Условия госпрограммы поддержки ипотеки не выполнил каждый второй банк
Как выяснили «Известия», по меньшей мере 55% банков, предлагающих ипотеку с господдержкой, не смогли выдержать заданную властями планку по выдаче жилищных кредитов на протяжении двух месяцев подряд. Для каждой организации нижний лимит определен индивидуально, но он не может быть меньше 300 млн рублей. На этом основании Министерство финансов уже вправе отстранить 21 из 38 банков от участия в программе.
Госпрограмма поддержки рынка ипотечного кредитования запущена в марте 2015 года сроком на один год, постановлением правительства № 220 от 13 марта предусмотрено выделение 20 млрд рублей на субсидирование ставок по ипотеке. В рамках программы они не могут быть выше 12% годовых. Накануне старта программы (по состоянию на 1 марта 2015 года), по данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 14,45% годовых. В небольших банках, например, входящих в третью и четвертую сотню по активам, ставка доходила до 17,7%. Для сравнения: на 1 марта 2014 года средневзвешенная ставка была равна 12,29%. Рост ставок по кредитам в начале 2015 года произошел вслед за резким повышением ЦБ ключевой ставки в декабре 2014 года (с 10,5 до 17% годовых).
Таким образом, госсубсидии идут на возмещение недополученных доходов банков, выдающих жилищные кредиты по ставке не выше 12% годовых. Программа рассчитана на выдачу ипотеки на общую сумму 554,4 млрд рублей. Ограничения круга лиц для участия в программе постановлением не предусмотрено, кредиты с господдержкой предоставляются на покупку жилья на первичном рынке. Минимальный первоначальный взнос — 20%, максимальный срок кредита — 30 лет. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге составляет 8 млн рублей, в остальных регионах — 3 млн рублей. Эти условия предусмотрены упомянутым постановлением правительства.
По данным Минфина, общая сумма ипотечных кредитов c господдержкой, выданных населению с марта по июнь 2015 года, достигла 92,9 млрд рублей. За март-апрель банки предоставили 4 тыс. жилищных займов в рамках программы на сумму 21,7 млрд рублей. В мае выдано 26,9 тыс. кредитов на сумму 31,3 млрд рублей, в июне — 22,3 тыс. кредитов на сумму почти 40 млрд рублей.
Наибольший объем ипотечных кредитов с господдержкой с марта по июнь выдали Сбербанк (58,3 млрд рублей), ВТБ24 (16,6 млрд рублей), банк «Санкт-Петербург» (2,4 млрд рублей). Выполнили минимум госпрограммы также Россельхозбанк, Связь-банк, Глобэксбанк, «Открытие», Абсолют банк, Газпромбанк — то есть все перечисленные банки ежемесячно (начиная с мая, когда начало действовать соответствующее условие) выдавали жилищных кредитов более чем на 300 млн рублей.
В то же время ряд банков не смогли выполнить это базовое условие. Правда, размер лимита для каждой организации устанавливает Минфин в соответствии с тем планом ежемесячных выдач, который банк прилагает к заявке на участие в программе — но лимит не может быть менее 300 млн рублей в месяц. В случае нарушения этого условия Минфин вправе распределить лимит в пользу других участников программы.
В итоге в числе банков, которые два месяца подряд — в мае и июне — выдавали в рамках программы ипотечных займов на сумму менее 300 млн рублей, оказалась 21 кредитная организация. Среди них Райффайзенбанк (37 млн рублей выдано в мае, 176 млн рублей — в июне) и Промсвязьбанк (187 млн рублей и 223 млн рублей), банк «Ак Барс», Московский кредитный банк, «Российский капитал». Кроме того, условие программы в мае и июне не выполнило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК; 56 млн рублей выдано в мае, 154 млн рублей — в июне), которое включено в программу 39-м участником.
Есть также группа банков, которые в мае или июне добились отметки в 300 млн рублей, и их участие в программе будет зависеть от дальнейших результатов — результатов за июль в Минфине не предоставили. Среди таких банков — Инвестторгбанк, банк «Зенит», Банк Москвы и др.
Руководитель блока «Розничный бизнес» Промсвязьбанка Леонид Качалов сообщил «Известиям», что сам банк был «достаточно консервативен в планировании объемов выдач на этот год». Хотя многие банки, по его словам, заявились на существенные объемы выдач по данной программе, ориентируясь на отложенный спрос, который был в начале 2015 года.
— Однако сейчас практически все игроки столкнулись со снижением запланированных объемов выдаваемых кредитов. Пока рано говорить об итогах участия в программе, но мы видим устойчивый спрос со стороны наших клиентов, — говорит Качалов.
Начальник управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов отметил, что банк стремится соответствовать требованиям по объему кредитования, ежемесячно наращивая выдачи в рамках госпрограммы.
— Банк почти в пять раз увеличил объемы в июне по сравнению с маем. В июле значительный рост выдач тоже продолжится. Требование к ежемесячному объему выдач на уровне 300 млн рублей является достаточно амбициозным. Соответствовать ему непросто очень многим игрокам рынка ипотечного кредитования, тем более некрупным банкам, — говорит Морозов. — Полноценно выдавать кредиты основная масса банков начала по сути только в июле — на согласование и оформление ипотечного кредита уходит в среднем два месяца. Поэтому программа только начинает показывать результаты.
Ведущий эксперт по банковским рейтингам RAEX («Эксперт РА») Максим Истомин считает, что госпрограмма по субсидированию ипотечной ставки уже оказала существенное позитивное влияние на российский рынок ипотечного кредитования. По оценкам RAEX, без мер господдержки объем выдачи ипотеки за первое полугодие 2015 года мог бы сократиться на 60–70% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, приблизившись к динамике падения рынка в 2009 году. Но в действительности объем выданных ипотечных кредитов за январь–июнь снизился на 40%.
— Несмотря на то что программа действует с марта, — сказал Истомин, — доля льготной ипотеки в выдаче некоторых крупнейших ипотечных банков по итогам первой половины 2015 года составила порядка 15–30%, а у отдельных банков из топ-20 доходит до 60–80%. По нашим оценкам, по итогам года около 90% жилья в новостройках будет приобретаться по этой программе.
В последнем ежемесячном обзоре АИЖК говорится, что госпрограмма субсидирования ипотеки также способствовала снижению ставок по кредитам на покупку жилья в новостройках на 1,5–2,5 процентных пункта. При этом во II квартале 2015 года доля зарегистрированных договоров долевого участия с привлечением кредитных средств достигла 32%, что является максимальным значением с I квартала 2010 года.
Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина напомнила, что в докризисный период доля ипотечных продаж составляла до 40–60% в зависимости от объекта. Но после повышения ключевой ставки в декабре 2014 года до 17%, по ее словам, кредиты перестали быть доступными для большинства потенциальных ипотечных покупателей, в результате доля ипотечных продаж упала до 15%. Восстановление спроса началось только в марте, когда была запущена госпрограмма.
— В итоге в июле мы зафиксировали результаты, сопоставимые с докризисными показателями прошлого года, при этом по ряду объектов мы их даже превысили, — говорит Шульгина. — Что касается организаций, не выполнивших условия программы, то мы полагаем, что жесткие меры преждевременны. Ипотека вошла в силу в июне-июле, кроме того, решить проблему можно с помощью пересмотра требований программы.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая придерживается аналогичной позиции.
— Чем больше кредитных организаций предоставляют льготную ипотеку, — говорит эксперт, — тем шире будет выбор у покупателя, тем лучше будет работать программа. По сравнению с первыми месяцами действия программы уже к концу первого полугодия многие банки утроили объемы выдачи субсидированных кредитов. Отдельные игроки — Абсолют Банк и Связь Банк — увеличили их более чем в 15 раз.
В Минфине не смогли оперативно ответить на вопрос о возможном исключении из числа участников банков, которые не удовлетворяют условиям госпрограммы.
Комментируя свои довольно скромные результаты, в АИЖК сообщили, что главной особенностью участия агентства в программе является существенное отличие его бизнес-модели от деятельности других участников рынка. Также организация предложила правительству поправки в программу:
— ИЖК не выдает напрямую ипотечные кредиты гражданам, а выкупает ранее выданные партнерами ипотечные кредиты. В среднем на выкуп закладных требуется порядка одного месяца, поэтому в ипотечный портфель АИЖК выданные кредиты попадают с некоторым временным лагом. По условиям программы, АИЖК сможет компенсировать выпадающий доход за счет возмещения от Минфина только после выкупа закладных, что делает невыгодным для партнеров участие в программе. Для мотивации участия партнеров в программе субсидирования Агентство подготовило ряд поправок в постановление Правительства РФ №220, предусматривающих получение партнерами АИЖК субсидий за период, в течение которого закладная находилась у них на балансе до момента рефинансирования в АИЖК. Также АИЖК предлагает продлить срок выкупа закладных у партнеров до мая 2016 г. по кредитам, выданным до 1 марта 2016 года. Не дожидаясь окончания рассмотрения поправок, АИЖК готово уже сейчас начать возмещать партнерам выпадающие доходы по субсидируемым кредитам за период до момента выкупа закладных, тем самым стимулируя партнеров на активную выдачу ипотечных кредитов гражданам, — сообщили в пресс-службе АИЖК.
Другая причина — специализация АИЖК не на первичном (как того предусматривает программа поддержки ипотеки), а на вторичном рынке жилья:
— До начала 2015 года АИЖК было сконцентрировано на выкупе ипотечных закладных на вторичном рынке жилья. По итогам 2014 года в общем объеме выкупа закладных на первичный рынок жилья приходилось менее 10%, тогда как на сегодняшний день этот показатель составляет уже порядка 40%. Также для активного кредитования заемщиков на покупку жилья на этапе строительства с марта Агентство значительно увеличило число аккредитованных объектов долевого строительства (с 246 в марте до 1252 в июле 2015 года). Все эти изменения позволяют агентству от месяца к месяцу наращивать объемы выкупа ипотечных закладных в рамках программы субсидирования, — добавил представитель АИЖК.
Известия, 16.08.2015
Татьяна Ширманова
