Застройщики попросили у Путина дополнительного финансирования
В своих мольбах о помощи застройщики дошли до президента. Они опасаются, что при переходе на проектное финансирование у банков не найдется 5 триллионов рублей для замещения денег дольщиков, поэтому ЦБ не мешало бы выделить им дополнительных средств. Эксперты намекают, что застройщики сильно лукавят, преувеличивая масштаб бедствия.
От имени застройщиков на заседании Совета при президенте по стратегическому развитию и приоритетным проектам 20 декабря выступил глава Национальной ассоциации застройщиков (НОЗА), владелец компании «Баркли» Леонид Казинец.
«Просьба связана с тем, чтобы, если Вы сочтете возможным, дать поручение Центральному банку как мегарегулятору рассмотреть возможность того объема проектного финансирования, которое мы ждем, потому что 3,5-4 триллиона рублей дольщиков сегодня в стройке и примерно 0,7 триллиона всего — банковского проектного финансирования. Если мы полностью уходим от денег дольщиков, то нам единовременно нужно иметь проектного финансирования пять триллионов. Это сложная задача. Если этих пяти триллионов нет и денег дольщиков нет, то будет происходить падение объёмов строительства — просто потому, что денег нет», — обратился он к Владимиру Путину.
В связи с этим Казинец попросил президента дать поручение главе ЦБ рассмотреть возможность выделить дополнительное финансирование застройщиков.
«Может быть, сделать такую программу и перечень стимулирующих мер, чтобы при уходе денег дольщиков с рынка эти пять триллионов проектного финансирования единовременно банки могли нам выдать, что, в общем, очень непростая задача», — предложил он.
Глава государства пообещал подумать над предложением Леонида Казинца, однако отметил, что к решению этого вопроса нужно подойти очень внимательно.
«То, о чем Вы сказали, это действительно вопрос, который нужно смотреть и внимательно к нему отнестись. Пять триллионов, о которых Вы сказали, где-то нужно взять. Это вопрос рисков, и кто за эти риски платит: либо беззащитные граждане (государство их неспособно защитить из года в год), и потом из государственной казны мы вынуждены это всё гасить так или иначе, либо это ответственный бизнес, который с пониманием дела относится к своей работе, к своим обязательствам. Перед гражданами обязательств нет никаких: обманули — и дело с концом, исчезли, а перед банками — это другая история, и банки так просто деньги разбрасывать не будут», — сказал президент.
Ради Дома PRO опросил участников и экспертов рынка и выяснил, что далеко не все они разделяют точку зрения главы НОЗА.
Так, руководитель аналитического центра ООО «Русипотека» Сергей Гордейко уверен, что денег для финансирования стройки с переходом на проектное финансирование будет предостаточно. Актуальной остается задача регулирования денежных потоков в части компромисса между риском и стоимостью денег для всех участников рынка.
Эксперт напоминает, что денежный поток, поступавший застройщикам до сих пор, состоял преимущественно из денег граждан. И при оплате договоров долевого участия использовались кредитные средства банков. По оценке эксперта, в совокупности около половины оплаты новостроек составляет ипотечный кредит. Граждане получали кредиты индивидуально и, по сути, банки и граждане кредитовали стройку. Только при действующей схеме граждане брали банковские проценты и риски на себя.
При переходе на проектное финансирование этот поток денежных средств никуда не исчезает, подчеркивает Гордейко: брать «из воздуха» средства не надо, они имеются в наличии.
Вопрос заключается исключительно в распоряжении этими средствами — чтобы они продолжали поступать в стройку, но уже в качестве кредитных средств.
И здесь возникает три основных взаимосвязанных момента, говорит Сергей Гордейко.
Первый. Фактически девелоперы занимались квазибанковской деятельностью, когда собирали деньги на свою инвестиционную деятельность у населения. Проектное финансирование ставит деятельность девелопера под банковский контроль.
Второй касается увеличения срока хранения денежных средств в банках. Давно назрел ввод безотзывных банковских депозитов, уверен эксперт. Это даст банкам дополнительную финансовую устойчивость и возможность долгосрочного финансирования.
Третий. Преобразование денежных средств, которые шли застройщику напрямую, в проектное финансирование. Предполагается это сделать через эскроу-счета, что является наиболее простым и прямым способом. Квартира оплачена, деньги до сдачи дома хранятся в банке. Вопрос заключается только в том, по какой стоимости эти средства пойдут в проектное финансирование.
«Регулятор может наложить ограничение на повышение стоимости этих денег в части операционных расходов и прибыли банка, но остается вопрос платы за риск. Если допустить, что средств в компенсационном фонде дольщиков будет достаточно, то плата за риск может быть небольшой», — рассуждает Гордейко.
Но тут возникнет коллизия с ипотечным кредитом. Когда необходимо добавить к средствам гражданина ипотечный кредит? Одним из вариантов решения вопроса могут оказаться строительные сберкассы, которые позволят накопить средства в банке без оплаты квартиры.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая расходится с оценкой Леонида Казинца. По подсчетам специалистов «Метриум», в реализуемых сегодня по стране проектах все же меньше средств дольщиков: порядка 2,5-3 трлн рублей. Учитывая тот факт, что объемы ввода по России сокращаются, она полагает, что суммарная потребность в банковском финансировании не вырастет в ближайшие годы, даже при переходе на новую схему продаж жилья в новостройках.
Литинецкая также не согласна с тем, что эти деньги понадобятся отрасли одномоментно. Текущая сумма (2,5-3 трлн) сформировалась из поступления по проектам, которые вышли в разное время. Порядка 83% возводимого сейчас в стране жилья реализуется по проектам, стартовавшим в последние четыре года. Соответственно, сумму в 2,5-3 трлн рублей понадобится заместить в течение 4-5 лет.
«Однако главный риск заключается в том, что напечатать и раздать застройщикам эти деньги государство не может, чтобы не вызвать монетарную инфляцию. Поэтому понадобится поэтапное и опосредованное замещение средств дольщиков через механизмы субсидирования», — говорит Литинецкая.
Реальные сроки перехода на проектное финансирование, по ее оценке, составят не менее 4-5 лет. Если исходить из горизонта в пять лет, то ежегодно отрасли понадобится дополнительно 500-600 млрд рублей. По данным ЦБ, объем кредитования строительства зданий и сооружений в России по итогам 2016 года составил 1,2 трлн рублей. Соответственно, данный показатель в ближайшие годы должен увеличится на 50%, делает вывод эксперт.
При этом вариантов мер стимулирования, о которых говорил Леонид Казинец в своем обращении к президенту, может быть несколько.
«Самый очевидный из них — субсидирование ставок по банковскому финансированию новых проектов. По сути, такая программа может стать аналогом того механизма, который был запущен властями в 2015-2016 гг. Однако в данном случае условия кредитования смягчат для застройщиков. Другой вариант — учреждение специализированного государственного банка для кредитования застройщиков по льготным ставкам», — предполагает эксперт.
Директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет, в свою очередь, находит предложение Леонида Казинца вполне логичным.
«Действительно, по официальным данным, в стройку сегодня вложено 3,5 трлн руб. И неизвестно, есть ли подобные деньги у банков», — соглашается топ-менеджер.
По его мнению, в качестве преференций для застройщиков может стать сниженная процентная ставка, разрешение использовать средства дольщиков в строительстве, а также послабления требований законодательства к уставному капиталу застройщика.
Ради Дома, 25.12.2017
Татьяна Карабут
