Смогут ли застройщики обойтись без долевого строительства

По данным Минстроя, в России зарегистрировано 36,6 тыс. обманутых дольщиков. Не один год правительство пытается разобраться с их проблемами — безуспешно. И вот наконец решение нашлось: полностью отменить долевое финансирование строительства. Кто и на что будет строить жилье в России дальше?

Готовьтесь к готовому!

Введенное в 2005 году долевое участие в строительстве для физических лиц уже не единожды пытались отменить. Несмотря на то, что оно очевидно сделало жилье более доступным и подстегнуло объемы строительства благодаря низким ценам на нулевом цикле и на этапе строительства. Получив деньги от будущих владельцев квартир по договорам долевого участия (ДДУ), застройщики в большинстве случаев благополучно завершали стройку. Дольщик получал таким образом новое жилье в собственность по цене на 25—30% ниже рыночной, застройщик — средства на строительство без банковской 15—20-процентной «наценки». Дольщики, конечно, рисковали потерей средств, если застройщик вдруг исчезнет вместе с собранными средствами. Известно немало случаев, когда злосчастные жилые комплексы переходили из рук в руки, меняли название, но так и не достраивались.

С 1 января 2014 года девелоперов, продающих квартиры в недостроенном доме, обязали иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков — дабы обезопасить инвестиции частных лиц. Но это не сильно помогло: страховщики заключали договоры с теми застройщиками, в которых были уверены, так что выплат по этому виду страхования почти не было. Случаи выплат со стороны ОВС также были единичными. Самые проблемные застройщики прикрывались поручительством банка, которое проблему дольщиков решать никоим образом не помогало.

На начало 2015 года в стране насчитывалось 684 проблемных объекта в 62 регионах, а число обманутых дольщиков перевалило за 70 тыс.

В итоге в марте 2014 года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заговорил о возможной отмене долевого строительства и переходе к «взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию». А в июле 2015 года первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов уже официально поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева, который ратовал за то, чтобы к 2018 году «у нас вообще не было дольщиков». Была даже создана рабочая группа при Минстрое, призванная ликвидировать долевое строительство к 2020 году. Эти разговоры стали возможными, когда банки начали выдавать кредиты застройщикам на уровне 9—12% годовых.

Но на тот момент остановить долевое строительство означало буквально заморозить половину строек жилых домов в стране. В 2015 году средства дольщиков, на которые строилось жилье, превышали 50% в общем объеме. К нынешнему моменту эта доля выросла до 70—80%. Однако сейчас реализация этой идеи кажется чуть более реалистичной — из-за низких банковских ставок. Министр финансов РФ Антон Силуанов в конце октября заявил, что ипотечные ставки позволяют перейти на покупку гражданами только готового жилья. Средние ставки по ипотеке на данный момент составляют 12—13%, а у некоторых банков для определенных групп клиентов начинаются от 8%. В будущем году, по прогнозам, они могут опуститься ниже 10%.

На сей раз дело дошло до президентских поручений: 7 ноября Владимир Путин поручил правительству совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) в срок до 15 декабря 2017 года утвердить план мероприятий (дорожную карту) по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан «банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан». Подразумевается, что нужно еще придумать, как сохранить доступность жилья, так как при нынешнем уровне доходов населения прибавка к цене в 20% может стать критичной.

1 декабря 2017 года Михаил Мень заявил, что резкого отказа от долевого строительства и перехода к проектному финансированию не будет, пояснив, что поручение президента содержит в себе всего лишь «создание поэтапного плана-графика». Следует ли это расценивать как намек на то, что за три года полностью отменить долевое строительство и ликвидировать проблему дольщиков не удастся, пока непонятно.

Между тем застройщики и другие участники рынка уже начали задумываться о том, как жить дальше, если ДДУ прикажут долго жить.

«Проектное финансирование может сильно осложнить строительство»

Олег Сухов, адвокат:

— Законодательство о долевом строительстве на самом деле имеет только один, но очень существенный недостаток — отсутствие реальных механизмов ответственности застройщиков. Система страхования ответственности полностью провалилась, поэтому сейчас решить эту проблему пытаются путем создания компенсационного фонда. Однако пока сложно судить, будет ли эффективной его работа, — необходимо дождаться первых попыток достроить с его помощью проблемные объекты. Также будут ужесточены требования к застройщикам — как финансовые, так и касающиеся получения разрешения на строительство. Есть вероятность, что эти требования окажутся слишком жесткими. Это может привести к кризису в отрасли. Однако на сегодняшний день отрасль не готова к таким кардинальным изменениям, поэтому переход возможен, но постепенный. При проектном финансировании контрольные функции возьмут на себя инвесторы, но это может сильно осложнить строительство.

«Необходимо снизить банковские ставки для застройщиков до 5—7%»

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

— Для того чтобы переход на проектное финансирование прошел наиболее безболезненно, в том числе и для покупателя, требуется учесть несколько важных моментов.

Во-первых, переход на новую систему финансирования должен осуществляться постепенно. Девелоперам необходимо время, чтобы кардинально перестроить свою работу. Обозначенные три года — крайне сжатый срок. Это время необходимо только на то, чтобы тщательно проработать законодательную базу. Чтобы внедрить новые решения, потребуется примерно еще столько же времени.

Во-вторых, для полноценного функционирования новой системы необходимо снизить банковские ставки, по которым будут выдаваться кредиты девелоперам, в среднем до уровня 5—7% годовых.

Если два этих ключевых момента будут соблюдены, мы не столкнемся с глобальными кризисными явлениями на рынке. По сути проектное финансирование — это более правильная и современная модель. Крайне важно грамотно ее внедрить и реализовать.

По поводу того, что объемы строительства могут сократиться — есть такой риск. Это связано с тем, что банкам выгодно сотрудничать с крупными застройщиками. Небольшие строительные компании могут уйти с рынка или будут поглощены более сильными и устойчивыми игроками. Процесс укрупнения рынка и ухода с него небольших компаний может начаться в ближайшие три года, поскольку они уже сейчас понимают, что не смогут вести свою деятельность в новых условиях.

Наша компания строит на собственные средства и на средства участников долевого строительства. При реализации проекта доля собственных средств составляет от 30%. Она может быть и выше, все зависит от условий проекта. Оставшаяся часть — это средства дольщиков. Проектное финансирование мы не используем.

«Мы ожидаем дальнейшей консолидации рынка и снижения предложения»

Юрий Ильин, управляющий директор «Группы ЛСР»:

— Для «Группы ЛСР», как для большой надежной публичной компании с хорошей репутацией на рынке, грядущие изменения не несут ничего катастрофического. Мы, как и другие девелоперы, все возможные способы финансирования будем оценивать, исходя из их доступности и стоимости в каждом конкретном случае. В основном мы привлекаем кредитные средства в банках на хороших условиях. Текущая рентабельность девелопмента для многих застройщиков не настолько высока, чтобы заложить в нее еще и стоимость финансирования, поэтому мы ожидаем дальнейшей консолидации рынка и снижения предложения.

«Отказ от долевого строительства не подразумевает запрет продажи квартир на этапе строительства»

Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet:

— Практически все компании (более 80% застройщиков) на рынке недвижимости сегодня работают в рамках ФЗ-214, поэтому используют средства дольщиков. В Москве по договорам долевого участия сегодня реализуется более 500 комплексов. Это примерно 13 миллионов квадратных метров жилья, в том числе около 3 миллионов квадратных метров апартаментов. По ЖСК продается примерно 30 объектов. Действующих договоров, по которым у застройщика существуют обязательства перед дольщиками по передаче квартир на жилье, зарегистрировано 86,8 тысячи, на апартаменты — 47,8 тысячи. Но есть и проблемные стройки, в Москве их около 35, в Московской области — 25.

Привлечение банка в качестве основного финансового партнера на всю стоимость проекта также доступно уже сегодня, но такая схема не часто используется девелоперами. Схема с банковским финансированием применима в нынешних реалиях только в том случае, если банковские кредиты будут выдаваться под минимальные проценты — 3—5%. Но в таком случае самим банкам станет невыгодно долгосрочное сотрудничество с девелоперами. Сегодня, чтобы получить кредит на стройку, доходность проекта должна быть на уровне 20%.

Резкого роста стоимости новостроек в связи с данной новостью во время переходного периода ждать не стоит. В ближайшее время мы увидим разноплановое колебание цен в пределах 3—5%, но в итоге рост цены после перехода к проектному финансированию может достигнуть 20%. Большие изменения коснутся структуры девелопмента — на рынке останутся те компании, у которых достаточно сил и средств принять новые правила игры, более мелкие игроки уйдут из отрасли.

Также стоит отметить, что отказ от долевого строительства не подразумевает запрет продажи квартир на этапе строительства. Возможно, будет разработана схема, по которой покупатель перечисляет обеспечительный платеж намерения покупки квартиры в банк, средства замораживаются на счете и передаются девелоперу после выполнения всех обязательств по передаче квартиры.

«Проектное финансирование намного дороже, чем беспроцентные деньги дольщиков»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

— На смену долевому строительству придет банковское кредитование и проектное финансирование. И то и другое намного дороже, чем бесплатные (то есть беспроцентные) деньги дольщиков. Даже если власти найдут возможность как-то удешевить эти кредиты, все равно процентной ставки менее чем 10% ждать не стоит. Однако следует понимать, что далеко не все застройщики смогут привлекать средства таким образом: проектное финансирование предоставляют всего несколько крупнейших банков, а ставка по нему составляет порядка 12—17%. К тому же на то, чтобы получить одобрение, может уйти несколько месяцев. Осилить все эти условия под силу только крупным компаниям федерального уровня.

Вполне возможно, что переход на банковское финансирование повлияет на рынок не только с точки зрения стоимости квадратного метра, но и в плане объемов. Если кредиты будут дорогие и девелоперы не смогут получать финансирование на начальных этапах строительства, то проектное финансирование банками не сможет заместить механизм долевого участия даже наполовину. Соответственно, вполне возможно снижение объемов строительства.

При этом почти наверняка улучшится качество строительства, поскольку девелоперам придется представлять покупателям товар лицом, а не просто показывать рендеры (компьютерные модели будущих домов в виде объемных картинок. — Прим. Банки.ру) и по картинкам рассказывать, какого качества материалы будут использованы при возведении дома. Правда, и стоить такое предложение будет уже дороже, поскольку готовые квартиры обычно на 20—30% дороже, чем квартиры, которые сейчас продаются на этапе котлована.

Более или менее найдут свою нишу средние и крупные застройщики, а лучше всего будут себя чувствовать в новых реалиях крупные компании в составе многопрофильных холдингов и девелоперские подразделения крупных банков.

«Это лишь незначительно снизит объемы строительства»

Александр Ручьев, президент ГК «Основа», председатель правления НКО «ПОВС застройщиков»:

— Отмена долевого строительства и переход к проектному финансированию не приведет к кардинальному изменению картины на рынке первичной недвижимости. При планомерном и поэтапном внедрении такой схемы проблем у опытных и устойчивых застройщиков возникнуть не должно. При этом сам по себе переход к такому механизму не повлечет за собой удорожание жилья и не сильно повлияет на себестоимость строительства. Уровень цен на квартиры формируется рынком: объемом предложения, наличием платежеспособного спроса, ипотечными ставками и прочими факторами. Более того, это не новый механизм, уже сегодня многие девелоперы его используют. При этом нужно понимать, что сегодня практически все застройщики реализуют проекты на стадии строительства и привлекают деньги дольщиков. И все они заключают с покупателями договоры об участии в долевом строительстве, поскольку на сегодняшний день это единственный защищенный законодательством способ покупки жилья на таком этапе.

Вместе с этим ввод новой системы повлечет за собой уход с рынка нестабильных и небольших застройщиков, которые не смогут получить проектное финансирование. Однако это лишь незначительно снизит объемы строительства.