АИЖК создало ЗПИФН

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создало закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). На первом этапе в фонд решено внести апартаменты и квартиры двух комплексов бизнес-класса в Москве, которые будут сдаваться в аренду.

Идея развития государством рынка арендного жилья не нова: программа по созданию альтернативных вариантов для обеспечения населения жильем ведется АИЖК с 2013 года. Неожиданностью для рынка и общественности стали критерии отбора проектов для этой программы в столице. А именно тот факт, что в качестве пилотных проектов в фонд, созданный в августе этого года, внесены жилые комплексы бизнес-класса. АИЖК после тщательного отбора сделало выбор в пользу ЖК Match Point рядом с Кутузовским проспектом (там будет приобретено порядка 800 апартаментов суммарной площадью 46 тыс. кв. м и столько же машино-мест) и ЖК «Лайнер» на Ходынском поле (около 10 тыс. кв. м).

В экспертном сообществе выбор АИЖК вызвал недоумение. Ожидалось, что агентство купит жилье экономкласса, решая при этом социальные задачи — создание арендного фонда для малообеспеченных слоев населения. Однако были выбраны новостройки бизнес-класса, чтобы обеспечить купившим паи инвесторам обещанную доходность.

Аргументы нового игрока

Как рассказали РБК+ в пресс-службе АИЖК, в пилотные проекты по развитию арендного рынка агентство уже инвестировало 15 млрд руб., а в течение пяти лет в это направление планируется вложить 100 млрд руб. Пилотные проекты АИЖК рассчитаны в первую очередь на активных молодых специалистов (20–35 лет), работающих в Москве, для которых ключевыми ценностями являются свобода, мобильность, а также среда проживания.

В АИЖК называют следующие причины, по которым предлагаемые квартиры и апартаменты будут пользоваться спросом. Во-первых, аренда квартир или апартаментов гораздо доступнее для потребителя по сравнению с приобретением в собственность (например, с помощью ипотечного кредита). Во-вторых, расположение доходных домов вблизи деловых районов позволяет потенциальным арендаторам сократить затраты времени на дорогу к работе. В-третьих, арендное жилье позволяет работникам сохранять мобильность при смене работы. Городу же доходные дома дают возможность снизить маятниковую миграцию и нагрузку на общественный транспорт.

По мнению экспертов АИЖК, востребованность нового продукта обеспечат доступные ставки аренды (за счет небольших площадей квартир и апартаментов), качественная меблировка и техническое оснащение квартир, а также профессиональное управление. Демпинговать агентство не собирается. «Стоимость аренды будет определяться рынком. Мы рассчитываем, что это предложение будет уникальным за счет качества предоставляемых услуг и полного набора инфраструктуры, а не за счет демпинговой ставки аренды», — отметила управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова. Агентство планирует предоставлять в аренду не только единичные квартиры, но и целые дома или секции, что позволит гибко подходить к установлению арендных ставок.

При выборе пилотных проектов специалисты АИЖК учитывали объем приобретаемых площадей: он должен быть достаточно большим, что позволит получить у застройщика дисконт. Кроме того, предлагаемый пул квартир и апартаментов должен представлять собой секцию целиком (горизонтальную или вертикальную) или отдельный корпус, где все 100% помещений предлагаются к выкупу. В противном случае будет невозможно организовать эффективное управление арендным домом. И наконец, ввод объектов в эксплуатацию должен происходить равномерно, в течение нескольких лет, что позволит поддержать темпы роста стоимости паев за счет удорожания портфеля недвижимости. По мнению специалистов АИЖК, такая стратегия позволит создать оптимальную комбинацию доходности за счет роста инвестиционной стоимости квартир и апартаментов с повышением стадии строительной готовности и арендных платежей. При этом проект должен быть расположен неподалеку от основных центров деловой активности и иметь хорошую транспортную доступность.

Еще одно условие — поблизости не должно быть проектов массовой застройки. В противном случае возникнет избыток предложения, что окажет давление на арендные ставки и приведет к снижению доходности пайщиков. При отборе проектов специалисты АИЖК также учитывают репутацию и опыт девелопера — это обеспечит сдачу объектов в срок и высокое качество строительства и отделки, что снизит операционные издержки при эксплуатации.

Соблюдение этих условий, считают в агентстве, обеспечит конкурентный продукт и позволит заработать инвесторам ЗПИФН. После запуска пилотных проектов в Москве планируется развитие фондов в регионах — в первую очередь в городах-миллионниках.

Частникам не конкурент

Рынок оценивает перспективы нового игрока весьма осторожно. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что арендные объекты от АИЖК не смогут составить серьезную конкуренцию собственникам, сдающим квартиры. Сегодня только в старых границах Москвы в долгосрочную аренду предлагается более 37 тыс. квартир от собственников. «Арендный бизнес в нашей стране остается теневым. Собственники чаще всего не платят налоги и могут предложить низкую арендную ставку, чтобы получать хоть какие-то средства. Инвестор должен придерживаться бизнес-модели, поэтому ему трудно реагировать на изменение конъюнктуры арендного бизнеса», — отмечает эксперт.

С тем, что АИЖК вряд ли может предложить нанимателям лучшие условия, чем частные арендодатели, согласен и Вадим Ламин, управляющий партнер Spencer Estate. «Вряд ли АИЖК предложит лучшие для нанимателя условия, чем частные арендодатели. С точки зрения надежности собственника проект АИЖК выигрывает, но зато с точки зрения обустройства (отделки и мебели) точно будет проигрывать частнику. Владельцам доходных домов нужно не конкурировать, пытаясь урвать кусок у частников, а дополнять рынок аренды. Разумно сначала занять именно те сегменты, которые не особенно выгодны частникам, отработать технологию, а потом уже думать о наполеоновских планах и победах», — объясняет Вадим Ламин.

Чтобы госпрограмма доходных домов была реализована, арендные ставки должны быть ниже среднерыночных, считает Мария Жукова, директор «Миэль-Аренды». По ее словам, сейчас в столице максимальный спрос на квартиры стоимостью 25–40 тыс. руб. в месяц (около 52% от общего спроса). Спрос на квартиры стоимостью до 25 тыс. руб. составляет порядка 16%; на квартиры от 40 тыс. до 70 тыс. руб. — 27%.

По мнению Александра Самодурова, руководителя NAI Becar Apartments, апартаменты с качественной отделкой, меблировкой и профессиональным управлением выбирают две группы арендаторов: это корпоративные клиенты и те, кто столкнулся с минусами сотрудничества с собственниками квартир. «У АИЖК неплохие перспективы, для того чтобы войти в этот сегмент. Однако, для того чтобы одному игроку занять на нем существенную долю, понадобится более пяти лет и в разы больше денег», — говорит эксперт.

«Очевидно, что решающим обстоятельством станет соотношение цены и качества. Обеспечить конкурентоспособность может снижение стоимости найма как минимум на 10% относительно рыночных цен», — резюмирует Оксана Полякова, замдиректора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости».

РБК, 18.10.2016
 Татьяна Рютина