Обманутым дольщикам придумали новое «кидалово»

В результате затеянной чиновниками реформы строительной отрасли рынок первичной недвижимости сейчас находится в подвешенном состоянии, ожидая повсеместного внедрения эскроу-счетов при заключении договоров долевого участия. Теоретически, признают профессионалы от недвижимости, предлагаемый механизм, выглядит в плане защиты прав дольщиков достаточно эффективно. Однако при ближайшем рассмотрении знатоки вопроса находят в нем все больше и больше слабых мест.

В начале второй декады августа «СП» уже публиковала критическое мнение экспертов рынка недвижимости о переводе с июля 2019 года сегмента долевого строительства на новые правила работы. Они, в частности, утверждали: существует высокая вероятность того, что рядовой потребитель в случае повсеместного внедрения эскроу-счетов окажется зажатым между банком и девелопером, как между молотом и наковальней. Из-за высокого риска неожиданного банкротства даже самых крупных банков (вспомнить хотя бы «Мастер-банк» и «Мособлбанк») и «узких мест» в системе страхования вкладов коррупция на первичке рискует перейти на новый уровень, а комфортные квартиры просто-напросто перестанут строить.

К настоящему моменту специалисты в сфере продажи жилья разглядели еще ряд уязвимостей в предлагаемой правительством и Минстроем схеме покупки строящихся квартир.

Напомним, выглядит она следующим образом. Застройщик и покупатель подписывают друг с другом договор долевого участия, однако денежные средства дольщика поступают при этом на специальный счет в банке (эскроу). Там они блокируются до момента окончания строительства дома, и зачисление их на счет девелопера происходит только после подписания передаточного акта дольщиком. Если же ввод объекта в эксплуатацию по каким-либо причинам не производится в оговоренные сроки, покупателю предоставляется право на расторжение договора и возврат собственных средств с заблокированного счета.

И здесь, по мнению, ряда аналитиков, в полный рост встает вопрос компенсационности потребительского характера. Так, специалисты агентства недвижимости «Бон Тон» подчеркивают, что принятыми законодательными новеллами начисление процентов на блокируемые в рамках эксроу-счетов денежные средства не предусмотрено. Соответственно, вне зависимости от того, когда именно деньги были депонированы, их владелец в случае их возврата получит на руки ровно такую же суммы.

″ Это означает, что, принимая во внимание принцип временной сущности денег, дольщикам следует готовиться к финансовым потерям на фоне инфляции и конъюнктурных изменений рынка недвижимости.

И потери эти будут довольно ощутимыми. Основываясь на том, что Центробанк в качестве ориентира рассматривает инфляцию на уровне 4%, за два с половиной года она способна съесть порядка 10% реальной стоимости недвижимости. При этом данный эффект может быть усилен ожидаемым ростом цен на жилье. Таким образом покупатель уже не сможет приобрести на рынке квартиру с такими же параметрами за ту же стоимость.

Следующий момент для волнения — оплата приобретаемого в рамках ДДУ жилья через ипотечный кредит, с помощью которого сейчас, напоминают «бонтоновцы», осуществляется примерно 70% всех продаж в новостройках. После реформы на эксроу-счетах будет размещаться как первоначальный взнос (который вносит непосредственный заемщик), так и остальное тело кредита (деньги, предоставляемые банком).

Пока объект строится, никаких причин для волнения у граждан не возникает. Он спокойно выполняет взятые на себя финансовые обязательства, и погашает задолженность (тело кредита плюс начисляемые проценты). Но как только договор долевого участия расторгается, заемщик сможет забрать с эскроу-счета только ту часть кредита, которую к этому моменту успел погасить. Проценты же за пользование ипотечным продуктом (а это сотни тысяч рублей), ему, понятное дело, никто уже не вернет.

И получается, констатирует руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов, что проблема, которую предполагается решать с помощью этих самых эксроу-счетов, перебирается из области чистой юриспруденции в плоскость юридической психологии. Новый механизм, развивает он мысль, предполагает, что расторжение договора есть право дольщика, но не его обязанность. Так что дольщики при возникновении критической ситуации должны будут сами решать, нести ли им финансовые убытки, расторгая ДДУ, либо «стоять насмерть» и требовать завершения строительства дома в рамках процедуры банкротства застройщика.

″Те участники долевого строительства, которые предпочтут второй вариант, неминуемо пополнят и без того внушительную армию «обманутых дольщиков». И вместо ее сокращения Россия получит новую проблемную категорию — дольщиков с эксроу-счетами.

Нельзя сбрасывать со счетов и конкурентную составляющую. Те проекты, которые рано или поздно начнут выводиться на рынок по новой схеме, будут отличаться более сложной финансовой моделью. А это, само собой, поставит их в неравное положение с уже строящимися объектами.

Следующий негативный момент нововведений, на который обращают внимание аналитики рынка, кроется во взаимоотношениях эскроу-счетов с «хроническими» болячками регламентирующего долевое строительство закона № 214-ФЗ. Да, он был принят практически 14 лет назад и претерпел за это время несколько редакций, однако ряд «слабинок» выдавить из него так и не удалось. Конечно, с течением времени эти «дырки» понемногу были «отрихтованы» потихоньку формировавшейся судебной практикой и дописками Верховного суда через Постановления Пленума. Но основная проблема заключается в том, что накопленная к настоящему моменту судебная практика по некоторым позициям к договору долевого участия с эскроу-счетом применяться не может, что заново актуализирует проблему несовершенства законодательства.

В качестве характерного примера Дмитрий Логинов приводит взаимоотношения треугольника застройщик-дольщик-банк на этапе расхождения данных между запроектированной и фактической площадями объекта. Согласно закону, напоминает эксперт, при снижении метража девелопер обязан соразмерно понизить стоимость договора долевого участия и вернуть часть средств обратно дольщику.

Каким образом этот момент будет реализован через эскроу-счета и не скажет ли при этом свое веское слово налоговая служба? Вопрос остается открытым.

Еще одна законодательная «брешь», по мнению экспертов, кроется во все еще слабо проработанном механизме сдачи-приемки объекта долевого строительства и возможности составления дольщиком дефектного акта до момента подписания им передаточного акта. В этом случае правовое значение одностороннего акта, подчеркивает Дмитрий Логинов, совершенно изменяется. К тому же много хлопот (только на этот раз уже не дольщику, а застройщику) может доставить и довольно широко распространенный на российском рынке долевого строительства так называемый «потребительский терроризм».

Остается надеяться только на то, что до тотального обязательного перехода на новые законодательные рельсы в запасе у рынка есть еще почти целый год, и за это время у законодателей дойдут руки до доработки озвученных упущений.