Купить нельзя откладывать: 8 причин в пользу ипотеки

«Сноб» разбирается, почему ставки по ипотечным кредитам достигли минимума, будут ли они снижаться еще, или нужно брать ипотеку прямо сейчас.

Ставки по ипотечным кредитам в начале второго полугодия 2018 года достигли исторического минимума — 9,48%. Среднее значение полной стоимости кредита (помимо процентной ставки включает иные, возможно, скрытые платежи) по итогам первого полугодия 2018 года составило 11%, что на 1,3 п.п. ниже аналогичного показателя 2017 года.   

Средний размер кредита с января вырос на 15% (на 1 января этого года он составлял 1,720 млн руб., на 1 июля — 1,975 млн руб.), а за счет снижения ставок и увеличения сроков размер платежа физически не изменился. В сравнении с 1 января 2016 года средний платеж по ипотеке в России снизился на 20% — за счет того, что стала ниже ставка, длиннее средний срок кредита.

Вот ключевые причины ипотечного феномена — которые важно учитывать потенциальному заемщику при решении своих жилищных и финансовых проблем.

1. Макроэкономическая ситуация пока не ухудшается

Экономическая ситуация в стране продолжает хоть и медленно, но улучшаться или, по крайней мере, не сильно ухудшаться. И это способствует благоприятным условиям предоставления ипотечных кредитов со стороны банков.

Ведущий аналитик консалтинговой компании FINCASTLE Егор Колесников считает, что «сильным попутным ветром для рынка ипотечного кредитования стало понижение ключевой ставки Центральным банком Российской Федерации».

Устанавливаемая ЦБ ключевая ставка снижалась весь прошлый год и в первое полугодие этого, в последний раз была снижена в июне, и составляет 7,25%. Инфляция также стабильно снижалась и составила 4%. По мнению независимого эксперта, экс-зампреда «Плюс Банка» Сергея Павленко, снижение инфляции для увеличения доступности ипотеки едва ли не более значимо, чем снижение ключевой ставки. 

2. Вряд ли имеет смысл откладывать покупку квартиры с помощью ипотечного кредита

Рассматривать ипотеку по имеющимся ставкам для решения жилищной проблемы стоит, учитывая достаточно высокую инфляцию и достаточно низкий процент по депозитам. Кроме того, сегодня выгодно рефинансировать взятый ранее ипотечный кредит.

Средние ставки по ипотеке в России все еще гораздо выше, чем в развитых странах. В Германии ставки по ипотеке от 0,8 до 2%, в Италии 2,8-3,5%, во Франции от 1 до 4,5%, в США — 3-4,5%, в Греции от 4,65 до 8%. Но в российских реалиях, с учетом существенно более высокой, чем в развитых странах, инфляции, ставка в районе 10% привлекательна.

«Ставка может быть ниже, если учитывать разного рода субсидии», — говорит управляющий партнер Rebridge Capital Сурен Айрапетян. «Сегодня квартиру на вторичном жилье можно приобрести по ставке от 8,75% годовых, а новостройку от 6% годовых», — замечает он.

Егор Колесников подчеркивает, что усредненный российский заемщик (в отношении которого ЦБ РФ определяет объем заимствований около 2 млн руб. сроком погашения 16 лет) получил преимущество от снижения ставки в размере 31 тыс. руб. в год. То есть около 2,584 тыс. ежемесячной экономии процентных расходов по сравнению с началом 2017 года, когда ключевая ставка составляла 11,5% (при текущем уровне в 9,5%). «Если же сравнивать с уровнем процентных ставок Сбербанка в декабре 2014 года на локальном пике спроса на недвижимое имущество, который составлял около 14%, то снижение затрат на обслуживание кредитов превышает уровень месячной медианной заработной платы по стране», —замечает эксперт.

«После аврального спроса 2015 года на рынке недвижимости было заметное затишье, —напоминает генеральный директор исследовательской компании MAR Consult Дмитрий Шиманов. —Это сформировало эффект отложенного спроса. Дело в том, что спрос на жилплощадь —константа. Экономические пертурбации не уменьшают спрос, а лишь откладывают его. Как только потребители становятся более уверенными в завтрашнем дне, они стремятся наверстать упущенное».

3. Государство и строительные компании стимулируют ипотечную активность

Государство и застройщики предоставляют разного рода субсидии и доплаты для получателей ипотечного кредита, которыми имеет смысл воспользоваться. Благодаря им реальные ставки могут быть снижены даже до 6%. Госбанки задают тренд на снижение ипотечных ставок.

«Рост на ипотечном рынке во многом обусловлен программой правительства, цель которой увеличить до 3 трлн рублей до 2020 года объем ипотеки, которая реализуется прежде всего через государственные банки», —говорит Шиманов. 

4. Залог имеющегося жилья выгоден

Действующие ипотечные программы позволяют взять выгодный кредит под залог имеющихся квартир для инвестиционных, текущих нужд или развития бизнеса, а также для рефинансирования имеющегося ипотечного кредита.

«Залог недвижимости, которая уже построена и находится в собственности —довольно распространенная практика, —подчеркивает генеральный директор компании «ПСК-Недвижимость» Сергей Мохнарь. —Деньги в этом случае используются либо для покупки жилья на том же вторичном рынке, либо для ведения бизнеса».

«Проблема с этими кредитами в том, —отмечает независимый финансовый эксперт Катерина Жижина, —что банки предлагают по таким заявкам не больше 50% стоимости недвижимости —то есть суммы по ним ограниченные».

5. Покупка ипотечной квартиры для аренды может стать привлекательной

Пока сдача ипотечной квартиры в аренду — на грани выгоды, но при определенных условиях она может быть привлекательной.

Ведущий аналитик «Эксперт РА» Екатерина Щурихина замечает, что заработать на сдаче в аренду ипотечной квартиры реально. «Если первоначальный взнос будет выше —более 40%, то это позволит заемщику полностью покрывать ипотечные платежи за счет аренды и получать доход практически сразу».

Как отдельный вариант нужно рассматривать покупку недвижимости в качестве обеспечения будущего дохода в старости или для отселения детей в будущем. В этом случае сдача квартиры в аренду, даже если покрывает лишь часть ипотечных платежей, остается интересной.

6. Цены на недвижимость нестабильны

Рынок ожидает скорее роста цен на недвижимость, хотя тенденции неоднозначны.

«Цена за квадратный метр складывается из затрат и прибыли застройщиков, — говорит Павленко, — а мы знаем, что цены на бензин только растут, цены на стройматериалы и услуги также не стоят на месте. Потому снижение стоимости квадратного метра во вновь построенном жилье возможно только при господдержке застройщиков».

«В России сворачивается долевое финансирование, —напоминает Егор Колесников, —застройщики переходят на проектное». «Покупатели обоснованно опасаются роста цен на недвижимость, —говорит он. —При этом застройщики поспешили нарастить число оформляемых разрешений на строительство, чтобы успеть воспользоваться преимуществами действующего закона». Однако этому противостоит негативный внешнеэкономический фон, который будет способствовать снижению цен.  

Главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин считает, что в некоторых регионах страны цены могут снижаться из-за строительства большого количества нового жилья. В других, наоборот, возможен рост цен из-за улучшения инфраструктуры.

Генеральный директор бюро кредитных историй «Эквифакс Кредит Сервисиз» Олег Лагуткин подчеркивает, что рынок ожидает, скорее, роста стоимости жилой недвижимости вследствие введения нового механизма приобретения новостроек: счета эскроу. «А, как правило, за ростом стоимости первичного жилья, следует, может быть и не столь же значимый, но все-таки рост стоимости вторичного жилья», —говорит он.

7. Ставки, возможно, достигли минимума

Снижение ставок на ипотеку напрямую зависит от снижения инфляции, а также от снижения ключевой ставки Центробанка. А их уменьшение, как минимум, замедлилось.

«Учитывая слабость рубля и валютные интервенции, вряд ли в ближайшие два года процентная ставка уменьшится более чем на 1-1,5%», —подчеркивает президент Российской гильдии риэлторов Арсен Унанян.

«Темпы снижения ставок уже замедлились, и в ближайшем будущем средняя ставка по ипотеке не опустится ниже 7%», —говорит Анастасия Соснова, аналитик инвесткомпании «Фридом Финанс». «У многих банков уже достигнут предел доходности», — замечает Сергей Павленко.

«Прогнозировать кредитные ставки в нашей стране —дело неблагодарное, —иронизирует Сергей Мохнарь. —На их размер влияет в большей степени даже не ЦБ, а геополитическая ситуация. В первую очередь —санкции».

«При введении новых санкций ослабление рубля может продолжиться, — замечает кредитный специалист компании Rosfinex Алексей Буянкин. — В этом случае ЦБ будет вынужден повысить ключевую ставку. Деньги станут дороже для банков, а банки будут их давать по более высоким ставкам частным лицам».  

«Банк России повысит ключевую ставку с высокой долей вероятности —для стабилизации ситуации в финансовой сфере, —говорит генеральный директор компании «Проминстрах» Илья Озолин. —Поэтому, если кто-то планировал брать ипотеку, то это стоит делать сейчас: надеяться на дальнейшее снижение процентных ставок уже не стоит».

8. Альтернатив для банков почти нет

В своих кредитных программах банки продолжают усиливать акцент на ипотечных кредитах и при этом улучшают условия для их погашения.

Дмитрий Монастыршин отмечает, что в ситуации снижения ставок по вкладам зафиксированные ставки по ипотеке обеспечивают высокую маржинальность на длительном горизонте. Еще одна причина: спрос на кредиты со стороны корпоративных заемщиков остается слабым, и банки видят потенциал расширения бизнеса прежде всего в рознице.

Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ профессор Александр Цыганов говорит, что регуляторные стимулы Центробанка обращены в пользу ипотеки. К тому же, отлаженный процесс ипотечного кредитования очень привлекателен для банков: кредит выдается на много лет, можно эффективно организовать кросс-продажи и т. д. Это позволяет быстро нарастить активы и показать выполнение бизнес-планов.

При этом надо иметь в виду, что ипотечный кредит банки предоставляют при долгосрочных гарантиях стабильного дохода. «По критериям стабильности дохода, стабильности жизненной ситуации банки оценивают потенциальных ипотечных заемщиков», —говорит Алексей Буянкин.

Ключевые факторы для банка: стабильная работа, хорошая кредитная история, невысокая относительно получаемых доходов долговая нагрузка, наличие погашенных крупных кредитов. При выполнении этих условий, говорит эксперт, банки с удовольствием предоставляют ипотечный кредит, так как риск невозврата по ним минимален.

«Ведь россияне —ответственные ипотечные заемщики, —говорит Цыганов. —В России люди в среднем в два раза быстрее, чем в западных странах, гасят свои ипотечные кредиты —боятся потерять жилье. А значит, ипотечные кредиты будут и дальше предоставляться в массовом порядке».