Как новые законы повлияют на правила игры рынка недвижимости

На подходе законопроекты, обещающие заметно повлиять на правила игры рынка недвижимости. Попробуем разобраться, чего ждать от нововведений покупателям и продавцам квартир.

Возможно, часть из рассматриваемых документов законодатели успеют обсудить уже в осеннюю сессию.

Обязательный нотариат сделок с недвижимостью

Сенатор Антон Беляков внес в июне в комитет Госдумы по государственному строительству и законодательству короткий, но емкий законопроект.

Автор предлагает переписать статью 8.1 части первой Гражданского кодекса РФ, чтобы она включала следующее: «Если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена».

Проще говоря, предлагается нотариально удостоверять все сделки на вторичном рынке недвижимости, тогда как сейчас это требование распространяется лишь на сделки с долями и с недвижимостью, собственниками которой являются несовершеннолетние.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости, – мотивирует Антон Беляков свою инициативу. – Мошенники используют стандартные схемы: подделывают подпись законного владельца квартиры либо воздействием угроз, алкоголя или наркотиков заставляют собственника подписать договор купли-продажи».

По мнению авторов законопроекта, именно положение российского законодательства о простой письменной форме договоров с недвижимостью позволяет мошенникам наживаться на беззащитных гражданах.

В ответ на появление законопроекта президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик дал развернутую – с участием представителей Министерства юстиции РФ, депутатов и сенаторов – пресс-конференцию, где сообщил, что российские нотариусы готовы справиться с дополнительной нагрузкой.

Со своей стороны, глава Нотариальной палаты Петербурга Петр Герасименко отметил, что сегодня в городе нотариально удостоверяется уже около 50% сделок на вторичке.

Добавим, что такое законодательное нововведение сильнее привяжет расчеты на вторичном рынке к кадастровой стоимости объекта. Как поясняет Петр Герасименко, если стороны называют сумму сделки хоть на 5% ниже кадастровой, нотариус при определении тарифа исходит уже из кадастровой, а не названной стоимости объекта.

Возврат остатка страховки при гашении ипотеки

В конце мая Минюст выступил с законодательной инициативой переписать пункт 3 статьи 958 ГК РФ и одновременно статью 11 ФЗ «О потребительском кредите (займе)» и статью 9.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ведомство предлагает юридически закрепить право заемщика на возврат части уплаченной им страховой премии при досрочном прекращении договора страхования. В нашем случае – при досрочном гашении ипотечного кредита.

«В случае полного досрочного погашения кредита гражданам, как правило, отказывается в возврате части страховой премии за неистекший период страхования, в том числе в соответствии с действующей редакцией пункта 3 статьи 958 ГК РФ. Согласно этой норме при досрочном отказе страхователя (выгодоприобретателя) от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату, если договором не предусмотрено иное», – говорится в пояснительной записке авторов законопроекта.

Как рассказал БН управляющий директор Департамента массовых видов страхования группы «Ренессанс Страхование» Артем Искра, и сейчас возврат части страховки у корректно работающих компаний возможен. «Но у страховых компаний различаются условия расторжения: размер остатка премии к перечислению, необходимые документы… – поясняет специалист. – Законопроект же нацелен на то, чтобы упростить и упорядочить такие возвраты и полностью предотвратить случаи отказа в возврате».

Между тем принятие такого закона оживит прения вокруг подзабытой темы возврата переплаченных процентов при досрочном гашении самой ипотеки. А это уже более серьезные суммы.

Большинство ипотечных заемщиков берет кредит на 15 лет, а погашает за семь, добросовестно платя проценты, рассчитанные исходя из заявленного срока в договоре. По закону «О защите прав потребителей» в случае досрочного гашения кредита переплату банк должен вернуть. Но банкиры без судебных разбирательств сегодня на возврат денег ни в какую не соглашаются.

Банкротство-лайт

Стартовавший осенью 2015 года закон «О банкротстве физлиц» практически не работает. С одной стороны, кредиторам невыгодно нести обязательные расходы по процедуре, если они выступят инициаторами процесса. С другой стороны, не хотят брать на себя траты за юридическое обслуживание и должники – как поясняет доцент Российской школы частного права Олег Зайцев, по закону услуги арбитражных управляющих должны обходиться в 25 тыс. руб., но на деле запрашивается 150-200 тыс. руб. Соответственно, реальные случаи признания должника банкротом единичны.

А по рынку недвижимости давно гуляет «страшилка»: дескать, если некто купит квартиру, а далее прежний хозяин будет признан банкротом, квартиру придется вернуть чуть ли не бесплатно. «Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)” предусматривает, что сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной», – писал ранее БН.

«Мы, в принципе, отдаем себе отчет, что такая угроза существует, но пока со страхом покупателя перед возможным банкротством продавца мы не сталкивались», – говорит президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко. Ведь именно из-за того, что случаи реального банкротства пока единичны, граждане в массе не знакомы с данным риском.

Однако 13 июня Министерство финансов РФ согласовало законопроект, вводящий упрощенную процедуру банкротства физических лиц. Она предназначается для граждан, задолженность которых составляет не менее 50 тыс. и не более 700 тыс. руб., при этом не более 25% долга должны накопиться за последние полгода. Количество кредиторов не должно превышать десять, и не должно быть непогашенной судимости по экономическим преступлениям.

Для такой категории должников предусматривается отсутствие арбитражного управляющего, указание самим заемщиком своих кредиторов, отсутствие их реестра и ряд других облегчающих жизнь деталей.

Таким образом, налицо растущая вероятность заметного увеличения числа официальных банкротов. А значит, и рост риска купить у будущего банкрота квартиру.

В законопроекте сказано, что будущий банкрот не должен «совершить за год ни одной сделки по отчуждению имущества стоимостью свыше 2 млн руб. (кроме сделок по отчуждению залога с согласия или по требованию банка), а также безвозмездных сделок по отчуждению имущества дороже 200 тыс. руб.». Но это предупреждение вряд ли помешает злоумышленнику элементарно утаить до поры факт сделки. И ни в чем не виновный покупатель «попадет» на деньги.

Подведем итоги

Все три законопроекта разрабатывались с добрыми намерениями. Но все три – без кропотливого обсуждения с профессиональными участниками рынка. А такой подход не всегда гарантирует достижение желаемого. И если обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью будет служить защите прав покупателей, то упрощенная процедура банкротства лишь усилит всеобщую атмосферу недоверия на вторичном рынке.