Игроки рынка недвижимости ожидают роста спроса на ипотеку до конца 2016 года

Девелоперы и риелторы ожидают снижения ключевой ставки, а также роста спроса на ипотечные продукты до конца 2016 года.

Банк России в пятницу, 16 сентября, на очередном заседании рассмотрит вопрос об изменении ключевой ставки. Игроки рынка недвижимости, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», ожидают снижения ключевой ставки, а впоследствии и ставок по ипотечным продуктам. Девелоперы и риелторы также считают, что спрос на жилищные кредиты может повыситься до конца года, в том числе из-за завершения госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке в конце 2016 года.

Редакция «РБК-Недвижимости» задала вопросы экспертам: «Чего вы ожидаете от решения ЦБ по ключевой ставке и как это отразится на спросе на жилье и ипотечные продукты в России?»

Директор ипотечного центра компании «Миэль-Новостройки» Татьяна Гусева: 

— Учитывая, что довольно длительный срок пересмотра ключевой ставки не было, стоит ожидать, что в этот раз она будет снижена, но несущественно — не более чем на 0,5%. Изменение ключевой ставки должно привести к изменениям ставок по ипотечным продуктам, причем как по стандартным программам, так и по льготной ипотеке. Снижение составит не более 0,2%. Сегодня минимально возможная ставка на первичном рынке Московского региона составляет 10,7% в рамках льготной ипотеки и соблюдением некоторых дополнительных условий.

Сейчас спрос ипотечных заемщиков по вполне понятным причинам сконцентрирован на программе государственной поддержки. По нашим данным, в Московской области и Москве до 70% ипотечных сделок совершаются с использованием льготной ипотеки, при этом в Москве доля сделок по господдержке ниже, так как средний бюджет покупки выше. Если говорить о совместных программах банков и застройщиков, в рамках которых предлагаются низкие ставки на первые несколько лет кредитования, то сейчас их популярность и распространенность снизилась. Это связано с тем, что застройщики видят большую эффективность от предоставляемых реальных скидок, нежели от совместных программ, где никакой скидки на квартиру уже не предполагается. До конца года мы ожидаем, что спрос на недвижимость еще возрастет. Тем более что данные Росреестра говорят о том, что в августе количество сделок было впечатляющим. До конца года программа господдержки останется наиболее востребованным ипотечным продуктом, а в самом конце года, когда программа льготной ипотеки подойдет к своему завершению, скорее всего, будет новая волна спроса на данный продукт среди тех покупателей, которые захотят оформить кредит на выгодных условиях. Также нельзя сбрасывать со счетов и сезонный фактор, когда в преддверии Нового года покупателям предложат выгодные скидки.

Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова: 

— Мы считаем возможным снижение ключевой ставки до 10 п. п. Это, в свою очередь, приведет к снижению базовых (стандартных) ставок банков, в том числе и ипотечных, которые приблизятся к уровню действующих субсидированных ставок.

Что касается востребованности кредитов, то уже с конца августа наблюдается повышение интереса к ипотечным продуктам банков, а в ближайшее время увеличение спроса может составить порядка 30–40%. Такое развитие ситуации мы связываем с решением Минфина России не продлевать госпрограмму субсидирования ипотечного кредитования. Считаем, что многие граждане России поспешат воспользоваться выгодными ставками господдержки и стать обладателями заветных метров собственного жилья.

Руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков:

— С большой долей вероятности можно ожидать, что ключевая ставка понизится до 10%, однако быстрого и заметного эффекта на ипотечном рынке это не возымеет. Ставки по программам с господдержкой банки, скорее всего, менять не будут, поскольку они и так находятся на комфортном для заемщиков минимальном уровне, тем более программа скоро закончится. Положительно скажется снижение ставки на ипотечном спросе в 2017 году: вероятно, банки снизят ставки по стандартным программам, чтобы поддержать спрос на ипотечным рынке после отмены субсидирования. Сейчас минимальная ставка по стандартным программам начинается от 12,5%, к 2017 году нижняя граница может сместиться до 12%, что уже соответствует ставкам ряда банков по программе субсидирования.

Пока на рынке действует ипотека с господдержкой, спрос на ипотечное кредитование будет поддерживаться на текущем уровне. Также в преддверии завершения программы с господдержкой на рынке может увеличиться ажиотажный спрос, как уже наблюдалось в феврале этого года, когда не было уверенности, продлят ли программу. К концу года можно ожидать рост объема ипотечных сделок примерно на 20% за счет старающихся «запрыгнуть в последний вагон» заемщиков.

В целом сокращение платежеспособности населения, скорее, повышает интерес к ипотечному кредитованию — размер накоплений у людей уменьшается, а ипотека остается самым доступным способом приобретения жилья при ограниченном бюджете покупки. Поэтому прогнозировать вымирание ипотечного рынка с отменой субсидирования не стоит: спрос на ипотеку будет стабильным, потому что накопить на полную стоимость квартиры в текущих экономических условиях большинству граждан непросто. Уровень ставок без субсидирования на рынке сформируется далеко не запредельный и все больше приближающийся к программам с субсидированной ставкой — минимальная ставка стандартных программ начинается от 12,5%.

Руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина:

— Изменение ключевой ставки на протяжении последнего времени имело постепенный характер. Судя по динамике, общий тренд направлен на снижение показателя. Мы считаем возможным предположить, что итогом заседания Банка России также станет корректировка ключевой ставки в меньшую сторону. Как мы знаем, срок действия программы госсубсидирования ограничен 2016 годом. Если к этому моменту ключевая ставка останется на текущем уровне, то кредиты на первичное жилье подорожают. Это будет связано с тем, что банки лишатся компенсации, которую сейчас предоставляет государство. Если же ключевая ставка будет снижена до необходимых значений, то банки смогут выдавать кредиты на прежних условиях, не нуждаясь в бюджетной помощи. Поэтому мы надеемся, что по результатам заседаний, запланированных в течение оставшегося периода 2016 года, произойдет пересмотр ключевой ставки в меньшую сторону.

Спрос на ипотечные продукты как раз зависит от динамики ключевой ставки: если, несмотря на ожидания рынка, ключевая ставка не претерпит изменения, то можно ожидать бума спроса на кредиты к концу 2016 года. Это будет связано с окончанием программы госсубсидирования и ожидаемым повышением ставок по ипотеке в новом году. Если же ключевая ставка будет снижена, то госсубсидирования не потребуется и заемщикам не придется спешно брать кредиты до их подорожания в связи с отменой программы.

Директор департамента вторичного рынка агентства «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома:

— У меня ощущение, что все игроки рынка недвижимости — и банки, и их клиенты (покупатели и продавцы), и агентства недвижимости, и девелоперы — замерли в ожидании решения Центрального банка, связанного с размером ключевой ставки. Все представители бизнес-сообщества отрасли придерживаются единой точки зрения: для улучшения ситуации на рынке недвижимости страны, да и вообще для стимулирования экономики Российской Федерации, необходимо прийти к понижению ключевой ставки.

Центральный банк опасается, что при низкой ключевой ставке люди начнут чаще брать кредиты и совершать покупки, а цены в результате вырастут еще больше. На самом деле, для нормального функционирования и «самочувствия» всех участников рынка недвижимости — начиная от банков и заканчивая девелоперами — необходимо понизить процентные ставки по ипотеке. Только доступная ипотека может сейчас остановить падение цен на недвижимость. Возьмем, к примеру, застройщиков, которые работают на грани рентабельности, — дальнейшее падение цен на недвижимость может привести к их банкротству. Поэтому все игроки рынка недвижимости заинтересованы в ипотечной ставке хотя бы на уровне 10%. А сейчас, как мы знаем, она находится на уровне 13%. Поэтому наши ожидания таковы: инфляция в следующем году будет уменьшаться по отношению к году текущему и составит от 5% до 6% в год; учетная ставка Центробанка понизится на 2–2,5%, то есть до 8%; банки вслед за понижением учетной ставки автоматически понизят процент по вкладам и ставки по ипотеке. Этого ждет сейчас весь рынок недвижимости.

На данный момент на рынке вторичного жилья наблюдается тренд на увеличение числа ипотечных сделок. Так, в августе прирост подобных сделок по сравнению с предыдущим месяцем составил 7,5%. Если ставка понизится, то будут снижены и процентные ставки по ипотеке. Это станет стимулом для заключения дополнительного числа сделок на рынке недвижимости. Отмечу, что многие покупатели — даже те, кто нуждается в новом жилье, — в данный момент не берут кредит, надеясь на более доступные условия по ипотеке. Если же учетную ставку не понизят, мы лишимся большого количества сделок, так как покупатели отложат принятие решения о приобретении недвижимости на следующий год.

Начальник управления по организации продаж по ипотеке ГК «Мортон» Юрий Никитчук: 

— Мы ожидаем снижения ключевой ставки на 50 п. п. — она составит 10%. Если так и произойдет, то в первую очередь это положительно отразится на ипотеке рынка вторичного жилья. Что же касается новостроек, мы не ожидаем снижения ипотечных ставок со стороны ведущих банков. Если они и будут снижены, то лишь небольшими банками, которые занимают несущественную долю на рынке ипотечного кредитования.

В первом квартале 2016 года мы наблюдали пик активности покупателей по ипотеке, поскольку все ждали окончания действия программы ипотеки с господдержкой. В это время в ГК «Мортон» действительно были зафиксированы рекорды продаж. Летние месяцы для нашей компании также оказались довольно удачными в плане продаж по ипотеке — с мая по август 2016 года число ипотечных сделок выросло на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Что же касается конца года, по нашим прогнозам, спрос на ипотеку обещает быть колоссальным — это обусловлено, опять же, окончанием действия госсубсидирования. Считаем, что показатели конца года по реализации первичной недвижимости однозначно превзойдут даже цифры первого квартала.

Коммерческий директор ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов: 

— В ближайшей перспективе мы ожидаем снижения ставки — вероятно, на 0,5–1,5 п. п. до конца года. Это, в свою очередь, приведет к уменьшению ипотечных ставок до такого уровня, при котором продления программы субсидированной ипотеки в 2017 году не потребуется.

Спрос на ипотеку в дальнейшем будет расти. Доходы населения продолжают падать, поэтому сокращается и число покупателей, имеющих полную сумму для приобретения квартиры. Уменьшается также и количество тех, кто приобретает квартиру в рассрочку. Ипотека при этом для многих сегодня становится наиболее удобным, а в некоторых случаях и единственным инструментом, с помощью которого они могут купить недвижимость. Таким образом, в перспективе количество сделок с привлечением банковского займа в общей структуре продаж будет, вероятно, увеличиваться. Если сегодня, к примеру, на рынке новостроек Подмосковья с помощью ипотеки квартиру приобретает около 70% покупателей, то в следующем году данный показатель может вырасти до 80%.

Замдиректора департамента продаж ГК «Гранель» Наталья Мясоедова: 

— До окончания программы господдержки ипотеки осталось чуть больше трех месяцев. Так как продления сроков действия программы субсидирования ипотечных ставок ожидать не приходится, возможность продолжить работу в нормальном режиме обеспечит только снижение ключевой ставки, которое впоследствии приведет к изменению ставок по ипотечным продуктам.

Мы рассчитываем на планомерное снижение ключевой ставки и надеемся плавно подойти к работе в стандартных рыночных условиях в конце 2016-го — начале 2017 года. В противном случае, то есть если ставки по ипотечным продуктам будут выше 12,5% годовых, в сфере строительства, кредитного сектора, а затем и в других смежных отраслях последует резкий спад, который способен повлечь за собой углубление текущего экономического кризиса.

Вопреки пессимистичным прогнозам спрос на ипотечные продукты в этом году был устойчивым. Из месяца в месяц наблюдается положительная динамика, объемы кредитования растут. Статистика продаж в ГК «Гранель» демонстрирует в какие-то месяцы незначительное увеличение числа ипотечных клиентов, а иногда и ощутимый прирост ипотечных сделок.

Думаю, спрос на ипотечные продукты до конца года будет расти. Причин для этого несколько. Во-первых, это время является традиционным периодом увеличения покупательской активности на рынке недвижимости. Во-вторых, сегодня у людей нет уверенности в том, что ипотека после окончания срока действия господдержки останется такой же доступной. Принятию быстрого решения о покупке жилья, в том числе в ипотеку, способствует и наметившийся рост цен на рынке первичной недвижимости.