Застройщики смогут получать деньги дольщиков лишь после сдачи дома

Застройщики уже в следующем году могут лишиться возможности напрямую пользоваться деньгами участников долевого строительства. Законопроект правительства по этому поводу Госдума планирует рассмотреть в первом чтении в весеннюю сессию, после выхода с новогодних каникул.

Участники рынка предупреждают, что если поправки будут приняты, объемы строительства жилья упадут, а цены на него вырастут. Эксперты, напротив, не видят поводов для паники. И те, и другие, на этой неделе озвучили свои позиции на "круглом столе" в Фонде "Институт экономики города".

Пакет поправок по защите прав дольщиков, едва успев попасть в Госдуму, стал самой обсуждаемой темой на строительном рынке и в экспертном сообществе. Больше всего споров вызывает инициатива, касающаяся открытия банковских спецсчетов для средств дольщиков. Схема, которую предложили разработчики законопроекта, проста: будущие участники долевого строительства приносят свои деньги в банк и кладут их на специальный эскроу-счет. Застройщик прямого доступа к ним иметь не будет и сможет получить их только после сдачи дома. На время стройки банк предоставит ему целевой кредит. Если застройщик обанкротится, дольщики получат свои деньги назад.

Важный момент: право использовать новый механизм с размещением средств участников долевого строительства на счетах эскроу будут иметь только крупные банки с капиталом не меньше 20 миллиардов рублей. В правительстве отмечают, что принятие законопроекта позволит повысить прозрачность деятельности застройщиков, привлекающих средства граждан, и защищенность участников долевого строительства.

Застройщикам идея с эскроу-счетами не нравится. Более того, по их прогнозам, использование этого механизма приведет к уходу с рынка независимых участников, сокращению объемов строительства и росту цен на жилье. "С принятием поправок возникнет жесткая конкуренция по доступу застройщиков к ресурсам крупных банков, - говорит Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья. - По его словам, на кредиты смогут рассчитывать только компании, тесно связанные с банками. Все остальные либо останутся без кредитов, либо будут получать их под очень высокие проценты". В результате, часть независимых застройщиков, по словам Казинца, могут вообще уйти с рынка. А главное, цены на нем вырастут так, что ни о каком доступном жилье мы уже говорить не сможем".

Банкиры не отрицают: кредиты в любом случае будут обходиться застройщикам дороже, чем привлечение средств дольщиков напрямую, когда деньги были фактически бесплатными. Банки всегда закладывают в стоимость кредита возможные риски. Если говорить о рынке жилья, основной риск заключается в том, что спрогнозировать, будет ли жилье продаваться или нет - очень сложно, напоминает член правления, первый вице-президент Газпромбанка Валерий Серегин. Но дело не только в этом. Если привлекать деньги дольщиков разрешат только крупным банкам, строители, по мнению Серегина, будут загнаны в довольно узкое горлышко. Отсутствие конкуренции среди банков может привести к тому, что ставки по кредитам для застройщиков будут не очень низкими.

"Увеличение стоимости квадратного метра жилья может произойти не только за счет высокой процентной ставки по банковскому кредиту, - замечает Виолетта Басина, председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья. - Не стоит забывать, что денежные средства для застройщиков будут заморожены на определенный период - на год, на два - в зависимости от того, сколько идет стройка. Застройщики в один голос говорят, что процент по инфляции они тоже будут закладывать в стоимость квадратного метра жилья".

Президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева призывает посмотреть на ситуацию с другой стороны. С принятием поправок, доверие граждан, которые вкладывают свои деньги в долевое строительство, заметно вырастет. Это будет способствовать развитию рынка, увеличению объемов строительства жилья, что сдержит рост цен. "Я участвовала в похожей дискуссии в 2013 году, когда участие в долевом строительстве было чистейшей лотереей и 214 закон, который навел порядок на этом рынке, только разрабатывался, - вспоминает Косарева. - Аргументы строителей в пользу того, что его не нужно принимать, были точно такими же, как сейчас: стройка встанет, цены вырастут. В результате же, объемы жилищного строительства в России за прошедшие годы увеличились вдвое. Конечно, в этом заслуга не только 214 закона, огромную лепту внес общий рост экономики. Но повышение доверия граждан к долевому строительству имело большое значение".

Кстати

В этом году соотношение объемов предложения на рынке новостроек еще больше сместилось в пользу жилья эконом- и комфорткласса, доля которого составила 82 процента применительно к московскому рынку. Интерес к сегменту бизнес-класса продолжил падать. По данным "ИРН-Консалтинг", в ноябре средняя стоимость метра на рынке новостроек столицы снизилась на один процент: с 206,8 до 204,7 тысячи рублей. Прежде всего, это было связано с увеличением доли проектов массового сегмента в структуре предложения, поясняют эксперты.