Банки отчаянно борются за качественных ипотечников
Минувшие полгода участники ипотечного рынка вряд ли когда-нибудь забудут. В стране наступила эра тотальной конкурентной борьбы. Банки отчаянно борются за последних качественных заемщиков ипотеки.
Цифровые технологии является не единственной площадкой, где банки оттачивают конкурентные преимущества. В ход пошли не лишенные коварства приемы, вплоть до переманивания клиентов уже после того, как заемщики подписали кредитный договор.
Снижается платежеспособность заемщиков
В первом полугодии 2017 года банковские специалисты по ипотеке вынуждены были пересматривать методики общения с потенциальными клиентами. И на это есть несколько причин. Одна из них – реальные доходя населения падают, и кредиторы все острее испытывают дефицит качественных заемщиков.
Так Федеральная служба государственной статистики публикует данные о том, что за январь - май 2017 года доходы населения снизились на 1,8% по сравнению с не самым благополучным и тучным прошлым годом.
«Снижение реальных располагаемых денежных доходов населения происходит несмотря на замедление темпов роста потребительских цен», – признают консультанты Ассоциации российских банков. По их оценкам, это, помимо негативного воздействия на экономику через ограничение спроса, усиливает негативное влияние и на кредитную сферу.
Поэтому кредиторы в погоне за заемщиком развязывают жесткую конкурентную борьбу. И как следствие, портфели лидеров прирастают, ряды заемщиков у аутсайдеров редеют.
В конкурентной борьбе все средства хороши
Завершение программы субсидирования ипотеки также заставило банки искать новые способы привлечения клиентов. И гораздо агрессивнее стали применяться различные варианты неценовой конкуренции.
«Многие крупные банки ориентировались не на привлечение новых, а на переманивание уже существующих ипотечных заемщиков, предложив программы по рефинансированию кредитов, выданных другими банками», - в частности заметили аналитики Центробанка.
Проще говоря, банкиры стали вести себя, как голодные чайки, отбирающие друг у друга пойманную мелкую рыбешку.
При этом банковские маркетологи старательно микшируют продукты, пытаясь произвести впечатление на потенциальных клиентов. Например, при рефинансировании «чужой» ипотеки Банк ЗЕНИТ не требует залога квартиры.
А есть банки, готовые рефинансировать уже ранее один раз рефинансировавшийся кредит. Дело идет к тому, что по аналогии с «серийными вкладчиками» в России появятся «серийные рефинансисты» – граждане, по ходу снижения ипотечных ставок перекредитовывающиеся в новом банке каждые полгода.
Кроме рефинансирования в ход пошли и другие «пропагандистские» приемы. Так, львиную долю профильного рекламного времени стали занимать объявления об ипотеке с нулевым первоначальным взносом и предложения со сверхнизкими ставками благодаря субсидированию кредитов застройщиками. На самом деле условия таких предложений в массе настолько негибки, что берут соответствующие займы от общего потока не более 5% клиентов.
Интригу по изменению расстановки сил могли бы внести рвущиеся на рынок новые технологии. Но и в вопросе «оцифровки» ипотечного рынка тон задают ведущие банки как в большей степени располагающие кадровыми и техническими ресурсами.
Так, например, в конце января Сбербанк запустил сервис электронной регистрации сделок на первичке (на вторичке услуга работает с января 2016 года). Через пять месяцев о старте аналогичного сервиса доложил ВТБ24. Можно ожидать, что до конца года оттестируют аналогичные решения банки ТОП-10. А вот станут ли участвовать в гонке остальные игроки – остается под вопросом.
Растет доля ипотеки на вторичку
Также в связи с тем, что государство не продлило программу субсидирования ставок на первичном рынке, появилась новая тенденция – начал расти спрос на квартиры вторичного рынка.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая напоминает, что еще совсем недавно спрос на вторичку падал, за 2015-2016 годы он понизился на 26%, в то время как на первичку вырос на 18,3%.
«В первом полугодии наблюдается рост доли ипотечных кредитов, предоставленных на квартиры вторичного рынка, по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Тогда 77,5% от общего объема ипотечных кредитов, выданных ВТБ24 в Петербурге, приходились на первичный рынок. Сейчас этот показатель составляет 63%», – рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова.
Заметим, что у Сбербанка доля выдачи на первичке (48,3%) лишь незначительно обгоняет выдачу на вторичке (47,3%).
Кстати, благодаря тому, что банку процесс одобрения и выдачи ипотеки на вторичку обходится дороже, процентные ставки на такой продукт выше, чем на первичку.
Ставки снижаются с упреждением
В январе-феврале часть игроков ожидала, что ипотечные ставки поползут вверх. Это даже вызвало временный ажиотаж у заемщиков.
Однако, в течение шести последних месяцев, отмечает Татьяна Хоботова, «ставки просто падают».
По подсчетам экспертов АИЖК, например, в мае на первичном рынке средневзвешенная ставка предложения по 15 крупным ипотечным банкам составляла 10,6%, а на вторичном – 11,2%. Что близко к историческому минимуму.
Правила игры, как всегда, устанавливает Сбербанк. С весны он взял за моду снижать ипотечные ставки не через пару недель после снижения ключевой ставки Центробанком (как это практиковалось последние годы), а с упреждением в полмесяца.
Между тем в июне Центробанк в третий раз после Нового года снизил ключевую ставку до 9%.
На фоне сохраняющейся почти на целевом уровне инфляции (4,1%) финансовые аналитики единодушно твердят, что к будущему январю ключевая ставка снизится до 8%. Естественно, это скажется и на процентных ставках по ипотеке.
«При существующей конъюнктуре во второй половине 2017 года стоит ожидать плавного снижения ставок по ипотечным продуктам», - добавляет заместитель управляющего по развитию розничного бизнеса петербургского филиала Промсвязьбанка Андрей Михно.
В общем, эксперты ожидают к концу года падение ставок до уровня 10 % и ниже (пусть и на десятые доли процентного пункта). Сегодня такая динамика рождает невыгодные для банкиров настроения потребителей в виде отложенного спроса. И это служит дополнительной причиной того, что на ипотечном рынке конкурентам становится все теснее.
СПРАВКА БН
Ипотечные лидеры по итогам полугодия
Среди региональных ипотечных лидеров в СЗФО первые два места занимают Сбербанк и ВТБ24.
Сбербанку сегодня принадлежит 51% регионального ипотечного рынка. В Петербурге данный показатель составил 44,4%. За первое полугодие 2017 года банк выдал в регионе ипотечных кредитов на 56 млрд рублей, тогда как за аналогичный период минувшего года – 47,6 млрд рублей. Прирост составил 18%.
Доля ВТБ24 в общем объеме выдачи ипотечных кредитов в Петербурге по состоянию на апрель 2017 года составляла 25%. По итогам первого полугодия объем выданных ВТБ24 в нашем городе ипотечных кредитов достиг 13 млрд рублей.
Следующие места в городе и регионе традиционно делят банк «Санкт-Петербург», Россельхозбанк, Газпромбанк, «Дельта Кредит», Райффайзенбанк, Абсолют Банк.
Бюлетень недвижимости, 19.07.2017
Максим Стерлигов
