Власти готовятся изменить правила игры на ипотечном рынке
На подходе несколько законодательных решений, призванных изменить правила игры на ипотечном рынке. Государство декларирует заботу о заемщиках, банкиры пекутся о своих интересах. Все это похоже на народную забаву – перетягивание каната.
В частности, должна быть принята новая программа помощи должникам, рассмотрен законопроект об ограничении размеров штрафа за просрочку кредита и принято правительственное постановление о продлении госсубсидирования ипотеки.
Субсидирование
Подписание правительственного постановления о продолжении субсидирования ипотеки государством обещает стать событием года на российском кредитном рынке. Но вопрос тормозится.
Скорее всего, проволочки вызваны министерскими спорами вокруг антикризисного плана. Напомним, 18 февраля глава Правительства России Дмитрий Медведев продлил еще на неделю срок подготовки антикризисного плана, в котором должны быть предусмотрены меры поддержки отечественной экономики в 2016 году.
Работающие по данной программе банки в отсутствие постановления прекращают работу с соответствующими заявками заемщиков 29 февраля.
Но можно вспомнить опыт минувшего года. Тогда ведущие кредитные организации начали прием заявок на льготную ипотеку до официальной публикации правительственного постановления. Расчет был следующий. Если государство даст денег, у банкиров к этому моменту будут сформированы солидные портфели заявок. Если денег не появится, банки откажут претендентам без объяснения причин (благо по закону ничего объяснять не обязаны) или предложат взять ипотеку на более жестких условиях.
Скорее всего, банки повторят этот прием, если правительственное решение не появится в ближайшие дни.
Пока же озвучены отдельные позиции ожидаемого постановления о льготной ипотеке. Например, известно, что власти могут сократить субсидирование процентной ставки с 2 до 1,25%. При этом потребуют, чтобы для заемщика процентная ставка оставалась на уровне 12%.
В любом случае эксперты Аналитического кредитного рейтингового агентства считают, что льготная ипотека даст максимальный эффект для экономики среди прочих антикризисных мер. «Поддержка ипотеки в 2016 году потенциально может поддержать экономику в пределах до 0,4% ВВП, хотя в целом экономика продолжит стагнировать», – говорят аналитики.
По их оценкам, продление субсидирования ипотеки в 2016 году позволит сохранить объем ввода нового жилья на уровне 2015 года.
Помощь должникам
Из других инициатив прежде всего обращает на себя внимание проект постановления правительства об улучшении помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации.
Напомним, 20 апреля минувшего года было принято постановление Правительства РФ № 373, предусматривающее доплаты отдельным категориям ипотечных заемщиков, не справляющимся с долговым бременем.
Теперь планируется увеличить предельную сумму возмещения по займу с 10 до 25% остатка суммы кредита (займа), рассчитанного на дату заключения договора. Для большинства займов сумма возмещения ограничена 600 тыс. руб. Но в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области лимит возмещения повышен до 1,5 млн руб.
Уточним, прежняя программа оказалась непопулярной у заемщиков. Ожидалось, что ей воспользуются 22,5 тыс. оказавшихся в тяжелой финансовой ситуации граждан. И банки все второе полугодие один за другим рапортовали о присоединении к сервису. Но только на словах. «На сегодняшний день массовых обращений от банков в рамках программы помощи нет: в АИЖК поступило от участников программы порядка 330 заявок на реструктуризацию кредитов по условиям программы», – признают теперь в АИЖК. А руководитель аналитического центра ООО «Русипотека» Сергей Гордейко назвал прежнюю программу «провальной суетой года».
Впрочем, и модернизированный вариант не вызывает особого энтузиазма. «Бурных успехов не будет, – полагает Сергей Гордейко. – Ориентир в 22,5 тыс. человек останется недостижимым».
Представитель Петербургского движения валютных заемщиков Галина Григорьева пояснила БН, что программа АИЖК более чем в 80% случаев опять не позволяет привести в соответствие размер задолженности со стоимостью залога. По ее словам, из-за падения курса рубля долги у валютных заемщиков выросли на 200-300%. Списать же предлагается в лучшем случае всего 25% долга. При этом именно банк определяет форму помощи. «Банк может погасить субсидией часть долга и сделать перерасчет с начислением новых процентов, а может просто снизить валютную ставку или скостить половину ежемесячного платежа на срок до 18 месяцев, – поясняет участник движения. – В двух последних случаях заемщик остается с валютным долгом. А завтра доллар может стоить все 100 или 150 рублей».
Наконец, не могут участвовать в программе граждане, у которых дети, проживая вместе с родителями, уже успели достичь совершеннолетия.
Страхование
Неблагополучная макроэкономическая обстановка заставляет заемщиков следить за ситуацией и на страховом рынке. В середине февраля директор департамента страхового рынка ЦБ Игорь Жук заявил, что в течение 2016 года рынок могут покинуть порядка 130 страховых компаний и в 2017 году продолжить работу смогут только примерно 200 страховщиков.
Так, только в течение 25 февраля Центробанк отозвал лицензии у трех страховых компаний: «АгроС», «Инвест-Гарант» и «Столичный страховой и перестраховочный центр» – и приостановил действия лицензий еще у пяти игроков. Понятно, что они – первые ласточки.
Таким образом, в этом году заметно увеличивается риск, что застраховавшая ипотеку компания покинет рынок. Между тем страхование залога является обязательным требованием при получении кредита. Кроме того, банки выстраивают условия так, чтобы заемщик добровольно страховал свою жизнь, здоровье и юридическую чистоту приобретаемой квартиры.
Как поясняет начальник управления по работе с банками СПАО «Ингосстрах» Роман Варламов, сейчас на страховом рынке с участием ЦБ РФ обсуждается, как защитить средства клиентов страховых компаний. Пока же вероятность возврата части уплаченной за годовой полис суммы или получения страхового возмещения для клиента очень мала. «На практике добиться выплат от такого страховщика сложно, даже имея постановление суда, поскольку у компании просто нет денег для расчета по всем обязательствам», – обращает внимание специалист.
Получателю займа Роман Варламов рекомендует еще раз уточнить рейтинги конкретной страховой компании, посмотреть ее отчетность на сайте ЦБ, чтобы увидеть, нет ли негативной динамики. «Если остались сомнения, разумнее всего переоформить полис в крупной и надежной компании, входящей в пятерку лидеров рынка, предварительно уведомив об этом банк», – советует специалист.
Пени за просрочку
Отчасти облегчить финансовое бремя ипотечным должникам могла бы и следующая инициатива. Комитет по вопросам собственности Госдумы РФ в середине декабря рассмотрел проект поправок в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Депутаты предложили ограничить штрафы и пени для задолжавших заемщиков. «Размер неустойки не может превышать 20% годовых или 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки», – говорится в пояснительной записке к документу.
Но на законопроект ополчилось банковское лобби. НП «Национальный совет финансового рынка» (НСФР) 15 февраля направило в Банк России обращение, в котором попыталось обосновать право банкиров начислять неограниченные штрафы (текст обращения имеется в распоряжении редакции).
Аргументы у банкиров следующие. Сегодня посчитать начисленные пени чрезмерными и снизить размер неустойки может суд. «Действующее законодательство уже содержит механизм защиты прав должников – физических лиц, предусматривающий уменьшение размера неустойки», – утверждается в обращении. Поэтому в других ограничительных механизмах нет необходимости. Со своей стороны отметим, что далеко не все должники находят в себе силы обращаться в суд в поисках справедливости.
Кроме того, по словам банкиров, ставки по ранее выданным кредитам рассчитывались с учетом того, что возможно начисление больших штрафов. Без этого процентные ставки были бы выше. «Требования законопроекта будут распространяться на длящиеся правоотношения, возникшие из договоров, заключенных задолго до вступления его в силу, что может привести к существенному ухудшению положения кредиторов», – заявляют в НСФР.
Уточним, ничто не мешает включить в законопроект оговорку, что он не будет иметь обратной силы.
Таким образом, аргументы банковского лобби не очень убедительны.
Теперь остается только ждать, посчитает ли их весомыми Банк России.
bn.ru, 28.02.2016
Игорь Чубаха
