В Москве предпринята попытка внедрить практику тест-драйвов на рынок жилья

Российские девелоперы в условиях падающего рынка ищут новые способы привлечь клиентов: теперь, прежде чем вложиться в покупку квартиры в новостройке, ее можно протестировать, как новый автомобиль.

Застройщики и девелоперы используют все новые механизмы для поддержания спроса на новостройки: к межсезонным скидкам и спецпредложениям добавились тест-драйвы, когда компания предоставляет жилье в аренду с возможностью его последующего выкупа. Так, в марте застройщик «Инвесттраст» предложил потенциальным покупателям протестировать квартиры в своем проекте «Новые Ватутинки». Это первая в Московском регионе попытка внедрить практику тест-драйвов на рынок жилья, рассказали «РБК-Недвижимости» в компании «Инвестраст», столичные риелторы также подтвердили это утверждение.

В этом жилом комплексе в Новой Москве клиенты могут на время арендовать полностью обустроенную и меблированную квартиру и затем принять решение о покупке. Для этого потенциальному покупателю нужно заключить с застройщиком договор найма жилья. «К моменту заселения в 2015 году в доме остался пул квартир, не нашедших своего покупателя, — говорит генеральный директор компании-застройщика «Инвесттраст» Александр Зубец. — Поскольку все жилье сдается с отделкой, было принято решение выделить часть для тест-драйва. Мы не накладываем на клиентов обязательств, а предоставляем право выбора». Аренда квартиры дает возможность оформить временную московскую регистрацию, благодаря которой можно прикрепиться к поликлинике, получить место в детском саду и отдать ребенка в школу. Средняя арендная ставка в проекте составляет 23 тыс. руб. за однокомнатную и 27 тыс. руб. за двухкомнатную квартиру, говорится в пресс-релизе. В эту стоимость входят все коммунальные и эксплуатационные платежи: арендатору останется оплатить лишь расход воды и электричества по счетчикам.

Практика тест-драйва в недвижимости — новое явление на российском рынке. По данным компании «Бест-Новострой», у нас этот механизм был впервые использован в двух новосибирских новостройках. Правда, там, в отличие от «Новых Ватутинок», схема напоминала скорее используемую на автомобильном рынке. Так, новосибирская группа компаний «Стрижи» предоставила потенциальным покупателям возможность протестировать квартиру в течение двух дней и двух ночей. По мнению девелопера, за это время вполне можно составить впечатление о качестве самого жилья и увидеть жизнь микрорайона изнутри. Также два дня длится проживание по условиям тест-драйва и в другом микрорайоне Новосибирска — «Европейский берег». «Механизм, аналогичный схеме, которую предлагает застройщик ЖК «Новые Ватутинки», используют, например, в Юрмале — там выкупить квартиру в центре города можно после года проживания по системе «тест-драйв», которая и пришла в Россию из Европы», — говорит председатель совета директоров Ирина Доброхотова.

На падающем рынке все средства хороши, в том числе тест-драйвы нового жилья, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «В мире такая практика распространена: когда жилье не могут продать, его сдают в аренду. В России этим никто не занимался, потому что квартиры всегда разбирали как горячие пирожки. Сейчас, когда спрос на жилье снизился, застройщики все чаще будут обращаться к такой практике, ведь людей, которые могут снимать, всегда больше тех, кто может купить», — говорит аналитик. По его словам, для арендаторов таких квартир главный риск связан с тем, что девелопер в любой момент может поднять арендную ставку или расторгнуть договор аренды. Застройщик заинтересован в том, чтобы скорее продать квартиру, а не держать там арендаторов. В Европе эта практика более оправданна, ведь там сдача жилья в аренду покрывает проценты по кредитам, которые не превышают 5–10%. В России деньги гораздо дороже — в среднем ставка по кредиту на строительство не меньше 15–20%. Покрыть расходы может только продажа жилья — в этом случае срок окупаемости составит три-четыре года, при сдаче в аренду — больше 15 лет.

Возможность арендовать квартиры у застройщика — необходимая опция на первичном рынке недвижимости, уверена управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. По ее словам, право выкупа с зачетом всех платежей фактически равноценно беспроцентной рассрочке с фиксацией стоимости в течение года. «Кроме того, аренда у застройщика, а не частного лица — это цивилизованный рынок. К вам никогда не придут с проверками, нарушая личное пространство. Девелопер не сможет вас «внезапно» выселить или поднять стоимость, несмотря на договор, как это, к сожалению, часто бывает при сотрудничестве с физическими лицами. Наконец, частные арендодатели, в отличие от застройщика, редко заинтересованы в оформлении временной регистрации, а она порой крайне необходима», — резюмирует эксперт.

Тест-драйв, по мнению Ирины Доброхотовой, — хорошая идея, которая особенно актуальна на слабом рынке. «В Московском регионе сегодня реализуется рекордное число квартир, и, по мнению некоторых экспертов, как минимум 15% новостроек не будет востребовано населением. Думаю, что часть этого объема девелоперы могли бы сдавать в аренду с последующим выкупом. Но такой механизм больше подходит крупным застройщикам, реализующим масштабные проекты, — в домах точечной застройки подобная схема вряд ли будет экономически оправданна. Для покупателя аргументов «за» много: тест-драйв дает возможность понять, насколько качественно построен дом, какие условия для жизни созданы в микрорайоне, сколько времени будет занимать дорога на работу и как вообще в целом организована жизнь в ЖК, включая качество работы управляющей компании», — поясняет Ирина Доброхотова. По ее мнению, аренда с последующим выкупом — это довольно выгодная альтернатива ипотеке и даже рассрочке. Из аргументов «против» — возможная переплата: в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом цена недвижимости возрастает, обычно на 10%