Рефинансировать ипотеку в стороннем банке можно под ставку ближе к рыночной
Банки снижают ставки по новым ипотечным кредитам, а вот чтобы сократить расходы по старому, может потребоваться доплата. Даже если банк согласится пересмотреть условия договора, ставка вряд ли достигнет 8,5-9%, как по новым кредитам. Рефинансировать ипотеку в стороннем банке можно под ставку ближе к рыночной. Правда, в этом случае придется пройти весь путь получения кредита, включая дополнительные расходы. Но даже снижение ставки минимум на 1-1,5 пункта может быть выгодным.
Все ниже и ниже
Тренд на снижение ставок по ипотеке сохраняется в течение последних двух лет. За это время ипотека подешевела настолько, что в рамках специальных предложений банков и застройщиков рекламируются программы со ставкой по рублевым кредитам от 6,5% годовых.
Рыночные ставки, конечно, выше, чем по спецпрограммам, однако они тоже находятся на рекордно низком уровне. "Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленным в течение июля, составила 10,94%, впервые за всю историю наблюдений опустившись ниже уровня 11,00%,— сообщил, комментируя итоги ипотечного кредитования за июль, Банк России.— Ипотечные жилищные кредиты в рублях, предоставленные под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, выдавались по еще более низким ставкам: средневзвешенная ставка по ним снизилась с 10,71% в июне до 10,53% в июле 2017 года". В базе ЦБ есть данные по ставкам по ипотечным кредитам начиная с 2006 года, таким образом, в июле ипотеку выдавали под самые низкие за последние 11 лет ставки.
При этом в августе ипотечные кредиты продолжали дешеветь. "Тенденция снижения процентных ставок — ключевой драйвер роста ипотечного рынка,— говорится в августовской справке Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).— В августе 2017 года, после установления в июле ставок АИЖК на уровне 9,75%, ведущие банки также снизили свои процентные ставки. Получить ипотеку в ведущих банках в августе--сентябре 2017 года можно по ставкам от 9,5%".
Когда новые ипотечные кредиты продаются по рекордно низким ставкам, продолжать платить по кредиту 13,5-15% становится малоприятным занятием. "Пожалуй, основной фактор актуальности вопроса рефинансирования ипотечного кредита — это тренд по снижению рыночных процентных ставок, который мы наблюдаем уже довольно продолжительное время,— считает советник председателя правления Азиатско-тихоокеанского банка, директор банка по розничному бизнесу Александр Парамонов.— Можно прогнозировать, что и в будущем, скорее всего, этот тренд сохранится. Такая возможность будет наиболее востребована среди тех заемщиков, которые взяли ипотечный кредит до 2015-2016 годов, когда процентная ставка по таким кредитам была выше текущих".
Новая ставка по старому кредиту
Для начала стоит попробовать перекредитоваться в том банке, который выдавал кредит, советуют эксперты. "Изменить условия можно и по действующему договору в текущем банке",— считает начальник управления клиентских отношений СДМ-банка Иван Лонкин. "В своем банке можно написать заявление на снижение ставки",— продолжает директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова.
Предварительно следует внимательно перечитать свой кредитный договор. Дело в том, что банки, как правило, прописывают в нем такую возможность в случае изменения рыночных условий. Обычно в договоре закреплено, что ставка по кредиту может быть изменена в случае изменения ключевой ставки Банка России на определенное количество процентных пунктов. Причем банк может как повысить, так и понизить установленную по кредиту ставку.
Результат переговоров во многом будет зависеть от желания банка сохранить отношения с заемщиком. Готовность заемщика рефинансировать кредит в другом банке может стать дополнительным аргументом в переговорах с текущим кредитором. "Ипотечный кредит выдается, как правило, на длительный срок, поэтому в период действия договора у заемщика или на рынке могут происходить различные изменения, и банк-кредитор при желании сохранить заемщика всегда заинтересованно рассмотрит просьбу клиента. Если процентные ставки на рынке существенно снизились, а у заемщика ставка высокая, надо обратиться в свой банк-кредитор с заявлением, и он рассмотрит возможность снижения ставки по действующему договору, чтобы сохранить клиента. Например, Сбербанк снижает ставки своим заемщикам по заявлению, в случае если их ставка отличается от текущей на 1% и более",— добавляет Яна Максимова.
На практике снизить ставку по действующему кредиту может оказаться сложной задачей — банк, например, может затягивать сроки рассмотрения заявления. Сейчас на фоне снижения ключевой ставки многие ипотечные заемщики Сбербанка обращаются в банк с просьбой пересмотреть ставку по обслуживаемому кредиту. "Подал 11 августа заявление на снижение процентной ставки по ипотеке от 2014 года, текущий процент 13,25%,— пишет на форуме Сбербанка на портале Банки.ру один из пользователей.— Сначала получил СМС, что заявление будет рассмотрено в течение 10, 15, 20, 30 дней! Сегодня получил СМС, что банку потребуется дополнительное время: срок рассмотрения увеличен до 60 дней!"
В Сбербанке подтвердили возможность уменьшения ставки по действующему ипотечному кредиту, причем степень снижения зависит от времени выдачи кредита. Правда, уменьшить проценты до уровня текущих рыночных все равно не получится, к тому же возможность снижения зависит также от суммы остатка задолженности по кредиту. "Сбербанк рассматривает обращения своих ипотечных заемщиков о снижении процентных ставок по действующим жилищным кредитам,— сообщили в пресс-службе Сбербанка.— Процентная ставка по кредиту снижается до уровня 12,5% в случае, если кредит выдавался до ноября 2014 года, и до 12-13% для кредитов, выданных после ноября 2014-го". При этом, уточнили в Сбербанке, на принятие банком положительного решения влияют и иные факторы, в том числе такие, как отсутствие просроченной задолженности, остаток по кредиту не менее 300 тыс. руб.
В любом случае даже закрепленная в договоре возможность изменения ставки — только возможность, а не обязанность банка: решение этого вопроса будет зависеть от переговоров с кредитором. При этом, если ключевая ставка снизилась в меньшей степени, чем это предусмотрено договором для возможности снижения ставки по кредиту, убедить банк в необходимости этого действия будет сложно.
Поход на сторону
Если договориться со своим банком не получилось, надо рассмотреть варианты рефинансирования в стороннем банке. Сейчас такие программы есть у большинства крупных банков, работающих с ипотекой. Рефинансирование ипотечного кредита в самом общем виде — это погашение задолженности по текущему кредиту за счет получения новой ссуды.
Кредитором, таким образом, становится другой банк. "За время действия кредита заемщики на протяжении всего срока выплаты могут не раз поменять свой банк-кредитор,— говорит Александр Парамонов.— Кстати, это совершенно нормальная практика на Западе, например в США". Причем с помощью рефинансирования можно не только снизить ставку — переход в другой банк и заключение нового договора будут означать совершенно новые условия и параметры. "Можно улучшить условия по своему договору, скорректировать состав участников, изменить срок кредита и так далее",— продолжает Александр Парамонов.
Процедура рефинансирования может несколько отличаться в зависимости от условий банков, но в целом проходит по следующим этапам. После обращения с заявлением в новый банк-кредитор и предоставления пакета документов заемщик проводит оценку предмета залога. После получения заключения оценщика банк принимает решение о приемлемости залога и согласии на выдачу кредита. Затем необходимо обратиться к предыдущему кредитору с заявлением о досрочном погашении действующего кредита, причем копию заявления нужно будет предоставить будущему кредитору.
Следующим этапом будет заключение договора со страховой компанией о комплексном страховании объекта недвижимости. Далее заемщик подписывает договор с новым кредитором, а также заявление на перевод полученной по ссуде суммы в счет погашения текущего кредита и собственно погашение кредита. После погашения кредита заемщик должен отчитаться о целевом использовании средств.
На этом процедура не заканчивается: теперь необходимо прекратить действующий залог и предоставить квартиру в обеспечение по новому кредиту. После того как новый кредитор зарегистрирует закладную и договор залога, банк снизит ставку по кредиту. Если заемщик брал дополнительную сумму, то ее банк, скорее всего, предоставит после завершения процедуры регистрации залога, причем в установленный банком срок необходимо будет подтвердить целевое использование и этой суммы.
Оценка выгоды
Рефинансирование со снижением ставки кредита может быть выгодно для заемщика даже при незначительном, казалось бы, снижении процентной ставки, уверены эксперты. "Экономически выгодно для заемщика это уже при снижении ставки на 1%, особенно при длительном сроке ипотеки",— отмечает Яна Максимова. "Рефинансирование ипотечного кредита может быть выгодно, если разница в ставках составляет от 1-1,5% годовых",— считает Иван Лонкин.
Сбербанк предлагает рефинансировать кредит стороннего банка под 9,5-11% годовых. Минимальные ставки будут, если заемщик рефинансирует только ипотечный кредит. В этом случае до регистрации залога в пользу банка ставка — 10%, после она снижается до 9,5%. Если заемщик гасит сразу несколько кредитов, объединяя их таким образом в одну новую ссуду, ставка будет 10% до регистрации ипотеки и 10% после. ВТБ 24 предлагает рефинансировать ипотеку стороннего банка при базовой ставке от 10% для незарплатных клиентов, при отсутствии комплексного страхования ставка увеличивается на 1% годовых. Банк "Россия" рефинансирует кредиты пришедших со стороны заемщиков под ставку 10,5-10,9% в зависимости от соотношения кредит/залог.
Кроме того, заемщику придется оплатить ряд дополнительных расходов. "Помимо погашения основного долга и процентов по кредиту заемщик совершает ряд платежей, большинство из которых предназначены не банку, а другим участникам сделки,— говорится в условиях рефинансирования Юникредит-банка.— Эти платежи, как правило, обязательны для всех получателей кредита под залог квартиры, индивидуального жилого дома вне зависимости от того, в каком банке берется кредит и на какие цели используется".
Как уже сказано, потребуется также оценка квартиры: она может стоить 1,6-6 тыс. руб. в зависимости от тарифов оценщика. Например, Юникредит-банк заявляет, что готов принять отчет об оценке любой профильной компании, однако если у нее нет "положительного опыта работы с банком", процедура рассмотрения отчета затянется на десять дней.
Порядка 1% от суммы задолженности составит оформление новой комплексной страховки по кредиту. В комплекс входят страхование риска утраты или повреждения залога, риски жизни и трудоспособности заемщика. Причем только первый из этих рисков обязательно страховать по закону, однако если отказаться от комплексной страховки, ставка по кредиту будет на 0,75-1,5% годовых выше, чем при условии комплексного страхования.
"Основная сложность при рефинансировании — переоформление залога, поскольку новый банк должен предоставить кредит для погашения действующего кредита, при этом для оформления последующего залога на объект необходимо согласие текущего банка,— констатирует Иван Лонкин.— Текущий кредитор, чтобы попытаться сохранить клиента, может отказать в последующем залоге. В таком случае новый банк-кредитор вынужден выдавать кредит временно без обеспечения на время переоформления залога или просить у заемщика иной временный залог на этот период". На период до оформления залога новый кредитор установит повышенную ставку. Например, у ВТБ 24 и банка "Россия" надбавка до регистрации ипотеки в пользу банка составляет 2% годовых, у Бинбанка — 1,75% годовых.
Коммерсант, 21.09.2017
Елена Мелованова
