В рядах обманутых дольщиков вновь ожидается пополнение
Эксперты предрекают строительному рынку череду банкротств, а значит, в рядах обманутых дольщиков вновь ожидается пополнение. Опасаясь, что институт страхования не справится с надвигающейся проблемой, в правительстве распорядились к 1 декабря текущего года создать компенсационный фонд.
С 1 января 2017 года застройщики будут отчислять в фонд по 1% с каждого договора долевого участия (ДДУ). По сути, он станет аналогом Агентства по страхованию вкладов. Средства направят, прежде всего, на завершение новых долгостроев, заявили в Минстрое. Насколько эта схема будет рабочей, как изменятся цены на квартиры, выяснял «Росбалт».
«Замена обязательного страхования застройщиков государственным компенсационным фондом — схема новая. Механизм ее действия пока не до конца понятен. Ясно, что предыдущая схема страхования не работала, банки не хотели с ней связываться по многим причинам. Одной из них является непрозрачность строительного бизнеса», — отметил заместитель директора Института экономики недвижимости и налогового менеджмента ВШЭ Вадим Засько.
Эксперт подчеркнул, что в новой схеме основную нагрузку на себя принимает государство — по аналогии со страхованием вкладов в банках. «Но насколько этих финансовых резервов будет хватать для покрытия возникших убытков в случае банкротства застройщиков, остановки строительства, пока не понятно», — добавил он.
В аналитическом департаменте Ассоциации застройщиков Московской области согласились, что, в сущности, старая схема не работала и не являлась эффективным инструментом защиты покупателя: «средства, которые находились в активе страховых компаний, не могли компенсировать все риски при наступлении страхового случая». Компенсационный фонд, по мнению экспертов ассоциации, является более прозрачным механизмом для всех участников ДДУ.
«По закону отчисления в компенсационный фонд не должны превышать 1% от стоимости строительства, которая заявлена в проектной декларации, что сопоставимо с размерами страховых тарифов. Следовательно, на стоимости жилья нововведение не скажется», — подчеркнули в ассоциации.
Поддержал нововведение и руководитель группы управления проектами Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. «Однако стоит отметить одно очень важное условие: размеры взносов в данный компенсационный фонд должны зависеть от уровня надежности застройщика. В случае добросовестного, опытного застройщика, размеры взносов, по моему мнению, должны быть ниже. Более того, введение данного условия поспособствует повышению уровня ответственности застройщиков за свою деятельность, за сроки, за качество строительства. Можно провести аналогию со страховыми компаниями: когда ты аккуратный водитель, не попадаешь в аварии и так далее, то и стоимость страховки меньше», — считает он.
Сами застройщики в целом восприняли меру весьма позитивно. Правда, пока с некоторой опаской — в виду большого количества неизвестных в этом уравнении.
«В условиях кризиса риски застройщиков увеличиваются, чтобы не допустить появления новой волны обманутых дольщиков, нужен эффективный механизм, которым и призван стать компенсационный фонд», — заявил президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин.
По его словам, создание фонда пойдет на пользу и застройщикам, и покупателям жилья. «Орган учреждается по инициативе государства, за его деятельностью будет следить Минстрой РФ, что обеспечивает определенные гарантии участникам долевого строительства. Для застройщиков компенсационный фонд станет определенным „тылом“. Нововведение призвано сделать покупку квартиры в новостройке более безопасной, а значит, оно будет способствовать росту доверия к застройщикам о стороны потребителей», — считает Нигматуллин.
Рост цен на первичном рынке в связи с появлением фонда маловероятен, заверил он. «Затраты застройщиков в компенсационный фонд не превысят тех расходов, которые сегодня тратятся на оформление страховки. Представители Минстроя уверяют, что сумма по-прежнему останется на уровне 1% от цены, указанной в ДДУ», — заметил собеседник «Росбалта».
«Если говорить о спорных вопросах, меня заботит, где будут храниться денежные средства, отчисляемые в компенсационный фонд. Хотелось бы, чтобы это был надежный банк, подконтрольный государству. Учитывая практику отзыва банковских лицензий в нашей стране, это было бы разумно», — добавил он.
С тем, что механизм страхования, действительно, не работает, согласился и управляющий партнер GRAVION GROUP Юрий Неманежин.
«Насколько нам известно, собранный из взносов бюджет страховых фондов, а это более 90 млрд рублей, освоен только наполовину, и нельзя сказать, что работа ведется настолько эффективно, как хотелось бы», — отметил он.
По словам собеседника «Росбалта», чтобы новый механизм оказался эффективнее, необходимо учесть ряд определенных условий. Во-первых, обеспечить четкое и прозрачное понимание механизмов работы фонда — откуда приходят деньги и куда и на что они тратятся, как перераспределяются. Во-вторых, определить суммы отчислений. При этом они не должны превышать суммы, которые застройщик платит сегодня, чтобы не создавать дополнительной нагрузки на компании.
«Если фонд действительно будет выполнять возложенные на него функции по страхованию деятельности девелоперов и поддерживать их так, как необходимо, то это может стать дополнительным стимулом для покупателей при выборе того или иного жилого комплекса. Так как компания, за спиной которой стоит организация, гарантирующая соблюдение всех договорных обязательств в срок, более привлекательна, чем компания, действующая самостоятельно и не имеющая поддержки. Таким образом, это будет обоюдная польза как для девелопера, так и для покупателя — покупатель выбирает надежный проект, который точно будет достроен, а у девелопера идут продажи и есть финансовая стабильность», — подчеркнул Неманежин.
Спорных вопросов, по словам собеседника «Росбалта», тоже достаточно. Самый главный из них в том, что, по большому счету, крупные застройщики, добросовестно работающие на рынке, не очень нуждаются в компенсационном фонде, и для них это станет дополнительной нагрузкой, из-за которой придется менять налаженные механизмы работы, изменять структуру, перенаправлять процессы.
«На цене это скажется напрямую, так как расходы на компенсационный фонд все равно в той или иной мере лягут на плечи покупателей. Впрочем, вряд ли сегодня подмосковные застройщики будут поднимать цены на жилье, придется за счет чего-то снижать себестоимость», — резюмировал он.
Новый механизм, направленный на защиту прав дольщиков, позволит обеспечить необходимую финансовую подушку, причем застройщики не будут нести двойную нагрузку, отметил руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. «По заявлениям представителей власти, компенсационный фонд заменит инструменты, которые сейчас используют застройщики в рамках обеспечения своих обязательств, и не будет дублировать функции страховых компаний. Предстоящие отчисления, по сути, будут сопоставимы с теми, что существуют сейчас, при этом механизм позволит решить проблему компенсации средств дольщиков. Для сравнения, те же страховые компании не дают 100% гарантии защиты прав дольщиков. Их ресурсов может быть просто недостаточно в случае развития неблагоприятного сценария, и по этой причине компенсационный фонд представляет собой более действенный инструмент», — подчеркнула Подкидышева.
Между тем, член Совета Федерации, председатель общероссийского общественного движения «Комитет помощи: Жилье, Земля, Люди» Антон Беляков, который не первый год занимается проблемами обманутых дольщиков, заявил «Росбалту», что в эффективность компенсационного фонда не верит.
«Когда государство отказалось от лицензирующей функции в сфере строительства, появилось саморегулирование. По сути, СРО выполняют сейчас функцию допуска на рынок, что предполагает с их стороны определенный контроль и ответственность за участников рынка. У каждой саморегулируемой организации есть свой компенсационный фонд, в который платится взнос при вхождении. С точки зрения закона, он нужен для того, чтобы СРО рублем отвечала за каждого своего участника. Не достроил дом — профессиональное сообщество, принявшее его в свои ряды, расплачивается за него», — отметил эксперт.
Но чтобы эта схема реально работала, нужно чтобы эксперты при входе новой компании на рынок серьезно оценивали ее профессионализм, ее возможности.
«Самая большая ложь заключается в том, что Национальное объединение строителей — ассоциация, в которую входят все профильные саморегулируемые объединения страны, — продолжает искать любые варианты, чтобы не трогать уже существующие компенсационные фонды. Пусть расплачиваются дольщики, пусть помогает государство! Мы принимаем всех, доступ на рынок продается в интернете — без какой-либо минимальной проверки. Естественно, при таком подходе, руководство СРО не захочет рисковать комфондом», — высказывает мнениеБеляков.
По его мнению, механизм заработает только в том случае, если на рынке реально появится экспертиза застройщиков. «В этом случае у нас мгновенно произойдет самоочищение рынка, что благостно скажется на дольщиках. Тот фонд, который создается сейчас, — это просто еще одна кормушка, которая никакого отношения к экспертизе возможностей компании, вступающей на рынок, не имеет. Просто еще один маленький налог с рынка», — считает собеседник «Росбалта».
Росбалт, 12.10.2016
Анна Семенец
