Снижение ключевой ставки до 15% вряд ли повлияет на ипотечный рынок

После повышения в декабре прошлого года ключевой ставки до 17% рынок ипотеки оказался на грани коллапса. Сейчас Центробанк начал снижать ставку. БН опросил экспертов и участников рынка недвижимости, к каким результатам это может привести.

Совет директоров Банка России сегодня принял решение снизить ключевую ставку c 17% до 15% годовых. Напомним, что в конце минувшего года регулятор поднял ставку с 10,5% до 17%, чем привел в шок всех участников кредитного рынка. В частности, подавляющее большинство банков кардинально повысили процентные ставки по ипотеке.

Между тем точные цифры, насколько в январе снизились объемы выдачи жилищных займов, станут известны лишь через два месяца. Обычно столько времени уходит у Центробанка РФ на сбор статистики у всех кредитных организаций страны и обработку данных.

Пока же встречаются разные, вплоть до противоположных, оценки ситуации. Так председатель Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Дмитрий Курдюков заявляет, что в его банке объемы выдачи кредитов снизились незначительно. При этом до кризиса в разных регионах Сбербанк выдавал 40-50% всех ипотечных кредитов.

Заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев полагает, что по объемам выдачи в январе текущего года ипотечный рынок по сравнению с январем прошлого года упадет на 30-50%. Впрочем, эксперт уточняет, что январские показатели не следует считать тенденцией. Выдачи кредитов идут по заявкам, одобренным еще до резкого повышения ключевой ставки.

Аналитики компании «Домус финанс» заявили, что произошедший рост ставок отсекает 8% заемщиков. А генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова считает, что долговременное удержание ставки на уровне 17% «стало бы приговором ипотеке».

При этом сокращение объема выдачи ипотеки негативно скажется на финансовом положении строительных компаний. Например, глава ВТБ24 Михаил Задорнов предрекает, что рынок по масштабам ввода новых домов будет отброшен на уровень 2005-2006 года.

Соответственно, сегодняшний шаг Центробанка можно оценивать с точки зрения участников ипотечного рынка как позитивный. Однако эту точку зрения поддерживают не все опрошенные БН эксперты.

Сергей Бобашев, главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости»:

– Это, безусловно, хороший сигнал для рынка недвижимости, однако реально он на положение дел в отрасли не повлияет. Если банки даже будут выдавать ипотеку, к примеру, по ставке 17% годовых вместо 20%, то её как не брали, так и не будут брать. И для того чтобы двинуть вперед промышленность, снижение ключевой ставки всего на 2% тоже мало. Но хоть немного приободрить таким образом бизнес, разумеется, получится. Видимо, так и произойдет.

Геннадий Стерник, профессор Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова:

– Как, собственно, мы с вами и предположили, декабрьское повышение ключевой ставки было кратковременной мерой, призванной остановить валютные спекуляции. Сегодняшнее ее снижение на 2% я отнюдь не считаю половинчатой мерой. Она вполне логичная, но скорее психологическая: это сигнал к представителям банковского бизнеса, призванный показать, что полоса штормового моря благополучно пройдена, а ситуация обещает стабилизироваться. Сегодня с высокой долей уверенности можно ожидать, что к лету ключевая ставка вернется к прошлогоднему уровню – во всяком случае, представители ЦБ нам это обещают.

Как действия финансового регулятора отражаются на рынке недвижимости? Конечно, прежде всего сложностями в получении кредитов – как девелоперами, так и покупателями. На мой взгляд, те меры по стабилизации экономики, которые предпринимают власти, не дают повода для пересмотра ранее сделанного долгосрочного ценового прогноза. Хотя, откровенно говоря, в пиковый момент девальвации у меня был соблазн его корректировки. Но рынок уже уверенно вступил в период рецессии. Продлится она два года и будет сопровождаться снижением покупательской активности и цен на недвижимость.

Таким образом, скачок спроса на квартиры, который имел место в декабре и наблюдался в большинстве российских регионов, по определению был ситуационным. Но отложенный спрос исчерпан, и сегодня наблюдается почти симметричный спад: рынок жилья словно еще и не проснулся после новогодних каникул. Потенциальные покупатели и продавцы пересматривают свои запросы и переоценивают возможности.

Вячеслав Костров, экономический обозреватель БН:

– Решение ЦБ было вполне ожидаемо и расценивается как символическое. Своего рода тест для рынка. Думать, что это шаг к изменению денежно-кредитной политики, наивно. Главный вопрос в том, какие шаги предпримет регулятор дальше. Все решат два фактора – цена на нефть и курсы валют.

Александр Вахмистров, председатель Правления «Группы ЛСР»:

– Решение совета директоров Центрального банка о снижении ключевой ставки до 15% оцениваю положительно. Хотя объективно, всем застройщикам – и этот вопрос уже обсуждался с президентом России Владимиром Путиным – было бы очень комфортно, если бы ставка ЦБ в I квартале понизилась и достигла уровня 10,5-12%. Тогда ипотечная ставка была бы в районе 14%, что тоже дорого, но оправданно. И у строителей был бы доступ к банковским кредитам.

Арсений Васильев, генеральный директор компании «Унисто Петросталь»:

– Шаг Центробанка, безусловно, позитивный. Но, откровенно говоря, половинчатый. Вопрос: может ли позволить регулятор сделать что-то большее?
Рынки проектного финансирования и ипотеки могут нормально развиваться лишь в том случае, если размер ключевой ставки составит максимум 11%.

На мой взгляд, максимальный порог по кредитам для застройщиков и частных лиц – 12-13%. Снижение ключевой ставки с 17% до 15% не позволит приблизиться к этим показателям.

Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства»:

– Для того чтобы вернуться на уровень выдач ипотечных кредитов прошлого или позапрошлого года, этого явно недостаточно. Тем не менее теперь банки могут немного снизить процентные ставки, а среднестатистическая ставка получает стимул вернуться к пограничному уровню в 15%. Еще более важно, что ЦБ этим шагом дает рынку определенный сигнал. Гражданам и застройщикам возвращается надежда на получение в перспективе доступа к кредитным ресурсам по разумной цене.

Дмитрий Алексеев, заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург»:

– С понедельника мы снижаем процентные ставки по ипотеке. В зависимости от продукта снижение составит от двух до четырех процентных пунктов.

Иван Грачев, депутат Государственной Думы РФ:

– Снижение ставки никак не повлияет на ипотечный рынок. Для этого рынка нужна ставка в 8%. Тогда процентные ставки по ипотеке будут группироваться вокруг 12%, это сделает ипотеку доступной для большинства граждан. Если же ипотечные ставки близки к 14% и выше, кредиты оказываются доступны ограниченному числу потенциальных заемщиков.

Сергей Игнатьев, координатор Всероссийского движения валютных ипотечных заемщиков:

– На ситуацию с долгами заемщиков, бравших ипотеку в иностранной валюте, это пока влияет только в худшую сторону. Чтобы это понять, достаточно посмотреть, как после снижения ключевой ставки стал расти курс доллара. Ведь такой рост означает, что заемщикам в иностранной валюте будет еще сложнее выплачивать кредиты. Наши платежи до сих пор не привязаны к рублю. Каждую минуту наши долги растут, соответственно, растет вероятность заемщиков лишиться крыши над головой. Так, в конце февраля в Петербурге ожидается первое судебное разбирательство, в ходе которого участник нашего движения может лишиться квартиры.

Резюме

Со своей стороны отметим, что размер среднестатистической процентной ставки по ипотеке зависит не только от ключевой ставки. Понятно, что определенные действия по либерализации условий кредитования банки теперь предпримут. Но в целом это движение будет крайне медленным и минимальным. Доступная широкому кругу заемщиков ипотека вернется только с завершением кризиса.

bn.ru, 01.02.2015
 Игорь Чубаха