Кубанские банкиры и девелоперы по-разному оценивают перспективы ипотеки

В Краснодаре обсудили проблемы ипотечного кредитования. Участниками круглого стола стали представители власти, крупнейших банков и строительных компаний. Корреспондент «ФедералПресс» побывал на мероприятии и обратил внимание, что участники рынка по-разному оценивают перспективы ипотечного кредитования в России. Об аргументах и позициях сторон читайте в материале экспертного канала.

Спорные прогнозы

Мероприятие, организованное «РБК-Юг», отрылось выступлением советника главы Краснодарского края и экс-вице-губернатора края Ивана Перонко. По его словам, в 2015 году ипотечное кредитование снизилось на 40 % по сравнению с предыдущим годом, когда были выданы кредиты более чем на 50 млрд рублей. Он отметил, что тема важности ипотеки поднималась на последнем Госсовете, в ходе которого Владимир Путин заявил о необходимости предложить новые механизмы ипотечного кредитования. На эту инициативу сразу же отреагировали первый вице-премьер правительства РФ Игорь Шувалов и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), благодаря работе которых произошло снижение ипотечных ставок. Так, сейчас ставки банков колеблются в интервале между 11 % и 14,5 %. Кроме того, АИЖК предложило ряд новых ипотечных продуктов. Например, целевой кредит под залог имеющейся квартиры. А правительство России решило продлить федеральную целевую программу «Жилище».

Кроме того, господин Перонко сообщил, что этот год начался с позитивной динамики на рынке ипотечного кредитования. «В первом квартале 2016-го у нас произошло оживление ипотечного кредитования, рост составил 1,3 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», – рассказал советник губернатора. По его словам, совокупная сумма ипотечных кредитов, выданных с января по апрель этого года в Краснодарском крае, составила 11 млрд рублей. При этом выросла не только сумма ссуженных на покупки квартир средств, но и само количество займов: с 3,18 тыс. (в начале прошлого года) до более чем 5 тыс. (в начале 2016-го).

Господин Перонко подчеркнул и ту роль, которую в развитии системы ипотеки играет господдержка. По его словам, ее действие в крае будет осуществляться по трем основным направлениям: субсидирование первоначального взноса по ипотеке, поддержка улучшения жилищных условий для молодых семей, поддержка накопительной ипотеки. На социальные выплаты по ипотеке будет выделено 350 млн рублей (из них 225 млн – средства краевой казны, 61,2 млн – федеральной, 63 млн – местных бюджетов). А воспользоваться займом на постройку собственного жилья смогут 3,6 тыс. кубанских семей. При этом, по мнению Ивана Перонко, одним из главных препятствий для развития ипотечного рынка является падение реальных доходов населения. «По данным Росстата, в апреле доходы нашего населения снизились на 7 %», – заметил чиновник.

Следом за советником губернатора выступил гендиректор Macon Realty Group Илья Володько, который выразил некоторый пессимизм по поводу роста показателей на ипотечном рынке в начале года. «Рост, который мы увидели по итогам первых трех кварталов 2016-го, связан не с низкой ставкой, а со скорой отменой программы льготного кредитования. Понятно, что покупатели, находящиеся в процессе выбора жилья и близкие к покупке, могли бы сколь угодно долго тянуть с окончательным решением. Но продавцам и застройщикам пришлось «накручивать» людей, чтобы они быстрее это сделали», – прокомментировал Володько.

При этом эксперт уточнил, что в первом квартале этого года средневзвешенная ставка действительно снизилась до 12,4 %, в то время как годом ранее она составляла 14,4 %. Илья Володько отметил, что механическое снижение ставки и размера первоначального взноса не приведет к увеличению объемов выдаваемых займов на покупку недвижимости и числа желающих воспользоваться ими граждан. По его словам, в этом российская ситуация в корне отличается от американской, где на стабильном рынке максимально снизив размер ставки и отменив первоначальный взнос перед кризисом 2008 года банкиры получили ощутимый рост рынка. В России стабильный рост рынка возможен лишь при постоянно растущих доходах населения, уверен эксперт. В текущей ситуации падения доходов населения и отсутствия роста цен на недвижимость у населения нет мотивации брать ипотеку, люди не уверены в завтрашнем дне.

Генеральный директор Macon Realty Group отмечает, что сегодня только 10–20 % жителей России могут позволить себе ипотечный кредит, ведь месячные доходы более половины россиян не превышают 22 тыс. рублей. «Реального роста объемов рынка ипотеки не стоит ждать. Мой прогноз: существенного роста не произойдет. Хотя в конце этого года мы можем получить определенный прирост за счет эффекта низкой базы», – резюмировал Илья Володько.

Банковское мнение

В то же время присутствовавшие на встрече представители российского банковского сектора акцентировали внимание на позитивных тенденциях в сфере ипотечного кредитования. Так, значительное увеличение спроса на ипотеку констатировал начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов, приведя в качестве примера показатели собственного банка. «За первый квартал 2016-го мы выдали ипотечных кредитов на сумму 1,5 млрд рублей, что на 21 % больше по количеству и на 35 % по сумме, чем в аналогичный период годом ранее», – отметил банкир. По его словам, рост продолжился в апреле и мае. По его мнению, эти показатели связаны с лояльной процентной ставкой. А благодаря господдержке программы ипотечного кредитования банк рассчитывает к концу года получить дополнительный прирост заемщиков в этой сфере.

По данным начальника управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования краснодарского отделения ПАО «Сбербанк» Евгения Наденина, в первом квартале 2016-го объем выданных в рублях жилищных ипотечных кредитов на Кубани вырос на 19 %, составив 4,7 млрд рублей. Также зафиксировано увеличение количества кредитов. Ипотечный портфель в крае за год (с 1 апреля 2015 года по 1 апреля 2016 года) увеличился на 6,9 %, составив 102,56 млрд рублей. А к концу года представитель банка ожидает увеличение объемов выдачи ипотеки до 10 %. Кроме того, Евгений Надеин отметил интерес к ипотеке на приобретение земельных участков. По словам эксперта, в этом сегменте рост может оказаться двукратным.

Управляющей директор по ипотеке краснодарского филиала ВТБ24 Игорь Казанцев также отметил увлечение спроса на ипотеку и обратил внимание на рост доли вторичного жилья, под которое берутся займы. По его мнению, стоит ожидать серьезного сдвига кредитования в сторону вторички. Причиной этого являются массовые задержки со сроками сдачи новостроек, вызывающие у клиентов серьезные опасения в надежности девелоперов. «Люди ожидают затягивания сроков сдачи новостроек и чаще обращают внимание на вторичный рынок», – прокомментировал финансист. По его данным, за год интерес к первичке упал с 50 до 40 %. Снижение ключевой ставки Центробанка позволит еще больше снизить ставки по ипотеке на вторичную недвижимость, а в случае отмены господдержки ипотечных займов этот процесс будет набирать обороты, заявил эксперт.

Беспокойства застройщиков

По словам директора компании «Аякс-Риэлт» Александра Кутченко, система субсидирования государством ипотечных ставок на покупку квартир в новостройках является оправданным действием, поскольку покупатели обычно склоняются к приобретению квартир на вторичном рынке. При этом если программа государственной поддержки будет закрыта, спрос на первичку серьезно просядет, что нанесет вред строительной отрасли.

С ним соглашается и президент СК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов, по словам которого, государство не получает налоговых поступлений с ипотечных сделок на вторичном рынке. В то же время, по мнению эксперта, банки зарабатывают на ипотеке, но при этом никак не финансируют самих застройщиков, которые в настоящий момент находятся в трудном положении. «Ситуация сложная. У нас падает доходность, растут издержки. В Краснодаре за пять месяцев года уже произошло общее падение продаж. И при этом банки предлагают застройщикам самим субсидировать ставку, так как 12 % для потребителя – это архисложная ставка. Но у нас нет той маржинальности, которая должна быть. И без проектного финансирования половина застройщиков не доживет до конца года», – заявил Иванов.

С ним согласился и генеральный директор компании «Краснодар Сити» Андрей Сигидин. «Банки занимаются ипотекой, но не хотят нести риски вместе с застройщиками, не хотят играть в долгую, инвестировать в стройки, хотя один строитель создает девять рабочих мест напрямую и до 17 мест косвенно», – отмечает эксперт. По его словам, спасти застройщиков и дать им возможность продолжать бизнес может лишь банковское проектное финансирование. Андрей Сидигин добавил, что одно место в строительной индустрии создает семь-восемь сопутствующих рабочих мест в смежных отраслях. «Самый простой способ создать спрос – это создать рабочие места, для этого необходимо вдохнуть жизнь в стройку. С этой целью необходимы инвестиционные проекты, а ипотека – гарантия возврата денег банку», – уточнил Андрей Сигидин.

Также выступающие девелоперы выразили сомнение в возможностях сохранения роста ипотечного кредитования. По их словам, ситуация на рынке складывается негативная и сохранение результатов прошлого года в конце этого уже будет хорошим достижением. «В любом случае, ипотека останется на нынешнем уровне, а если рост будет, то не очень большой», – поделилась прогнозом заместитель директора федеральной риелторской компании «Этажи» Светлана Лесникова. «Скорее это будет связано с продажей вторичной и загородной недвижимости, которая сейчас активизировалась», – подытожила она.