Рекордные выдачи ипотеки обеспечило рефинансирование

Рекордные выдачи ипотеки в октябре, зафиксированные ЦБ в конце прошлой недели, не привели к заметному росту портфеля, показывает анализ данных. Совокупный объем ипотечных кредитов за месяц увеличился лишь на 85 млрд руб., что составляет менее трети от выданных в октябре кредитов. Большая часть оставшегося объема приходится на рефинансирование ранее взятых ссуд, указывают эксперты. При этом интерес заемщиков к перекредитованию не исчерпан и следует ждать продолжения тенденции.

Портфель ипотечных ссуд в октябре увеличился чуть менее чем на 85 млрд руб., в результате по итогам десяти месяцев совокупный объем ипотечных кредитов составил 6,19 трлн руб. Октябрьский прирост портфеля оказался самым слабым за последние девять месяцев. Начиная с февраля прошлого года этот показатель не опускался ниже 100 млрд руб. Так, в сентябре он находился на уровне 130 млрд руб., в августе — 126 млрд руб.

В то же время в конце прошлой недели ЦБ сообщил об историческом рекорде выдач ипотеки. «В октябре 2018 года выдано 141,3 тыс. кредитов на 299,8 млрд руб. (+25,3% в количественном и +40,7% в денежном выражении к октябрю 2017 года),— отмечается в обзоре ДОМ.РФ, основанном на данных ЦБ.— Это рекордный месячный объем выдачи (в декабре 2017 года выдано 290,5 млрд руб.) за всю историю развития рынка ипотеки в России».

Таким образом, при растущих выдачах наблюдалось значительное замедление роста совокупного портфеля. В октябре он составил всего 29% от общего объема выдач против 51% в сентябре. Оставшаяся сумма составила в октябре более 214 млрд руб., тогда как в предыдущем месяце находилась на уровне 124 млрд руб. Эта сумма включает в себя плановые погашения кредитов, на которые, по оценке аналитика ИК «Алор Брокер» Алексея Антонова, ежемесячно приходится 60–70 млрд руб.

По мнению экспертов, существенный разрыв выдач и прироста портфеля говорит о высокой степени рефинансирования ипотечных ссуд.

По мнению господина Антонова, вероятно, к октябрю граждане как раз успели дооформить рефинансирование, одобренное летом, когда интерес к перекредитованию был особенно высок. «При этом банки сначала поднимали ставки по ипотеке для новых заемщиков, а только потом корректировали программы рефинансирования, что также может объяснять высокий разрыв выдач и роста портфеля,— отмечает эксперт.— А неопределенность экономической ситуации в следующем году заставляет граждан как можно более активно погашать существующие кредиты».

По словам главного экономиста «ПФ Капитал» Евгения Надоршина, повышение ключевой ставки ЦБ послужило сигналом последующего увеличения ставок по многим видам кредитов. «Граждане, ожидавшие более низких ставок для рефинансирования текущих кредитов, поняли, что дальнейшее ожидание бесполезно, и начали активно подавать заявки на перекредитование,— поясняет он.— У ряда банков еще в октябре действовали старые ставки, и заемщики торопились успеть до их повышения». При этом, несмотря на рост стоимости ипотечных кредитов у крупнейших банков, среднее значение ставки за последние три месяца не изменилось. ЦБ не выделяет отдельно ставки по новым кредитам и ссудам на рефинансирование. По данным регулятора, по итогам октября средняя ипотечная ставка составила 9,42% против 9,41% в сентябре. Банки выбирали более надежных заемщиков, то есть тех, кто приходил именно за рефинансированием, и давали им кредиты на выгодных условиях, поясняет господин Надоршин.

Впрочем, снижение темпов прироста портфеля может объясняться не только перекредитованием, считают эксперты. «Кроме рефинансирования на снижение этого показателя могла повлиять совокупность таких факторов, как увеличение объема досрочного погашения ипотеки, продажа кем-то из банков ипотечного портфеля или выпуск ипотечных ценных бумаг с баланса ипотечного агента, соответственно, часть портфеля уходит с баланса банка»,— поясняет руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко. По данным «Русипотеки», доля рефинансирования в выдачах снижается последние шесть месяцев. «На наш взгляд, умеренный рост рынка, несмотря на рекордные объемы продаж, может быть следствием трех ключевых факторов, реализовавшихся в октябре: это сезонный рост досрочного погашения кредитов, рост доли рефинансирования и большой объем сделок секьюритизации»,— соглашаются в пресс-службе ВТБ.

По словам зампреда правления банка «Дельтакредит» Дениса Ковалева, рефинансирование кредитов из других банков было одним из самых популярных продуктов в этом году. «При этом говорить о том, что интерес к рефинансированию ослаб, преждевременно»,— полагает он, указывая, что абсолютные показатели остались неизменными в течение года. По мнению управляющего директора по розничным продуктам Абсолют-банка Антона Павлова, эта тенденция в ближайшие месяцы сохранится, поскольку люди хотят зафиксировать более низкую ставку, что и объясняет рост заявок на рефинансирование.