценты. Попробуйте завтра их не перекредитовать – вы получите огромное количество активов, которые и так сегодня большинству банков некуда девать». Кошелев считает, что, пока кредитование бизнеса будет под такой высокий процент, всё остальное работать не будет: «При любой ставке выше 10% – что для бизнеса, что для ипотеки – у нас не будет никакого развития: ни своих станков, ни своих заводов. Всё остальное для экономики либо выживание, либо биение в конвульсиях». С ним солидарен депутат Госдумы Виктор Звагельский: «Пока не изменим кредитно-финансовую политику государства, мы ничего не добьемся. Нужно кардинально менять процентные ставки, их надо опускать до максимально низких. То есть мы предлагаем эти ставки зафиксировать на цифрах в пределах 5%. Откуда деньги? Надо развивать собственное производство, вкладывать в те отрасли экономики, которые дают отдачу, в том числе и строительную, где спрос диктует вообще движение денежной массы».
Отсечь неустойчивых
С 1 января 2016 г. девелоперов, занимающихся строительством жилья, ожидает новый сюрприз. Минстрой РФ подготовил пакет поправок в закон «О долевом строительстве...», если они вступят в силу, требования к застройщикам могут стать значительно строже, чем сейчас. Авторы поправок предлагают установить минимальный порог для собственного капитала застройщика – не менее 5% от средней стоимости возводимого им жилья (произведение его общей площади на среднюю цену квадратного метра). Если размер капитала не дотягивает до этой планки, то нужно, чтобы сумма собственных капиталов застройщика и юридических лиц, заключивших с ним договор поручительства, составляла хотя бы 1 млрд руб. Такие требования позволят сразу отсечь финансово неустойчивые компании, объясняет представитель Минстроя. Заодно Минстрой предлагает сделать застройщиков более прозрачными: обязать их раскрывать на сайтах информацию о бенефициарах, публиковать копии аудиторских заключений, разрешений и проектную документацию. Цель Минстроя проста – лишить неплатежеспособных застройщиков возможности привлекать деньги дольщиков под новые жилищные проекты, объясняет аналитик БКС Марат Ибрагимов. В итоге на рынке останутся только крупные и финансово состоятельные застройщики – «это улучшит финансовое состояние отрасли, снизит риски для покупателей, кредиторов», согласен он.
А вот инфляция и рост стоимости строительства строителей беспокоят куда меньше. «Если в 2013 г. себестоимость строительства с учетом социальных объектов у нас была на уровне 48 000–49 000 руб., то сегодня – 58 000 руб. Цена уже не опустится, она на дне», – говорит президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. У Котровского такое же мнение: «У застройщиков нет той дельты, которая позволяла бы им падать в цене в погоне за ускользающим спросом. Не существует никакой мифической кубышки, куда девелоперы могут залезть, чтобы без денег дольщиков, без проектного финансирования банков до конца реализовать начатые проекты».
«До финала добегут не все»
«Людям нужно работать, нужно где-то жить, куда-то ходить – в кинотеатр, на стадион, в музей. Жизнь не остановилась. Будут нужны новые здания, капремонты, и строительная отрасль все равно будет востребована», – рассуждает Андрей Сазонов из концерна «Крост». Участники рынка – и девелоперы, и ритейлеры – учатся работать в новых реалиях, в условиях изменившейся покупательной способности населения, говорит Ключинская. Воронин советует тщательнее продумывать проекты. С ним согласен президент группы «Родина» Антон Винер: «Застройщики должны переформировать свои идеи, предлагая покупателю кроме квадратных метров дополнительную ценность в виде спортивно-образовательной и культурной инфраструктуры». Сергей Логвинов, директор по развитию и инвестициям АО «Тушино-2018», приводит в пример проект застройки Тушинского аэрополя. Компания вышла в этом году с первым проектом – это порядка 220 000 кв. м жилья. «Мы создали концепцию города в городе, в проект попало огромное количество спортивных и социальных сооружений. С 1 апреля мы уже реализовали 47% объема жилья, превышая планы на 12–13%. При этом подрядчик Renaissance Construction опережает графики строительства на 8%, что также дает экономию», – говорит он. «Главное условие работы в кризис – не останавливать стройку, – уверен Воронин. – Если допустить остановку, дальше проблемы будут расти как снежный ком: дольщики, суды, увольнения сотрудников».
К лучшему ситуация на рынке должна измениться в середине 2016 г., рассчитывает Воронин, а через 2–3 года рынок может восстановиться. Но останутся на нем не все – кризис очистит рынок от ряда строительных компаний, не сомневается он. «Рост цен до конца года будет отставать от показателей инфляции, – полагает Котровский. – Не будет спроса совсем – стройки встанут. Многие застройщики в кулуарах все чаще говорят о том, что работать приходится в ноль, лишь бы сохранить рабочие места, динамику строительства и платить налоги».
Для инвестиционного рынка и российской экономики определяющими факторами будут динамика курса рубля и цены на нефть, говорит управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. «Мы сейчас получим некий жир за ноябрь – декабрь, январь – февраль, а потом будет падение. В целом ожидается падение объемов продаж минимум на 10%», – считает Нигматуллин. Киселев полагает, что нынешний кризис имеет свои плюсы – например, покупатели получат новый продукт, а бизнес оздоровится: «Застройщики, которые не занимаются сегодня преобразованиями с точки зрения качества, с точки зрения технологий, до финала и не добегут. Выживут сильнейшие».
