Рефинансирование ипотеки: откладывать нет смысла

Откладывать рефинансирование ипотеки теперь бессмысленно, все равно снижение ипотечных ставок остановилось на несколько месяцев. Если только Кремль не потребует от Германа Грефа запустить новую волну снижения. Но это маловероятно.

Угроза роста инфляции

Санкции США сыграли с российским ипотечным рынком, а точнее – с сегментом рефинансирования, злую шутку. Многие граждане, выплачивающие жилищные кредиты, ранее отложили рефинансирование своих займов на потом, когда процентные ставки еще снизятся. Однако снижение остановилось и, скорее всего, продолжится нескоро.

Последнее введение санкций и сопровождавший его скачок курсов валют с большой вероятностью заставят Центробанк РФ на какое-то время прекратить поступательно снижать ключевую ставку. Ведь санкции создали угрозу роста инфляции.

«Инфляция способна ускориться до 4,0-4,5% к концу года (наш предыдущий прогноз – 3,5%). Ослабление рубля может также привести к приостановке ожиданий снижения инфляции у населения, – рассуждает экономист Нордеа Банка Татьяна Евдокимова. – На этом фоне ЦБ, вероятно, возьмет паузу в цикле снижения ключевой ставки, оставив ее на текущем уровне 7,25% несколько месяцев».

Между тем ряд игроков на рефинансирование делает серьезную ставку. «Доля рефинансирования в объеме всех выдач ипотечных кредитов у нас составляет более 50%, и уже сейчас можно сказать, что она будет сохранена, – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования Альфа-Банка Наталья Кузьменцова. – Данная программа востребована нашими клиентами, это подтверждается нарастающим количеством заявок».

И ранее многие эксперты поясняли БН, что локомотивом продаж среди ипотечных продуктов в 2018 году будет именно рефинансирование. Эти прогнозы не теряют актуальность до сих пор. «С учетом тенденции к снижению процентных ставок, крайне востребованным в нынешнем году будет рефинансирование ипотеки, – говорит начальник управления развития залоговых продуктов банка “Открытие” Анна Юдина. – Именно в этом сегменте рынка между лидерами развернется основная борьба».

Собственно бум ипотечного рефинансирования в стране идет с начала весны и, по прежним прогнозам, должен был продлиться до сентября-октября. Во всяком случае, ожидалось, что к концу года подавляющее большинство готовых воспользоваться услугой граждан найдут на это время и далее сегмент сузится до стабильных 3-5% ипотечного рынка.

Кредитная история в безопасности

Американские же санкции ведут к тому, что ипотечный бум окажется менее ярко выражен и растянется на более длительный срок (см. таблицу). При этом возрастет число заемщиков, прибегающих к сервису не единожды за период гашения займа, а несколько раз. Благо себестоимость процедуры относительно невелика, а кредитная история «все стерпит». Хотя ряд банковских менеджеров, чтобы клиент не воспользовался услугой в другом банке, взяли привычку пугать обслуживаемых заемщиков – дескать, ЦБ считает такую операцию реструктуризацией долговых обязательств, будто бы вызванной неспособностью их выполнять.

Но, как поясняет БН генеральный директор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин, хотя информация фиксируется, это на отношениях физлица с банками никак не скажется. «Рефинансирование ипотечного кредита не является фактором, снижающим качество кредитной истории, это всего лишь инструмент, с помощью которого заемщик может улучшить условия возврата заемных средств», – подчеркивает эксперт.

Причины обращаться в несколько банков

Напомним, всю вторую половину прошлого года большинство банков с помощью программ рефинансирования переманивали клиентов от конкурентов и чинили всяческие препятствия собственным заемщикам, пытающимся перекредитоваться. Вплоть до того, что по три раза умышленно теряли заявления или тянули с выдачей справок так, чтобы их срок действия кончился.

«В качестве примерной схемы допустим, что предложение к рефинансированию равно 9%, а ставка по кредиту – 12% годовых, – поясняет руководитель аналитического центра “Русипотеки” Сергей Гордейко. – В результате один банк теряет клиента, приносящего 12%, а другой приобретает клиента, приносящего 9% годовых. И так по кругу, меняясь клиентами и теряя доходность».

Сейчас ситуация практически нормализовалась. Тем не менее эксперты рекомендуют, как и при традиционной ипотеке, подавать заявки на рефинансирование не только в свой банк, но и в «чужие».

«Заявку на рефинансирование ипотеки целесообразно сразу подавать в три-четыре банка, а не в один. И многие заемщики поступают именно так», – говорит генеральный директор «Центрального ипотечного агентства» Сергей Гребенюк.

Тому есть объективные причины. Во-первых, риск получить отказ в своем банке, что бы ни сулили его пиарщики в открытых источниках, все равно остается. При этом одно дело, когда у заемщика стандартный кредит на новостройку, и другое – когда это нишевый продукт. Здесь конкурентов своему кредитору еще придется поискать.

Например, ипотека на комнату в коммуналке или на загородный дом. Председатель правления Банка Жилищного Финансирования (преимущественно ориентированного на ломбардную ипотеку) Руслан Исеев уточняет: «Пока мы не видим существенных объемов рефинансирования именно наших портфелей. Кроме того, текущие схемы предполагают выдачу заемщикам необеспеченных кредитов до момента регистрации ипотеки на нового кредитора. Это рискованно и не всегда оправданно, с нашей точки зрения».

Во-вторых, подсказывает глава «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников, в своем банке условия могут быть и хуже, чем в другом, но зато процедура – проще и легче. «У человека, допустим, ставка 12%. Можно его кредит рефинансировать в другом банке, и процентная ставка будет 9%. Он приходит в свой банк, и ему снижают ставку до 10,5-11,0%. На этом большинство и успокаивается: одно заявление, никакого сбора документов, ставка стала ниже», – резюмирует он.

Кроме того, нужно помнить, что при рефинансировании заемщик может написать заявление на сумму большую, чем остается должен банку.

bn.ru, 29.04.2018
 Максим Стерлигов