Как эскроу-счета оккупируют рынок новостроек

Ведущие банки лукавят и кокетничают, дескать, никогда они не ратовали за введение проектного финансирования и эскроу-счетов. Банки второго эшелона, закусив губу от обиды, готовятся к уходу с рынка жилищного строительства. А застройщики изобретают схемы, как обойти 175-ФЗ.

Любопытный факт: на прошедшем в Петербурге XXVII Международном финансовом конгрессе (6–8 июня 2018 года) словосочетания «проектное финансирование» и «эскроу-счета» с высоких трибун не прозвучали ни разу. Спичрайтеры не решились готовить главе Центробанка Эльвире Набиуллиной и другим представителям банковских кругов комментарии. Ведь тогда еще сильна была уверенность в том, что поправки отменят или хотя бы отложат их вступление в силу.

Кому это надо

До сих пор идут споры, выгоден ли данный закон банкирам и приложило ли банковское лобби руку к появлению этой законодательной инициативы.

«На данный момент минусов больше, чем плюсов», – заявляет вице-президент банка «Санкт-Петербург» Вячеслав Ермолин. С одной стороны, начнется концентрация кредитных портфелей банков вокруг одного направления – строительства, и банки окажутся зависимы от состояния дел в одной отрасли. С другой, получение процентов по кредитам для банков откладывается до момента завершения строительства, тогда как прежде банк взимал проценты с кредитуемого застройщика постоянно.

«Звучало немало заявлений, что переход на проектное финансирование пролоббирован банковским сообществом, – уверяет Вячеслав Ермолин. – На самом деле это не так».

Генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега не особо верит таким аргументам: «Внедрение системы проектного финансирования в предложенном виде было бы невозможно без согласия и стремления кредитных организаций работать именно по ней».

Вероятно, в лоббировании вступившего в силу 1 июля 175-ФЗ можно подозревать лишь несколько главных банков страны. Остальным он – такая же кость в горле, как и некрупным застройщикам. Подсчитано, что согласно нормативам постановления Правительства РФ от 18.06.2018 № 697 присутствовать в сегменте сможет не более 60 российских банков. И пока лишь половина из них получила статус уполномоченных.

Параллельно с рынка будут выдавлены, по разным оценкам, от 10 до 50% строительных компаний.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Николай Николаев, председатель комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям:
– Все нормы закона направлены на регулирование тех застройщиков, которые привлекают средства граждан. Между тем у нас есть компании, которые строят на свои деньги. К ним этот закон не относится.

С 1 июля 2018 года…

Итак, по 175-ФЗ с третьего квартала 2018 года правила игры на российском рынке строительства жилья изменились. «Это является самой большой, самой радикальной реформой на рынке жилищного строительства за всю современную историю России», – констатирует председатель комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Он напоминает, что существующая система долевого строительства «приносила» 40-50 тыс. обманутых дольщиков ежегодно. Рабочая группа в «Единой России» примерно за десять лет помогла восстановить права порядка 200 тыс. граждан, но меньше год от года не становилось.

«Мы не сможем победить проблему, пока не пресечем саму возможность появления новых обманутых дольщиков, – уверен депутат. – А это возможно только при появлении нового механизма финансирования жилищного строительства».

Как отмечает глава комитета, реформа имеет две реперные точки: 1 июля этого года и аналогичная дата следующего.

Летом этого года для всех застройщиков, в том числе и уже начавших реализацию различных проектов, вводится обязательное банковское сопровождение – в течение двух месяцев застройщик на каждый возводимый объект должен открыть отдельный банковский счет в одном из уполномоченных банков.

При этом нужно разделять – когда застройщик получал разрешение на строительство: до вступления ФЗ в силу и после. Если «до», банковское сопровождение будет «частичным». На таком счету будут собраны все расчеты с дольщиками по ДДУ.

Например, Сбербанк объявил о запуске банковского сопровождения специального счета застройщика в рамках 214-ФЗ с 6 июля. «Стоимость сервиса составляет всего 5 тыс. руб. в месяц», – обещают в банке. Остальные уполномоченные игроки спешно готовят аналогичные старты.

Кстати, в последние полгода застройщики озаботились получением разрешений впрок. По разным оценкам, «по-старому» они могут работать еще два-четыре года. А для проектов, которые стартуют после 1 июля, банковское сопровождение станет работать в расширенном режиме. «И у банков появится право приостанавливать платежи, не соответствующие закону», – говорит Николай Николаев. Кроме того, по расчетному счету будет запрещен ряд операций, связанных с исполнением обязательств перед третьими лицами, предоставлением ссуд, покупкой ценных бумаг и т. д.

В свою очередь ЦБ РФ станет регулярно «просеивать» и актуализировать список уполномоченных банков. А через отдельные счета начнут проводиться все расчеты по строительству объекта – с генподрядными организациями и техзаказчиками.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Николай Николаев:
– У одной компании может быть много разрешений на строительство, но на каждый строящийся объект должен быть отдельный банковский счет.

Напьются банки кровушки застройщиков

В рамках реформы эскроу-счета предлагаются как добровольная альтернатива обязательному банковскому сопровождению. Но только на один год. С 1 июля 2019 года эскроу станут обязательными.

«По факту это целевой накопительный счет», – уточняет Николай Николаев. Следует добавить, что в правовом поле эти счета появились ранее, вместе с реформой Гражданского кодекса 2013-2015 годов. Так, например, несколько лет их внедрение вместе с лицензированием планировалось на рынке Форекс.

Банк «Санкт-Петербург» давно использует эскроу-счета при расчетах по сделкам с недвижимостью между физлицами. А первую в России кредитную сделку со счетами эскроу на первичке Сбербанк провел 24 апреля. «Кредитная линия на 1,2 млрд руб. была открыта девелоперской компании “Брусника” для строительства новой очереди квартала “Новин” в Тюмени», – поясняется в релизе.

Поступление денег дольщиков на эскроу-счет означает, что проценты на эти деньги банк начислять не будет, но и не сможет начислять комиссии за обслуживание.

Теоретически, банк должен использовать деньги со счетов эскроу и кредитовать застройщика (проектное финансирование) по более выгодным ставкам. И чиновники Минстроя не раз обещали, что ставки для строителей по проектному финансированию будут составлять 6%, в крайнем случае чуть выше, но гарантированно ниже ключевой ставки на 0,25-0,50 п.п. А сегодня, как утверждает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова, даже крупные застройщики привлекают обычные кредиты под 10-12% годовых. Для некрупных ставка выше.

Казалось бы, все не так уж и плохо. Однако 5 июля банк «Российский капитал» объявил о готовности кредитовать застройщиков в рамках проектного финансирования, но назвал базовую ставку по данному виду кредитования в 12%. Обещание снижать ее по мере наполнения портфеля вряд ли подсластило горькую пилюлю.

Но вернемся к эскроу. Забрать деньги с такого счета застройщик сможет исключительно после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности (как и при банковском сопровождении).

Де-факто даже с 1 июля 2019 года эскроу станут обязательными лишь для тех проектов, где до этой даты не было зарегистрировано ни одного ДДУ.

Закон только вступил в силу, а застройщики уже открыто обсуждают обходные схемы. Например, можно организовать одну техническую сделку и зарегистрировать ее более ранней датой. И – свободен.

«С точки зрения норм закона это возможно, – соглашается глава комитета Госдумы по природным ресурсам. – И чтобы перебороть такое явление, нам нужно ввести набор мотивационных мер для застройщиков». Например, по закону при эскроу становится необязательным наличие 10% собственных средств на старте строительства, снимается запрет на привлечение других кредитов и выпуск ценных бумаг.