Рефинансирование ипотеки: кто не успел, тот опоздал

Ипотечные ставки собираются рвануть вверх, и у заемщиков остаются считанные дни, чтобы рефинансировать займы не в убыток себе. Тем не менее, как бы ставки ни выросли, до 2022 года на рынке жилищного кредитования будет сохраняться ниша с очень выгодными условиями.

Банкиры фиксируют снижение в августе потока заявок на рефинансирование ранее выданных жилищных кредитов.

«За 6 месяцев доля рефинансирования в общем объеме выданных кредитов оказалась близка к 12%. В отдельно взятом июне долю рефинансирования можно оценить в 11,5%, – сообщает в полугодовом отчете руководитель аналитического центра КК «Русипотека» Сергей Гордейко. – До конца года доля расти не будет, а в какой-то момент пойдет на убыль». Проще говоря, бум рефинансирования остается позади.

Чарли и шоколадная фабрика

Можно назвать две причины наметившейся тенденции. Первая – многие граждане на фоне падавших процентных ставок увидели в рефинансировании внятный инструмент экономии семейных трат еще минувшей зимой. «Вероятно, динамика связана с тем, что большая часть заемщиков, желающих улучшить условия кредитования, уже воспользовалась такой возможностью», – соглашается Иван Любименко.

И, кстати, это не сильно отличается от публиковавшихся в БН экспертных прогнозов начала года. Вторая причина заключается в том, что снижение ипотечных ставок приостановилось. Еще совсем недавно в новостных лентах, пусть и изредка, мелькали сообщения о снижениях. Например, в июне Примсоцбанк снизил ставки на 0,25-0,5 п.п. А Банк «Открытие» объявил о снижении ставок по всем продуктам ипотечного кредитования 20 августа.

Но к осени, похоже, тренд выдохся. Банки один за другим понемногу стали повышать ставки по депозитам, что является верной приметой будущего роста ипотечных ставок.

Конечно, остаются выплачивающие ипотеку заемщики, которые верят, что заминка носит временный характер, и вот-вот снижение продолжится. И уж тогда они с выгодой рефинансируют долг… Но, увы, такая позиция недальновидна.

Страх и ненависть в Лас-Вегасе

На днях глава Минэкономразвития Максим Орешкин публично объявил, что его ведомство ожидает скачок инфляции в РФ в I квартале 2019 года до диапазона 4,5-5%. При этом базовая (то есть, официальная) инфляция с июльских 2,5% в августе повысилась до 3,15%.

«Стоит готовиться к очередному ослаблению рубля, – рассуждает советник по макроэкономике «Открытие Брокер» Сергей Хестанов. – Девальвация выручала бюджет и экспортеров уже не раз, выручит и еще раз. Пока «партнеры» не объявляют эмбарго на российский газ и нефть, девальвация легко вылечит российскую экономику от любой болезни».

И аналитики уже спорят не о том, будет ли ЦБ повышать ключевую ставку, а о том: когда и – на сколько. Вслед за этим рост ипотечных ставок станет неизбежным, а с рефинансированием, «кто не успеет – тот опоздает».

Рискнем и мы предложить свой прогноз. Итак, наметившийся рост инфляции ипотечный рынок еще не отыграл. И будет к концу осени отыгрывать разницу между июльскими 2,5% и мартовскими прогнозными 4,5-5%.

Именно на эти 2-2,5% можно ожидать рост ключевой ставки, а следом и ипотечных ставок. Иными словами, у тех заемщиков, кто откладывал рефинансирование до последнего, еще остается шанс успеть с выгодой переоформить ипотеку.

Сонная лощина

Впрочем, смена тренда не касается такого сегмента, как «детская ипотека». Это название прижилось в профессиональном жаргоне в применении к субсидируемой до ставки в 6% годовых ипотеке.

Напомним, по условиям госпрограммы оформить кредит по ставке 6% могут семьи, у которых родился второй или третий ребенок после 1 января 2018 года.

«С момента запуска программы число потенциальных заемщиков остается пока невелико, – подсказывает и.о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Баталова. – Кроме того, не все семьи готовы сразу после рождения ребенка заниматься вопросом оформления ипотеки». Нелепо считать, что семья с грудным ребенком, пока мама в декрете, тут же поспешит взваливать на себя финансовые обязательства эквивалентом 30-50% папиного ежемесячного дохода.

И с начала года программа явно буксовала (см. табл.). Все участвующие в программе банки выдали за этот месяц 327 займов.

«В программе детской ипотеки формально участвуют 45 банков и ДОМ.РФ, – перечисляет детали Сергей Гордейко. – С начала года общее количество выданных кредитов составило 868, из которых 44% – рефинансирование».

Нет-нет, да кто-нибудь из участников рынка в первом полугодии заявлял о провале программы. «Я бы не стала преувеличивать возможный эффект от введения субсидированной ипотеки для многодетных семей, – например, отмечала управляющий партнер «Метриум Групп», Мария Литинецкая, – В крупных городах многодетных семей немного: их доля не превышает 1-2% от общего числа семей».

«Объемы программ господдержки льготных категорий заемщиков не столь велики, как может показаться из их анонсов», – в свою очередь уточнял аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.

Но с 7 августа вступило в силу Постановление Правительства РФ N 857, делающее этот продукт гораздо более привлекательным.

«Это серьезные и положительные изменения. Появились элементы привычного удобства для современной ипотечной практики. Налицо расширение социальной справедливости, – перечисляет добавившиеся плюсы Сергей Гордейко. – Благодаря рефинансированию появилась перспектива применимости программы в течение всего периода ее действия, вне зависимости от уровня процентных ставок для новых кредитов».

То есть, уже сейчас по этой программе граждане в половине случаев рефинансируют ипотеку. И это право у них продлевается до 2022 года. Напомним, на фоне того, что вскоре ипотечные ставки пойдут в рост.

На странных берегах

Сразу после запуска программы «детской ипотеки» БН провел опрос банковских специалистов на тему, когда продукт реально станет популярным. Публикуем ответы:

И.о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Баталова:

– Оживление клиентов по данной программе мы ожидаем во второй половине года. Программа постепенно будет набирать популярность, и объемы выдач будут расти от года к году.

Начальник управления развития залоговых продуктов банка «Открытие» Анна Юдина:

– Пик выдач придется на конец текущего года, когда уже сформируется значительная база потенциальных заемщиков, у которых родились второй или третий ребенок в 2018 году.

Руководитель розничного блока банка «Возрождение» Антон Рябов:

– Рост востребованности льготной ипотеки для семей с детьми ожидаем к концу этого года, в настоящее время имеется отложенный спрос со стороны клиентов, ожидающих рождение второго – третьего ребенка. Пик выдач предполагаем в 2019-2020 годах.

Региональный директор банка «ДельтаКредит» в СЗФО Ирина Илясова:

– Как только люди поймут, что эта программа позволяет рефинансировать под 6% выплачиваемую ипотеку, начнется настоящий ажиотаж.

И сегодня можно утверждать, что эти комментарии не устарели. БН присоединяется к данным прогнозам. Ведь чем выше будут ставки по типовым ипотечным продуктам, тем заманчивей станет возможность перейти на «шестипроцентные выплаты».

Таблица. Результаты «детской ипотеки» за 7 месяцев 2018 года в ТОП-20

Источник: КК «Русипотека»