Идея субсидировать ипотеку для рынка вторичного жилья не оправдала себя
Идея субсидировать ипотеку для рынка вторичного жилья не оправдала себя, даже не успев воплотиться в реальности. По прогнозам экспертов, положительного результата она и не могла дать — cпрос на недвижимость игроки рынка поддерживают и без помощи государства.
Очередная инициатива Министерства строительства совместно с Министерством финансов по поддержке строительной отрасли и рынка ипотечного кредитования, получила широкий резонанс как в экспертных кругах, так и среди риелторов и участников строительной отрасли. Для того чтобы стимулировать развитие «первичного рынка» жилья власти предложили ввести льготную ставку по ипотеке на «вторичном рынке». По словам директора департамента жилищной политики Минстроя РФ Никиты Стасишина, «человек, покупающий квартиру в новостройке по действующим льготным программам, зачастую не может найти деньги, если не может продать свое вторичное жилье. А продать «вторичку» он не может, потому что на нее не дают ипотеку и нет покупателей». Получается заколдованный круг. Однако от инициативы расширить условия льготного ипотечного кредитования пришлось отказаться. Как объяснил заместитель Министерства финансов РФ Алексей Моисеев, «субсидировать только ту ипотеку «вторички», которая нужна для покупки квартиры в новостройке,— это очень сложная технологическая задача, а объем средств, выдаваемый банками в рамках программы льготной ипотеки, и так исчерпают». Кроме того, банки вновь начинают понижать ипотечные ставки, что делает покупку «первичного» жилья еще более выгодной и привлекательной, чем на старте госпрограммы.
По мнению управляющего филиалом ФАКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в Новосибирске Дмитрия Монастырева: «Разница в ставках даже на два процента выливается в серьезную сумму, когда речь заходит об ипотечном кредите, и может составлять сотни тысяч рублей. Трудно пришлось тем банкам, которые не смогли потянуть условия госпрограммы субсидирования ставок. У них спад по ипотеке действительно мог составить 50 процентов и более, потому что сейчас реально сложно конкурировать с теми, кто входит в десятку ипотечных банков. Конечно, люди умеют считать выгоду и идут за кредитом в те банки, где ставки ниже. По нашим прогнозам, до конца года прогнозируем стабильный рост выдачи ипотеки — не менее 10 процентов в месяц.
Журнал «Эксперт-Сибирь» выяснил у участников и экспертов новосибирского рынка недвижимости, насколько существенным оказался «перекос» в покупательской активности между «первичным» и «вторичным» рынком жилья и помогло бы расширение условий льготной ипотеки сбалансировать ситуацию на рынке недвижимости.
Страх прошел
За восемь месяцев 2015 года рынок ипотеки в Сибири сократился на рекордные 48% — почти на 15% больше среднего показателя в России — в частности, в Новосибирской области показатель упал на 54,18%. Пытаясь не допустить резкого снижения спроса на жилье и темпов строительства, с апреля нынешнего года начала действовать программа ипотеки с господдержкой, а в результате деньги перетекли из сегмента «вторичного» жилья в «первичку». По данным Сбербанка, до старта программы в Новосибирске 55% ипотечных сделок совершалась на вторичном рынке, 45% — на первичном. По состоянию на 21 сентября соотношение уже 56/44 в пользу первичных сделок. По мнению независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, перекос оказался чрезвычайно существенным. «Вторичный рынок падает и по цене, и по объемам с начала года. Первичный сократился всего на 15–20% и удержал цены на уровне января 2015 года. По некоторым жилым комплексам цены в сданных домах от инвесторов сравнялись с ценами застройщиков, выставленными на квартиры в домах со сдачей через 6–12 месяцев — так как общая переплата по ипотеке без господдержки доходит до 50% от суммы кредита», — комментирует аналитик.
На самом деле, падение объемов выдачи ипотеки заметно, но не катастрофично. В конце прошлого года рынок переживал ажиотажный спрос — люди, опасаясь потерять сбережения, начали вкладывать их в недвижимость и в тот период вложили буквально все и зачастую не на самых выгодных условиях. Снижение спроса на рынке жилой недвижимости в начале нынешнего года обусловлено не только глобальными макроэкономическими факторами спад в экономике, девальвация рубля, снижение реальных доходов населения и крайне высокая степень закредитованности. Люди попросту стали бояться за свои доходы и опасаться новых долговых обязательств. Самые низкие показатели по выдачам ипотеки пришлись именно на начало 2015 года. Но с запуском в марте государственной программы субсидирования ипотечной ставки рынок новостроек заметно ожил. Так, по словам директора по маркетингу и продажам компании «Сибакадемстрой» Динара Зарипова, сейчас явного спада относительно прошлого года нет: «Уровень продаж в «Сибакадемстрой» в целом сопоставим с уровнем прошлого года. Стабилизировалась доля сделок с оформлением ипотеки, в структуре наших продаж она составляет почти 60 процентов».
«Больше половины спроса по-прежнему остается в сегменте готового жилья, что объясняется большой емкостью этого сегмента рынка в принципе, — заявляет пресс-секретарь банка ВТБ24 по СФО Лариса Кузнецова. — Мы наблюдаем значительный рост активности покупателей и доли продаж в сегменте новостроек — с 22 процентов в феврале текущего года до более 58 процентов в июле текущего года, что, безусловно, является следствием поддержки данного сектора ипотечного рынка со стороны государства».
Как утверждает руководитель Аналитического центра агентства недвижимости «Квадротека» Татьяна Казакова, «перекос» в покупательской активности между «первичным» и «вторичным» рынком жилья оказался не катастрофическим. «По нашим данным, доля вторичного рынка в общем объеме сделок в первом квартале была 58 процентов, во втором — 52, в третьем — 49 процентов. В начале второго квартала, когда все сосредоточились на новостройках, были проблемы с продажами на вторичном рынке — он практически «встал». Впоследствии, когда продавцы стали осознавать ситуацию и готовиться к торгу, рынок пошел вперед — не резко, а умеренно, что в текущей рыночной ситуации совершенно нормально», — уверяет Казакова.
По данным «Абсолют Банка», в апреле–мае кредиты на первичное жилье составляли 70–80% от общего числа, в июле установилось соотношение «50 на 50». «Сегодня оно остается таким же. Судя по всему, рынок первичной и вторичной недвижимости достиг равновесия, — считает управляющий новосибирского филиала банка Дмитрий Монастырев. — У некоторых участников рынка — застройщиков и риелторов — были опасения, что вторичное жилье с запуском госпрограммы будет хуже продаваться, и поэтому большая часть потенциальных заемщиков не обеспечит себе первоначальный взнос на покупку новостройки. Но оказалось, что тревоги напрасны. Чаще всего первоначальный взнос у заемщиков — это накопленные наличные или материнский капитал. Если в собственности есть вторичное жилье, то многие заемщики предпочитают сохранить его до покупки новостройки, спокойно заселиться в нее, а потом продавать имеющуюся квартиру, чтобы за счет вырученных средств частично досрочно погасить кредит и уменьшить ежемесячный платеж. Сегодняшние ставки по ипотеке на вторичное жилье вполне приемлемы с точки зрения рынка, в нашем банке, например, от 13,5%, и нельзя сказать, что они «тормозят» продажи».
Отказались от лишнего
В настоящее время, по мнению большинства экспертов рынка недвижимости, доля ипотечных кредитов с льготной ставкой, выданных с начала запуска госпрограммы, занимает от 80 до 95% в портфеле банков. Например, как утверждает Дмитрий Монастырев, за весь 2014 год банк выдал ипотечных кредитов более, чем на 49 млрд рублей. А в 2015 году уже в сентябре мы выдали ипотеки на сумму более 51 миллиарда. Рост, как видите, очевиден. «Абсолют Банк» одним из первых подключился к государственной программе субсидирования ставок по ипотеке и сразу предложил заемщикам ставку 11,5%, то есть одну из самых низких на рынке. Это решение вполне объяснимо: ипотека для нашего банка в приоритете, уже много лет мы входим в число лидеров рынка ипотечного кредитования по стране, доля ипотечных кредитов в розничном кредитом портфеле — 95 процентов. Конечно, для нас это не проходной продукт, мы умеем с ним работать», — заявляет Монастырев.
Если проанализировать динамику продаж за прошедший период с конца прошлого года до сегодняшнего дня, то можно увидеть следующую картину: первая волна спроса в конце 2014 года вызвана кризисом и ажиотажем; вторая волна — с введением госпрограммы. В случае расширения условий ипотеки и на «вторичку» можно было бы выделить и третий этап восстановления спроса. Сработало бы правило: «чтобы что-то купить, надо что-то продать» — заемщикам, желающим переехать в новое жилье, необходимо реализовать старое и сделать первоначальный взнос, при этом вторичный рынок стал рынком покупателя, где возможен хороший торг. В жизни эта идея в полной мере еще не воплотилась, но, судя по всему, исходя из положительной реакции игроков рынка, они ее сами смогут довести до логического завершения и без участия государства, регулируя ставки для вторичного рынка, тренд к их снижению прослеживается вполне устойчивый.
«Две трети людей, покупающих новостройки, сначала продают свое жилье на «вторичке». Рынки плотно связаны — это сообщающиеся сосуды. Цены сделок по некоторым позициям на первичном рынке сейчас на пять–восемь процентов ниже, чем в 2014 году. На вторичном рынке — снижение цен сделок еще заметнее. Покупка сейчас очень выгодна даже с использованием кредитных средств», — убежден Григорий Якобсон, руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд»1.
Основная цель всех инициатив, выносимых на обсуждение в нынешнем году, — это дополнительная поддержка рынка новостроек.
Так, по мнению старшего вице-президента, директора департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрея Осипова, любая инициатива по расширению программы господдержки должна рассматриваться, потому что можно просто сидеть и ждать, что объем вырастет до 400 или до 700 миллиардов выданных кредитов, а можно двигаться вперед и вносить предложения. Сейчас рассматривается и ряд других инициатив, например, по увеличению максимальных сумм кредитов, которые входят в параметры госпрограммы, по расширению схем сделок, которые доступны для кредитования».
«Выживают как могут»
Ситуация, в которой оказались игроки новосибирского рынка жилой недвижимости, предполагает две модели поведения: сидеть и ждать или что-то предпринимать. Даже в существующих жестких условиях подавляющее большинство выбрали второй вариант — например, внедряются партнерские программы между банками и застройщиками. Так, «Сибакадемстрой» реализует программы с ключевыми банками-партнерами: Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк. В мае застройщик подписал соглашение с «Абсолют Банком» о предоставлении ипотеки по ставке 9,5%. «Такие условия распространяются на все объекты, которые реализует застройщик, и действуют в течение всего срока кредитования», — объясняет Динар Зарипов. Еще одна из зарекомендовавших себя программ — Trade-in — передача старой квартиры в собственность застройщика, которая засчитывается как вложение в покупку нового жилья. Но и в ней ряд неудобств: например, в ситуации, когда человек покупает по этой программе квартиру в строящемся здании, старое жилье он вынужден освободить и выжидать момент сдачи нового жилья у родственников или друзей или же арендуя квартиру.
«Могло бы быть интересно временное проживание тех, кто купил новостройку, продав свою квартиру, в квартирах, которые взяты застройщиком «взамен» и пока не продаются. Но по факту это должен быть какой-то общий банк квартир, поскольку одному застройщику это очень накладно», — считает Татьяна Казакова.
По мнению генерального директора ГК «Стрижи» Игоря Белокобыльского, в 2015 году количество и качество партнерских программ ухудшилось. «Сейчас все выживают как могут, так как сфера влияния каждого игрока меняется чуть ли не ежедневно, качество игроков — тоже. Нарисовались огромные сектора, которые подверглись игнорированию со стороны покупателя. Каждый из участников пытается отследить свои интересы по увеличению на рынке. Но эффективность таких объединений хуже, чем в 2014 году. В середине 2016 года станет ясно, у кого из игроков остались платежеспособные потребители. Тогда начнутся принципиально новые объединения на принципиально новых условиях и подходах, от которых покупатель в любом случае выиграет: от изменения сервиса, например, потому что качество продукта и подачи информации сильно оставляли желать лучшего. Потому эта тряска на рынке приведет к тому, что покупатели получат лучшие сервисы. Система партнерства станет более простой, но более эффективной. Возможно, форматы будут реализованы в виде каких-то трестовских отношений, например», — заключает Белокобыльский.
Очевидно, что самые популярные партнерские программы — это те, в которых заемщик получает дополнительное снижение процентной ставки на весь срок кредитования уже от застройщика. «Порой оно достигает рекордных 9,5 процентов. Убедиться в том, что скидка идет не за счет предварительной накрутки очень просто — достаточно позвонить в офис застройщика, зайти на его сайт и узнать, сколько будет стоить такая же квартира за наличные, без кредита, — инструктирует Дмитрий Монастырев. — Выгода застройщика — в том, что он продаст свои объекты, пусть и со скидкой. Сегодня на рынке новостроек Новосибирска неплохой выбор, и снижение ставки за счет застройщика — хороший способ привлечь покупателя. Все понимают, что программа господдержки не бесконечна, она продлится только до 1 марта следующего года».
По мнению экспертов, скорее всего, стагнации на рынке недвижимости после этой даты не будет. Ставки на «первичное» жилье сравняются со ставками на «вторичное», и в результате спрос уменьшится — не критично, но застройщики это почувствуют, поэтому делать основные продажи им надо сегодня. С точки зрения покупателя, сейчас удачное время для входа в ипотеку по эконом-вариантам, пока сохраняется низкая ставка, действуют спецпредложения и есть выбор недвижимости.
Эксперт, 23.10.2015
Татьяна Елистратова
