Ипотека играет все более важную роль в продажах жилья

Рынок жилой недвижимости нащупывает дно — вырос спрос на квартиры и на ипотечные кредиты, а цены приостановили снижение. Нового бума, впрочем, можно не ждать. Меняется покупатель — у него меньше денег, и теперь он все чаще ищет квартиру, в которой можно жить, а не удачную инвестицию.

Продолжительное падение цен на жилье сделало свое дело — покупатели вернулись на рынок. Денег населению рецессия, конечно, не прибавила, но если где-то метр стоит в рублях почти как в 2014 году до девальвации, то почему бы и не прицениться: в долларах-то ценники уполовинились.

Энтузиазм покупателей, правда, уже не тот, что когда-то. Спрос вырос лишь по сравнению с прошлым провальным годом, а цены к уровню годичной давности отнюдь не вернулись. И тем не менее оживление на рынке жилой недвижимости наблюдается уже не первый месяц. Это видно и по росту числа сделок, и по динамике ипотечных кредитов, и по отчетности застройщиков.

Илистое дно

Так, в июне Росреестр зарегистрировал в Москве 11 144 перехода прав собственности на недвижимость — на треть больше, чем годом ранее. За первые шесть месяцев с начала года рост скромнее, но тоже заметен — 10,8%. Это, само собой, выглядит достижением на фоне провального прошлого года, но до уровня 2014-го цифры пока не дотягивают. Тем не менее и отвесным падением такую ситуацию уже никак не назовешь.

Заметный рост продаж по сравнению с прошлым годом виден и в отчетности публичных девелоперов жилых проектов. Так, по итогам первого полугодия группа ПИК увеличила объем реализации недвижимости на 77,6%, до 405 тыс. кв. м, а группа ЛСР — на 69%, до 228 тыс. кв. м. 

"В последние месяцы окончательно оформилась тенденция, проявившаяся еще весной,— падение спроса на рынке жилой недвижимости остановилось. Сегодня можно уверенно говорить о стабилизации рынка жилья. В отличие, кстати, от коммерческой недвижимости, где положительных сдвигов не наблюдается,— говорит коммерческий директор девелоперской компании "РосЕвроСити" Михаил Тонков.— Свою роль сыграли и госгарантии для дольщиков, и программа субсидирования ставки по ипотеке. Но самое главное, что покупатели поняли: ценовое дно достигнуто. Цены стоят достаточно давно, чтобы всем стало ясно, что снижаться больше некуда. Также покупатели опять видят, что цены в ходе строительства с момента котлована до получения свидетельства могут вырасти на 15-20%. Сегодня рентабельность строительства дошла до небывалых 10-15%. Себестоимость снижать больше некуда, маржа сокращена до предела, и по нынешним ценам покупатель, похоже, готов приобретать жилье. Число сделок на рынке новостроек устойчиво растет от месяца к месяцу".

И все более важную роль в продажах играют ипотечные кредиты. Так, согласно операционной отчетности группы ПИК за первое полугодие, доля ее сделок по ипотеке выросла до 49% против, например, 39,1% в 2015 году. Учитывая, что выросли и общие объемы продаж, рост ипотечных сделок в абсолютном выражении был очень значительным.

Это заслуга не только продленной до конца года программы субсидирования государством ставок по ипотечным кредитам. Крупные участники рынка в последние месяцы регулярно объявляли о снижении ставок, что должно было отразиться на поведении клиентов. "Мы видим рост среднего числа заявок за день на 10-15% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, когда также с 1 июля были снижены ставки по ипотеке",— отметила Наталья Алымова, директор департамента розничных нетрансакционных продуктов Сбербанка.

Вторичные признаки

Это, впрочем, не единственная и даже не главная причина роста ипотеки. Если на рынок пришел отложенный спрос и люди решили, что дальнейшего падения цен ждать нечего, то интенсивная выдача кредитов — следствие именно этого, а не изменения ставок. Ставки, конечно, в целом снижаются. Но каким бы странным это ни показалось, статистика ЦБ свидетельствует: средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях в последние месяцы росла. В феврале она была 12,11%, в марте — 12,87%, в апреле — 12,95%, а в мае — уже 13,01%.

Отчасти это связано с тем, что в марте ряд банков повысил ставки по субсидируемой государством ипотеке, приблизив их к максимально допустимым 12%. При этом уменьшилась процентная разница между кредитами по госпрограмме и рыночными предложениями, которые распространялись к тому же уже не только на первичный рынок. 

"Спрос поднялся во всех сегментах ипотечного рынка, но вторичная ипотека росла быстрее, и ее доля увеличивалась,— отмечает директор департамента по работе с физлицами Нордеа-банка Роман Слободян.— Проценты по таким кредитам выше, чем при первичной ипотеке, и это могло отразиться на средневзвешенной ставке".

Роль вторичной ипотеки отмечает и крупнейший игрок — Сбербанк. "Выдачи на 1 июля 2016 года составили 334 млрд рублей, на 1 июля 2015 года — 302 млрд рублей, прирост за год — 10%,— сообщила Наталья Алымова.— Этот прирост обеспечен в основном восстановлением спроса на вторичное жилье".

В частных банках рост спроса на ипотеку оказался еще заметнее, что повлияло и на общую статистику. Если в прошлом году, по данным ЦБ, с 1 января по 1 июня было выдано таких кредитов в национальной валюте на 379 млрд рублей, то за первые пять месяцев этого года — уже на 554 млрд рублей. Другое дело, что без малого полуторакратный рост, как и в случае со сделками с недвижимостью, зафиксирован на фоне прошлогоднего спада. В позапрошлом же году за первые пять месяцев было выдано таких кредитов на 647 млрд рублей.

По кредитам в иностранной валюте тренд, кстати, обратный, но он не влияет практически ни на что — их и раньше-то было немного, а теперь такую ипотеку можно просто заносить в Красную книгу. Скажем, в мае было выдано более 326 тыс. рублевых кредитов и лишь 31 валютный. Как бы то ни было, для оживления рынка жилой недвижимости и этого хватило.

Хотя говорить о стабилизации ситуации сейчас, вероятно, можно, серьезного роста цен ждать не приходится. Покупатель изменился — у него стало меньше денег, он ищет и находит более дешевые предложения. И растущая роль ипотеки только оттеняет эти черты его портрета.

Спекулятивные квартиры

"Главная особенность сегодняшнего рынка жилой недвижимости — практически полное отсутствие инвестиционных покупок. В общей массе это единицы — все покупают для себя или для детей, что одно и то же,— отмечает Михаил Тонков.— В то время как раньше в Москве на инвестиционное жилье приходилось 60-80% всего спроса".

Оценки доли инвестиционных квартир в период бума на российском рынке недвижимости всегда разнились, и даже теоретически они едва ли могли бы быть совершенно точными. Однако явное снижение доли таких покупок отмечают многие. Правда, заметную часть подобных квартир правильнее было бы называть все-таки не инвестиционными, а спекулятивными. 

Когда на рынке недвижимости стремительно надувается пузырь и купленную квартиру уже через полгода-год можно реализовать с прибылью, покупка для перепродажи — это именно спекуляция. Такие "горячие" деньги порой загоняют цены на бессмысленные высоты с точки зрения того, кому квартира нужна, чтобы в ней жить или сдавать ее в аренду. Но нет ничего удивительного, что в обратной ситуации спекулянты покидают рынок. И тем не менее, что в период бума, что сейчас, очень распространено мнение: в долгосрочной перспективе покупка недвижимости — хорошая инвестиция.

Так считают многие не только в России, но и в других странах. Однако мнение это сколь распространено, столь и спорно. Дело в том, что обычно, вспоминая о том, сколько стоил дом десятилетия назад, люди не учитывают ни инфляцию, ни затраты на его содержание. При этом в других странах бывали периоды, когда за жизнь одного поколения реальные цены на недвижимость не только не вырастали, но и падали. И в любом случае долгосрочная реальная доходность таких вложений часто уступала акциям и даже облигациям.

Таким примером могут служить США, где в долгосрочные инвестиции в недвижимость верят еще более широкие слои населения, чем в России. Между тем лауреат Нобелевской премии и автор известного индекса недвижимости S&P Case-Shiller Роберт Шиллер довольно давно показал, что вера эта не слишком обоснованна. В своей книге Irrational Exuberance он, например, приводил данные о том, что реальные (с поправкой на инфляцию) цены на жилье в США в 2004 году были лишь на 66% выше, чем в 1890-м.

Это примерно соответствует доходности в 0,4% годовых. К тому же большая часть роста пришлась на два коротких периода — сразу после Второй мировой войны и в конце XX — начале XXI века. А, скажем, с 1890-х по 1940-е годы реальные цены на жилье в целом снижались. На фоне тех же ценных бумаг это выглядит невзрачно. Американские акции в XX веке, например, показали 6,7% годовых реальной доходности, а облигации — 1,6%. 

Роберт Шиллер приводил и более удручающую статистику из других стран. Так, сохранились достоверные и последовательно задокументированные записи о сделках с недвижимостью в одном из старых районов Амстердама с 1628 по 1973 год. И хотя, как и на всяком рынке, здесь бывали мощные спекулятивные взлеты и падения, в реальном выражении рост цен за весь период соответствовал 0,2% годовых. Цена недвижимости с поправкой на инфляцию почти удвоилась, но это заняло 345 лет.

Бумы, конечно, случались и будут случаться. И все же покупка квартиры для того, чтобы жить в ней или сдавать в аренду,— явно куда более разумная стратегия, чем приобретение для перепродажи. Так что изменение портрета покупателя недвижимости — совсем не плохая новость (хотя продавцы с этим могут и не согласиться). По крайней мере, тот, кто покупает квартиру сейчас, имеет куда меньше шансов остаться разочарованным сделкой, чем десять лет назад.

Комменрсант, 01.08.2016
 Глеб Баранов