Эскроу-счета помогут банкам собирать ипотеку на вторичку

Банк Санкт-Петербург начал предоставлять услуги физлицам по ведению эскроу-счетов. Как уточняет заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса банка Дмитрий Алексеев, прежде всего, данная услуга ориентирована на обслуживание сделок между физлицами на вторичном рынке недвижимости.
 
Пестрый рынок
 
На рынке уже есть похожие предложения, но не от лидеров, а от игроков даже не второй, а третьей лиги. Например, от Московского нефтехимического банка или Генбанка. И долгое время в медийном пространстве муссируется тезис, что эскроу-счета в России не прижились. Поэтому инициативу Банка Санкт-Петербург трудно назвать ординарной.
Уточним, сегодня на первичном рынке недвижимости львиная доля расчетов (порядка 95%) между застройщиком и покупателем квартиры производится через банковский аккредитив в том или ином кредитном учреждении.
 
На вторичном рынке картина более пестрая. Как рассказывает гендиректор АН «Адвекс-Московский» Дмитрий Туркин, в его компании через нотариальные депозиты идет менее 1% расчетов по сделкам, через безотзывный аккредитив 2-3%. «Все остальное – через банковские ячейки», - констатирует специалист.
 
Дмитрий Туркин добавляет, что в ипотеку на вторичке приобретается каждая вторая квартира. Но на протяжении многих лет характерной особенностью рынка готового жилья остается высокая доля (80%) сделок в рамках «цепочек», когда в одну сделку объединяются две-три-четыре покупки-продажи. Поэтому цепочки, не включающие хотя бы одну ипотечную сделку, практически не встречаются.
 
То есть, в этой сфере конкуренцию выигрывает тот инструмент расчетов, который удобен для цепочек.
 
Цепные реакции
 
Руководитель расчетных центров «Невский-8» и «Банковский-6» Оксана Нидерман, компания которой время от времени проводит опросы по популярности разных видов расчетов, называет несколько другие цифры. По ее оценкам за последний год доля нотариальных депозитов заметно выросла – до 10%, но, ячейки, конечно же, преобладают.
 
Кстати, президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко не раз публично декларировал, что нотариальный депозит позволяет обслуживать расчеты по цепочкам. Другое дело, что оппоненты критикуют данную услугу за относительно высокую стоимость, и за то, что агентам трудно получить комиссионное вознаграждение.
 
Вообще-то, часто приходится слышать и заявления банковских работников, что аккредитивы применимы для многоходовых сделок. И на горизонте 2015 года многие банки декларировали соответствующий пересмотр подходов. Но отзывы банковских лицензий отпугнули волну потенциальных клиентов (деньги на аккредитиве не защищены АСВ). И большинство банков «опустило руки».
 
И сегодня риэлторы уточняют, что по аккредитивам со сложными сделками сегодня работают единицы кредитных организаций. «Недавно предложил бесплатный аккредитив Райфайзенбанк», - подсказывает Дмитрий Туркин. «Много аккредитивов на вторичке обслуживается в Промсвязьбанке», - добавляет гендиректор Центрального ипотечного агентства Сергей Гребенюк. «Уже много лет у нас в банке предлагается так называемый накопительный счет, похожий на аккредитив и удобный для расчетов в цепочках», - подсказывает региональный директор в СЗФО Банка «ДельтаКредит» Ирина Илясова.
 
В целом же услуга не популярна. Зачастую, по словам Оксаны Нидерман, банк обслуживает только собственную ипотечную сделку, а оставшиеся «хвосты» цепочек перенаправляются в другие сейфовые хранилища.
 
Таким образом, в массе граждане при сделках продолжают прятать деньги в банковских ячейках. Хотя все прекрасно понимают, что данный вид расчетов анахроничен и небезопасен. Риэлторы еще помнят громкое ограбление Промсвязьбанка 11 января 2016 года, когда под дулом пистолета преступники связали охранника и администратора, а затем вскрыли более сотни сейфовых ячеек.
 
Участники рынка недвижимости поговаривают и о «точечных» случаях пропажах, организованных недобросовестными сотрудниками. Доказать же кражу крайне затруднительно, банки избегают подписывать договора ответственного хранения.
 
Перемены, что называется, назрели.
 
Возвращение вторички
 
При этом общий объем петербургского рынка расчетов при сделках на вторичке вполне можно приблизительно оценить. По словам президента НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости» Дмитрия Щегельского, ежегодно здесь регистрируется около 100 тыс. сделок. А аренда ячейки на пару месяцев – около 2-4 тыс. рублей.
 
Впрочем, банки в данном сегменте борются не за комиссионные доходы. Удобное обслуживание сделок становится лишним аргументом при привлечении ипотечных заемщиков.
 
Добавим, что последние пару лет ипотека на вторичку пребывала в загоне. Благодаря программе госсубсидирования взять заемщику ипотеку на новостройку было в среднем заметно проще и дешевле. Но после отмены госпрограммы с 1 января ипотечный спрос на кредитование сделок с готовым жильем пошел вверх. А конкурентная борьба в сегменте вспыхнула с новой силой. В частности старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов считает, что к концу года доли тех и иных кредитов в целом по стране выровняются.
 
То есть, банки, у которых доля вторички останется низкой, начнут сползать по строчкам рейтингов вниз.
 
При этом к текущему моменту ведущие игроки ипотечного рынка пришли с различными долями ипотеки на первичку и вторичку в кредитных портфелях. Так, у петербургского филиала «ДельтаКредит» доля вторички в портфеле близка к 80%. А у Банка Санкт-Петербург занимает порядка 80% доля ипотеки на новостройки. Налицо перекос и отставание по работе с вторичным рынком. Нужно что-то срочно предпринимать.
 
И предложение рынку максимально удобного инструмента по расчетам в цепочках было бы идеальным решением. Что, собственно, и пытается сделать банк.
 
Удобное время
 
Напомним, формат счета эскроу появился в связи с вступившими в силу с 1 июля 2014 года поправками в ГК РФ. Банк, выступающий эскроу-агентом, открывает счет, на котором размещает чьи-либо средства. Счет и средства принадлежат лицу-депоненту. И при наступлении предусмотренных договором оснований деньги передаются другой стороне – бенефициару.
 
К плюсам данного кредитного формата принято относить то, что деньги АСВ страхует в пределах до 10 млн. рублей. Однако, новый формат теоретически не рассчитан на сделки с несколькими последовательными операциями.
 
Дмитрий Алексеев поясняет, что для решения этой проблемы банк готов открывать несколько счетов эскроу с тем прицелом, чтобы разложить сложную сделку по полочкам. Благо, в рамках акционного предложения данный сервис бесплатен. «Средства после первой сделки перечисляются на второй счет, после второго на третий… - рассказывает специалист. – Но мы продолжаем искать возможность в рамках одного счета объединять несколько сделок».
 
Другой вопрос, что популярность ячеек во многом объяснялась нежеланием сторон посвящать кого-нибудь, за какую сумму квартира продается в реальности. Теперь, с переходом исчисления налогового бремени с инвентаризационной на кадастровую стоимость, занижение суммы сделки в документах стало почти бессмысленным.
 
То есть, инициатива банка может принести плоды.

Деловой Петербург, 20.05.2017
 Игорь Чубаха